Réglementations
ETAT DES RISQUES TECHNOLOGIQUES ET NATURELS / INFORMATION DES ACQUEREURS (Code de l'environnement : art. L. 125-5 ; décret du 15.2.05 : JO du 17.2.05)
Au plus tard à compter du 1er juin 2006, les acquéreurs de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels prévisibles, ou dans les zones de sismicité, devront être informés de ces risques : un état des risques fondé sur les informations mises à disposition par le préfet devra être annexé à tout avant-contrat ou contrat de vente. (Pour le détail de ce dispositif applicable en cas de vente et de location cf. : § " Qualité de l'habitat ").
CCMI / DEFAILLANCE DU CONSTRUCTEUR / ACHEVEMENT PAR LE MAITRE DE L'OUVRAGE (Cass. Civ. III : 15.12.04)
Deux époux concluent un contrat de construction de maison individuelle. Leur constructeur abandonne le chantier et ses biens sont mis en liquidation. Plutôt que d'actionner leur garant, ils préfèrent prendre en charge l'achèvement du chantier. Ce n'est que par la suite qu'ils se retournent vers le garant pour demander le paiement du coût des travaux exécutés sur leur initiative pour terminer l'ouvrage.
Celui-ci refuse au motif que selon les dispositions impératives du Code de la construction et de l'habitation (art. L. 231-6 II et III), il n'appartient qu'à lui de désigner sous sa responsabilité la personne qui terminera les travaux, en cas de défaillance du constructeur.
Les maîtres de l'ouvrage assignent le garant d'achèvement en remboursement et obtiennent satisfaction en appel.
Un pourvoi est formé par le garant. A l'appui de son pourvoi, le garant fait valoir que les dispositions du CCH lui imposent d'assurer l'achèvement des constructions et que ces dispositions relèvent d'un ordre public de direction auquel les maîtres de l'ouvrage ne pouvaient renoncer.
La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle considère que les articles L. 231-6 II et III n'ont pour objet que de protéger le maître de l'ouvrage sans créer aucune obligation à sa charge et qu'il lui est donc possible d'effectuer lui-même ou de faire effectuer les travaux par l'entrepreneur qu'il aura choisi.
La Cour souligne que le client dispose du droit à obtenir du garant le remboursement du coût des travaux sauf à démontrer, pour le garant, que l'initiative du propriétaire a renchéri le coût d'achèvement du chantier et donc son obligation à rembourser.
Cet arrêt de la Cour de cassation octroie au maître de l'ouvrage la liberté d'assurer lui-même la direction de l'achèvement du chantier, notamment lorsque le garant semble réticent à intervenir rapidement.
Cette liberté présente cependant un risque : celui de voir le garant contester sa demande de remboursement du coût des travaux et de se voir qualifié de " vendeur-constructeur ", et d'être de ce fait, soumis à la garantie décennale et à son obligation d'assurance (Cass. Civ. III : 2.10.02).
VENTE D'UN TERRAIN / POLLUTION / OBLIGATION D'INFORMATION / CHAMP D'APPLICATION (Cass. Civ. III : 17.11.04 et 12.1.05)
Depuis 1992, le Code de l'environnement (art. L. 514-20) impose à tout vendeur d'un terrain, bâti ou non bâti, d'informer par écrit son cocontractant " qu'une installation soumise à autorisation " a été exploitée sur ce terrain. A défaut de le faire, il s'expose à ce que son acquéreur lui demande la résolution de la vente, la restitution d'une partie du prix ou la remise en état du site à ses frais lorsque le site s'avère finalement pollué.
Cette disposition ne peut faire l'objet d'aucun aménagement contractuel, contrairement à la garantie
des vices cachés qui peut être exclue lorsque le vendeur est de bonne foi (Code civil : art. 1643). Il s'agit donc là d'une menace importante qui pèse sur le vendeur.
