OPTIMISER LES COUTS IMMOBILIERS

CONCEVOIR...., METTRE EN PLACE..., UTILISER .....

UNE  GESTION TECHNIQUE IMMOBILIERE

ADÉQUATION : ACTIVITÉS - PATRIMOINE

Une  optimisation de l’espace occupé et une adéquation activités - patrimoine sont des questions à aborder avant la mise en place d’une gestion de la maintenance.

     NIVEAU STRATÉGIQUE

L’ aspect stratégique est prioritaire et  la Direction peut décider  des mutations ou des évolutions du patrimoine pour des raisons autres que techniques.

     NIVEAU TECHNIQUE

Une analyse à partir de critères techniques implique d’examiner les points ci-après:

-      Rapport SU/SHOB

-      Rapport SU/Effectif

-      Rapport Surface Site/Surface Bâtie

-      Possibilité augmentation activité du site :

                   * Espace disponible

                   * Possibilité de construire

                   * Possibilité de démolir

-      Mise en évidence des surfaces libres

ACTIVITES

Le type d’activité à une conséquence directe sur l’orientation de maintenance :par exemple :

                 · Un bâtiment à vocation logistique va nécessiter une intégrité  de l’enveloppe

                 · Un IGH ou un ERP va demander une fiabilité et une sécurité absolues

                 · Un hôpital va entraîner un fonctionnement permanent 

                 · Un bâtiment public va nécessiter présentation et propreté

                 · Un immobilier  de rapport va demander une optimisation maintenance coûts

IMPORTANCE et IMPLANTATION

La typologie peut s’apprécier sous deux aspects principaux importance et implantation qui ont des conséquences sur les types d’outils et sur les structures

par exemple

Un patrimoine très important  de plus de 1 000 000 m2 dispersé  va forcément entraîner la mise en oeuvre d’une GTP, de gestion technique de sites( GTS ) et d’une gestion distincte des services généraux ( SG ) . 

Un patrimoine de faible importance de l’ordre de 200 000 m2  va motiver une GTP et une GTS traitées ensemble avec une gestion distincte des SG.

Un immeuble isolé dont la surface serait inférieure à 10 000 m2 sera géré par le responsable des services généraux pour tous ses aspects immobiliers .

Par rapport à l’implantation un patrimoine concentré va entraîner un regroupement de la GTP et de la GTS, alors qu’un patrimoine  diffus va nécessiter une GTP distincte de la GTS

ASPECTS ECONOMIQUES

 Les aspects économiques peuvent être caractérisés par la prise en compte des valeurs

suivantes :

 · valeur à neuf ( permet de mesurer le ratio de maintenance par le rapport entre le coût des travaux et la valeur à neuf)

 · Valeur venale ( permet la détermination de la limite économique maximum  des coûts de maintenance)

 -RESULTATS DE GESTION ( SI SITUATION EXISTANTE)

- Maintenance

- Exploitation

- Consommables

-ORGANISATION (SI SITUATION EXISTANTE)

- Parts respectives traitées  en interne et sous traitées

CONSIDERATIONS GENERALE ROLE DE LA GESTION DE LA MAINTENANCE

La gestion de la maintenance intéresse

           d’une part LA GESTION PATRIMONIALE qui TRAITE LES POINTS SUIVANTS

              · maintien les fonctions des bâtiments

              · conservation et valorisation du bâti

              · planification des budgets

              · programmation des Grosses Réparations

              · suivi des opérations en cours

              · tenue d’un historique

              · connaissance des coûts

           d’autre par la GESTION DU FONCTIONNEMENT QUI- ASSURE LES FONCTIONS SUIVANTES :

              · Génie climatique

              · Génie électrique

              · Déplacement

              · Information

              · Sûreté

              · sécurité

---CONSEQUENCES D’UN DEFAUT DE  MAINTENANCE

Un défaut de maintenance peut avoir: des conséquences directes et à cours terme d’une part:

à travers les COÛTS LIES A L’ARRET DE L’ACTIVITE( Arrêt Production, Interruption activité commerciale, etc..), et d’autre part des conséquences indirectes moins apparentes immédiatement avec les SURCOUTS entraînés par les dépannages ( urgence, période nocturne, Intervention plus longue et plus délicate )

              · enfin par des COÛTS INDIRECTS DIVERS

              · Diminution de la valeur du bien

              · Perturbation d’une autre activité

              · Effet négatif pour l’image

              · Augmentation des consommables

              · Relogements provisoires éventuel