CONSEQUENCES DE L’ACTIVITE ET DE LA TYPOLOGIE DU PATRIMOINE

ACTIVITES

Le type d’activité à une conséquence directe sur l’orientation de maintenance :

par exemple :

- Un bâtiment à vocation logistique va nécessiter une intégrité  de l’enveloppe

- Un IGH ou un ERP va demander une fiabilité et une sécurité absolues

- Un hôpital va entraîner un fonctionnement permanent 

- Un bâtiment public va nécessiter présentation et propreté

- Un immobilier  de rapport va demander une optimisation maintenance coûts

La typologie peut s’apprécier sous deux aspects principaux importance et implantation

qui ont des conséquences sur les types d’outils et sur les structures par exemple

IMPORTANCE

Un patrimoine très important  de plus de 1 000 000 m2 composé de multiples nombreux

immeubles  dispersés sur de très nombreux sites  va forcément nécessiter

- une Gestion Technique de Patrimoine GTP,

- une gestion technique de sites( GTS ) 

- une gestion distincte des services généraux ( SG ) . 

Un patrimoine de faible importance de l’ordre de 200 000 m2  va motiver

- une GTP et une GTS traitées ensemble

- une gestion distincte des SG.

Un seul immeuble dont la surface serait inférieure à 10 000 m2 va entrainer

    - une gestion globale ( patrimoniale, fonctionnement et services ) par le

responsable des services généraux.

IMPLANTATION

Un patrimoine concentré va entraîner un regroupement de la GTP et de la GTS, alors

 qu’un patrimoine  diffus va nécessiter une GTP distincte de la GTS

ASPECTS ECONOMIQUES

Les aspects économiques peuvent être caractérisés par la prise en compte des valeurs

suivantes 

valeur à neuf ( permet de mesurer le ratio de maintenance par le rapport entre le coût des travaux et la valeur à neuf)

Valeur vénale ( permet la détermination de la limite économique maximum  des

  coûts de maintenance)

            -RESULTATS DE GESTION ( SI SITUATION EXISTANTE)

           - Maintenance

           - Explotation

           - Consommables

           -ORGANISATION (SI SITUATION EXISTANTE)

            - Parts respectives traitées  en interne et sous traitées

LA MAINTENANCE IMMOBILIÈRE

 - DÉfinition de la maintenance

La maintenance peut se définir comme suit :

« Ensemble des activités destinées à maintenir ou à rétablir un bien dans un état, ou dans des conditions données de sûreté de fonctionnement, pour accomplir une fonction requise. Ces activités sont une combinaison d’activités techniques, administratives et de management. »

Appliqué à l’immobilier, la maintenance a vocation de traiter l’enveloppe, les équipements intérieurs, les équipements techniques et les ouvrages extérieurs.

Malgré une évolution importante des pratiques professionnelles depuis 20 ans, le mot « MAINTENANCE » est encore synonyme d’entretien. Pourtant, la sémantique elle-même est porteuse de signification, ainsi :

·       « entretenir », c’est dépanner, réparer afin d’assurer la continuité de fonctionnement,

« entretenir, c’est subir »

·       « maintenir », c’est prévenir, corriger, rénover, adapter suivant les exigences techniques et économiques afin d’optimiser le coût global de fonctionnement.

« maintenir, c’est maîtriser »

Si on s’appuie sur la norme AFNOR (NF x 60 - 010) la maintenance est défini comme :

« l’ensemble des actions permettant de maintenir ou de rétablir un bien dans un état spécifié ou en mesure d’assurer un service déterminé ».

·       « maintenir » évoque la prévention sur un système en fonctionnement,

·       « rétablir » contient la notion de « correction » consécutive à un arrêt de fonctionnement,

·        « état spécifié » ou « service déterminé » implique la prédétermination d’objectifs quantitatifs et qualitatifs.

Cette définition fait ressortir les deux grands types de maintenance que sont la maintenance curative et la maintenance préventive, mais ne fait intervenir ni l’aspect financier, ni la notion de temps.

Pourtant, une politique de maintenance n’est performante, que si elle est efficace à la fois sur le plan technique et sur le plan financier, et ce durant toute la durée de vie de l’équipement. Ceci implique d’appréhender les projets en coût global, c’est-à-dire, de prendre en compte au moment de l’investissement, les coûts de maintenance, exploitation, gestion, démolition qu’ils vont engendrer.

C’est dès la conception que la maintenabilité, la fiabilité, la disponibilité et la durée de vie prévisionnelle peuvent être déterminées.

 Pour assurer un fonctionnement optimum du bâtiment, les exigences techniques sont aujourd’hui plus grandes. Les équipements ont beaucoup évolué avec la sécurité, les réseaux câblés, la climatisation et les régulations de plus en plus sophistiquées. Des dysfonctionnements croissants ont fait apparaître des besoins de maintenance identiques à ceux du secteur industriel avec une notion d’urgence.

Pour établir un plan de maintenance, il faut prendre en compte l’efficacité de cette maintenance, ce que l’on peut faire à partir des coûts de non-maintenance qui ce décomposent en coûts de maintenance et coûts d’indisponibilité.

Si en maintenance industrielle, ces coûts sont liés à la perte de productivité ou de qualité et sont relativement facile à quantifier, en maintenance immobilière, au contraire, les coûts de non-maintenance sont très difficiles à évaluer et à comparer.

Ceci est lié en particulier à la différence d’échelles de temps : les délais d’apparition des défauts et leur répercussion sur le fonctionnement de l’entreprise sont totalement différents sur une chaîne de production industrielle et sur un bâtiment. De ce fait, il est très difficile de transférer des méthodes de maintenance industrielle à la maintenance immobilière.

La mise en place d’une méthodologie spécifique à la maintenance immobilière passe par la normalisation du vocabulaire, une meilleure connaissance des durées de vie, des études sur les travaux préventifs les plus pertinents, des statistiques fiables sur les désordres les plus fréquents, l’évaluation des coûts de maintenance et l’établissement de ratios, etc...

L’analyse économique montre qu’une maintenance préventive lourde conduit à une maintenance corrective très faible et qu’à l’inverse une maintenance préventive quasi-inexistante aboutit à des coûts de dépannages très importants.

Il est par ailleurs aujourd’hui démontré économiquement, que le type de maintenance, préventive, conditionnelle, curative est étroitement lié de différents facteurs dont les principaux sont : le type d’activité du patrimoine, le niveau qualitatif général souhaité et la durée d’exploitation de ce patrimoine.