Dans l'arrêt du 12 janvier 2005, une commune avait acquis un terrain en 1994 sur lequel avait été exploitée une décharge jusqu'en 1980. La commune avait nécessairement eu connaissance de cette exploitation puisque la décharge avait fait l'objet d'une autorisation au titre de la législation sur les installations classées et que plusieurs arrêtés préfectoraux lui avaient été notifiés. Dans ces circonstances, la société venderesse n'avait pas jugé utile d'en faire mention par écrit dans l'acte de vente.
Mal lui en a pris puisque la commune demanda la résolution de la vente en raison de l'absence d'information sur l'exploitation de l'installation classée.
Sa demande fut rejetée par la Cour d'appel au motif que la commune ne pouvait ignorer qu'une installation classée avait été exploitée sur la parcelle acquise et avait entraîné des nuisances.
Cet arrêt est censuré par la Cour de cassation au motif que lorsqu'une installation soumise à autorisation a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d'en informer par écrit l'acheteur ; il doit également l'informer, pour autant qu'il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l'exploitation. En l'espèce, la Cour relève que la venderesse s'était abstenue d'informer par écrit l'acquéreur à l'occasion de la vente et en conclut que c'est à tort que la Cour d'appel avait rejeté la demande en résolution de la vente formée par la commune, peu importe que la commune ait eu connaissance de l'exploitation de la décharge à l'origine de la pollution du terrain.
L'arrêt du 17 novembre 2004 porte quant à lui sur la notion " d'installation soumise à autorisation " laquelle détermine le champ d'application de l'article L. 514-20 du Code de l'environnement. S'il ne fait aucun doute que les constructions soumises à loi du 19 juillet 1976 relative aux installations classées pour la protection de l'environnement sont soumises à ce texte, la question se posait pour les installations exploitées antérieurement à cette loi.
En l'espèce, une société avait acquis en 1962 un immeuble à usage industriel. En 1994, elle le revend à une société immobilière. A l'occasion de cette vente, un procès-verbal est établi contradictoirement attestant l'absence de produit toxique sur le terrain. Toutefois, en creusant le sol, la SCI découvre que celui-ci est pollué.
Une expertise, non contestée, révèle que la pollution est imputable à un précédent exploitant présent sur les lieux entre 1928 et 1941. La SCI assigne la société venderesse en paiement des frais de dépollution.
La Cour d'appel accueille sa demande au motif que l'obligation d'information introduite par le Code de l'environnement s'appliquerait aux installations de la nature de celles soumises à la réglementation relative aux installations classées, datant de 1976, alors même qu'elles auraient cessé d'être exploitées antérieurement à son entrée en vigueur.
Cette solution imposait dès lors au vendeur de rechercher dans le passé si une installation classée, au sens de la loi de 1976, avait été exploitée sur le terrain par l'un des occupants successifs, avant même que cette loi n'existe et ce, sans aucune limite temporelle.
Ce raisonnement est censuré par la Cour de cassation. Selon la Haute juridiction, une obligation d'information ne pèse sur le vendeur qu'à condition que l'exploitation à l'origine de la pollution ait été au moment de son exploitation, au regard de la réglementation en vigueur à cette date, soumise à autorisation.
En conséquence, une installation dont l'exploitation s'est achevée avant 1976 peut entrer dans le champ d'application de l'article L. 514-20 à condition qu'au moment de son exploitation elle ait été soumise à autorisation, par exemple au titre de la loi de 1917 relative aux établissements dangereux, insalubres ou incommodes, ancêtre de la loi de 1976.
On ajoutera que si l'installation à l'origine de la pollution n'était soumise à aucune autorisation au moment de son exploitation, le vendeur qui en aurait connaissance devrait tout de même en informer l'acquéreur, car, dans le cas contraire il s'exposerait à la nullité de la vente pour réticence dolosive ou au jeu de la garantie des vices cachés, puisqu'une clause de non garantie serait inefficace dans ce cas (Code civil : art. 1643).
CONTRAT DE VENTE (ordonnance du 17.2.05 : JO du 18.2.05)
Le délai d'action en garantie des vices cachés prévu à l'article 1648 du Code civil est modifié. Jusqu'ici l'action en garantie des vices cachés devait être exercée dans un bref délai, apprécié souverainement par les juges. Le délai est porté à deux ans à compter de la découverte du vice.
