2- Evaluation de la prestation de l'exploitant

Les objectifs

 D'une manière générale, l'évaluation de la prestation de l'exploitant doit répondre à trois questions fondamentales concernant la mesure de la qualité d'entretien, la mesure de l'état d'entretien et les problèmes d'objectivité de la mesure.

š    MESURE DE LA QUALITE D'ENTRETIEN

Le contrôle qualité, comme son nom l’indique, doit dans un premier temps vérifier le respect des clauses techniques contractuelles, c’est à dire vérifier que les engagements pris sont bien respectés. Dans le cas contraire, il doit évaluer les pénalités qui correspondent aux écarts.

Ce qui est vrai pour les clauses techniques l’est aussi pour l’ensemble des procédures qualité qui même si elles ne concernent pas directement les équipements ont un rôle essentiel dans la mesure générale de la qualité.

De ce fait, il est important que le contrôle qualité soit perçu comme un instrument de motivation du personnel d’entretien, et pas seulement comme une mesure répressive si le travail n’est pas exécuté correctement.

š    MESURE DE L'ETAT D'ENTRETIEN

La mesure de l’état d’entretien se différencie de la mesure de qualité par son aspect prévisionnel. En effet le second objectif du contrôle de maintenance est axé sur la valorisation de l’immeuble et sa pérennité. C’est dans cette optique que sont faits les calculs de provision pour les grosses réparations, ainsi que la planification des travaux à réaliser.

La gestion des fonds de réserve de garantie totale rentre dans cette même perspective de vision à moyen et long terme.

On aboutit ainsi à deux conséquences importantes dans le souci de valorisation du patrimoine :

·       la modélisation du vieillissement des installations et l’estimation de la durée de vie des équipements.

·       la possibilité d’adapter la politique de maintenance en fonction des prévisions à terme.

 š    PROBLEMES D'OBJECTIVITE DE LA MESURE

Tout contrôle doit être effectué dans un référentiel défini à l’avance pour permettre une comparaison éventuelle et servir d’arbitrage en cas de litige.

Les normes en vigueur pour telle ou telle installation doivent évidemment être respectées, mais le contrôle de maintenance doit aller plus loin en préconisant une réelle méthode de mesure et de contrôle.

La qualité du contrôle dépend directement de la mise en place d’indicateurs, de procédures, d’instruments de mesure qui en garantissent l’objectivité et la répétabilité.

  Les méthodes

 Il est possible à l'heure actuelle de dénombrer six grandes méthodes d'expertise d'un patrimoine technique :

 L'expertise sans référentiel.

Dans ce cas, toute l'expertise repose sur l'expérience de l'expert. Il est donc difficile de réaliser une comparaison entre différents sites. Cette méthode s'applique principalement pour des patrimoines de petites tailles pour lesquels l'entretien est confié au technicien qui en a fait l'expertise. Dans le cas de patrimoine fortement homogène, il est encore possible d'appliquer cette méthode avec un risque d'erreur assez minime du fait de l'homogénéité.

L'expertise avec référentiel.

Le référentiel est connu et établi à l'avance, il servira pour l'ensemble des expertises effectuées sur le patrimoine. Cette méthode s'applique pour des patrimoines très importants et répartis sur différents sites. De ce fait, il est possible grâce à un référentiel commun de comparer les divers éléments et donc de prendre les décisions adéquates.

 L'expertise avec système de cotation.

On établit une note en fonction du niveau qualitatif de chaque installation. Cette méthode est la plus pertinente et la plus complète pour un patrimoine important et hétérogène, mais elle est relativement onéreuse de par l'élaboration des critères objectifs d'appréciation du niveau qualitatif et de par la cotation précise sur site.

L'expertise fondée sur l'âge des ouvrages.

Cette méthode peut s'avérer très intéressante et surtout économique ( si les fichiers sont tenus à jour) pour des patrimoines importants, néanmoins, elle induit un fort degré d'imprécision de par son aspect général, qui ne prend pas en compte les spécificités individuelles. Elle est un bon outil de macro-gestion mais ne s'applique pas à une gestion fine et rigoureuse.

L'expertise fondée sur les travaux réalisés et à réaliser.

Très proche du carnet de santé des installations, cette méthode met en avant les aspects techniques au détriment parfois de la gestion. De ce fait, l'étalonnage est relativement délicat et la méthode ne peut s'appliquer que pour un patrimoine assez restreint. L'usage du carnet de santé est cependant des plus intéressants.

L'expertise fondée sur le rapport du montant des travaux à réaliser et de la valeur à neuf.

Par comparaison entre ces deux valeurs, on obtient un pourcentage qui définit l'état général des installations. Ainsi un "très bon état" aura une valeur comprise entre 4 et 8 %, tandis qu'un "état moyen" sera compris entre 14 et 18 %. Il en est ainsi jusqu'à plus de 33 %, valeur pour laquelle la réhabilitation s'impose. Cette méthode a l'avantage d'approcher le problème sous l'angle économique mais n'offre pas toujours un outil suffisant pour un suivi optimal.