Cette disposition est applicable aux contrats conclus à compter du 19 février 2005.
Au plus tard à compter du 1er juin 2006, les acquéreurs de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels prévisibles, ou dans les zones de sismicité, devront être informés de ces risques : un état des risques fondé sur les informations mises à disposition par le préfet devra être annexé à tout avant-contrat ou contrat de vente. (Pour le détail de ce dispositif applicable en cas de vente et de location cf. : § " Qualité de l'habitat ").
CCMI / DEFAILLANCE DU CONSTRUCTEUR / ACHEVEMENT PAR LE MAITRE DE L'OUVRAGE (Cass. Civ. III : 15.12.04)
Deux époux concluent un contrat de construction de maison individuelle. Leur constructeur abandonne le chantier et ses biens sont mis en liquidation. Plutôt que d'actionner leur garant, ils préfèrent prendre en charge l'achèvement du chantier. Ce n'est que par la suite qu'ils se retournent vers le garant pour demander le paiement du coût des travaux exécutés sur leur initiative pour terminer l'ouvrage.
Celui-ci refuse au motif que selon les dispositions impératives du Code de la construction et de l'habitation (art. L. 231-6 II et III), il n'appartient qu'à lui de désigner sous sa responsabilité la personne qui terminera les travaux, en cas de défaillance du constructeur.
Les maîtres de l'ouvrage assignent le garant d'achèvement en remboursement et obtiennent satisfaction en appel.
Un pourvoi est formé par le garant. A l'appui de son pourvoi, le garant fait valoir que les dispositions du CCH lui imposent d'assurer l'achèvement des constructions et que ces dispositions relèvent d'un ordre public de direction auquel les maîtres de l'ouvrage ne pouvaient renoncer.
La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle considère que les articles L. 231-6 II et III n'ont pour objet que de protéger le maître de l'ouvrage sans créer aucune obligation à sa charge et qu'il lui est donc possible d'effectuer lui-même ou de faire effectuer les travaux par l'entrepreneur qu'il aura choisi.
La Cour souligne que le client dispose du droit à obtenir du garant le remboursement du coût des travaux sauf à démontrer, pour le garant, que l'initiative du propriétaire a renchéri le coût d'achèvement du chantier et donc son obligation à rembourser.
Cet arrêt de la Cour de cassation octroie au maître de l'ouvrage la liberté d'assurer lui-même la direction de l'achèvement du chantier, notamment lorsque le garant semble réticent à intervenir rapidement.
Cette liberté présente cependant un risque : celui de voir le garant contester sa demande de remboursement du coût des travaux et de se voir qualifié de " vendeur-constructeur ", et d'être de ce fait, soumis à la garantie décennale et à son obligation d'assurance (Cass. Civ. III : 2.10.02).
VENTE D'UN TERRAIN / POLLUTION / OBLIGATION D'INFORMATION / CHAMP D'APPLICATION (Cass. Civ. III : 17.11.04 et 12.1.05)
Depuis 1992, le Code de l'environnement (art. L. 514-20) impose à tout vendeur d'un terrain, bâti ou non bâti, d'informer par écrit son cocontractant " qu'une installation soumise à autorisation " a été exploitée sur ce terrain. A défaut de le faire, il s'expose à ce que son acquéreur lui demande la résolution de la vente, la restitution d'une partie du prix ou la remise en état du site à ses frais lorsque le site s'avère finalement pollué.
Cette disposition ne peut faire l'objet d'aucun aménagement contractuel, contrairement à la garantie
des vices cachés qui peut être exclue lorsque le vendeur est de bonne foi (Code civil : art. 1643). Il s'agit donc là d'une menace importante qui pèse sur le vendeur.
Dans l'arrêt du 12 janvier 2005, une commune avait acquis un terrain en 1994 sur lequel avait été exploitée une décharge jusqu'en 1980. La commune avait nécessairement eu connaissance de cette exploitation puisque la décharge avait fait l'objet d'une autorisation au titre de la législation sur les installations classées et que plusieurs arrêtés préfectoraux lui avaient été notifiés. Dans ces circonstances, la société venderesse n'avait pas jugé utile d'en faire mention par écrit dans l'acte de vente.Mal lui en a pris puisque la commune demanda la résolution de la vente en raison de l'absence d'information sur l'exploitation de l'installation classée.
Sa demande fut rejetée par la Cour d'appel au motif que la commune ne pouvait ignorer qu'une installation classée avait été exploitée sur la parcelle acquise et avait entraîné des nuisances.
Cet arrêt est censuré par la Cour de cassation au motif que lorsqu'une installation soumise à autorisation a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d'en informer par écrit l'acheteur ; il doit également l'informer, pour autant qu'il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l'exploitation. En l'espèce, la Cour relève que la venderesse s'était abstenue d'informer par écrit l'acquéreur à l'occasion de la vente et en conclut que c'est à tort que la Cour d'appel avait rejeté la demande en résolution de la vente formée par la commune, peu importe que la commune ait eu connaissance de l'exploitation de la décharge à l'origine de la pollution du terrain.
L'arrêt du 17 novembre 2004 porte quant à lui sur la notion " d'installation soumise à autorisation " laquelle détermine le champ d'application de l'article L. 514-20 du Code de l'environnement. S'il ne fait aucun doute que les constructions soumises à loi du 19 juillet 1976 relative aux installations classées pour la protection de l'environnement sont soumises à ce texte, la question se posait pour les installations exploitées antérieurement à cette loi.En l'espèce, une société avait acquis en 1962 un immeuble à usage industriel. En 1994, elle le revend à une société immobilière. A l'occasion de cette vente, un procès-verbal est établi contradictoirement attestant l'absence de produit toxique sur le terrain. Toutefois, en creusant le sol, la SCI découvre que celui-ci est pollué.
Une expertise, non contestée, révèle que la pollution est imputable à un précédent exploitant présent sur les lieux entre 1928 et 1941. La SCI assigne la société venderesse en paiement des frais de dépollution.
La Cour d'appel accueille sa demande au motif que l'obligation d'information introduite par le Code de l'environnement s'appliquerait aux installations de la nature de celles soumises à la réglementation relative aux installations classées, datant de 1976, alors même qu'elles auraient cessé d'être exploitées antérieurement à son entrée en vigueur.
Cette solution imposait dès lors au vendeur de rechercher dans le passé si une installation classée, au sens de la loi de 1976, avait été exploitée sur le terrain par l'un des occupants successifs, avant même que cette loi n'existe et ce, sans aucune limite temporelle.
Ce raisonnement est censuré par la Cour de cassation. Selon la Haute juridiction, une obligation d'information ne pèse sur le vendeur qu'à condition que l'exploitation à l'origine de la pollution ait été au moment de son exploitation, au regard de la réglementation en vigueur à cette date, soumise à autorisation.
En conséquence, une installation dont l'exploitation s'est achevée avant 1976 peut entrer dans le champ d'application de l'article L. 514-20 à condition qu'au moment de son exploitation elle ait été soumise à autorisation, par exemple au titre de la loi de 1917 relative aux établissements dangereux, insalubres ou incommodes, ancêtre de la loi de 1976.
On ajoutera que si l'installation à l'origine de la pollution n'était soumise à aucune autorisation au moment de son exploitation, le vendeur qui en aurait connaissance devrait tout de même en informer l'acquéreur, car, dans le cas contraire il s'exposerait à la nullité de la vente pour réticence dolosive ou au jeu de la garantie des vices cachés, puisqu'une clause de non garantie serait inefficace dans ce cas (Code civil : art. 1643).
CONTRAT DE VENTE (ordonnance du 17.2.05 : JO du 18.2.05)
Le délai d'action en garantie des vices cachés prévu à l'article 1648 du Code civil est modifié. Jusqu'ici l'action en garantie des vices cachés devait être exercée dans un bref délai, apprécié souverainement par les juges. Le délai est porté à deux ans à compter de la découverte du vice.
Cette disposition est applicable aux contrats conclus à compter du 19 février 2005.