LA GESTION TECHNIQUE IMMOBILIÈRE - UNE VÉRITABLE DISCIPLINE

Les facteurs de la prise de conscience de l’importance des activités concernant la Gestion Technique Immobilière.  

Depuis plus de trente ans malgré un rôle important pour le fonctionnement de l’immobilier et un développement constant et régulier, la gestion Technique Immobilière (entretien du bâti, exploitation, maintenance des équipements, gestion de site) est restée une activité discrète qui a vécu dans l’ombre de la construction neuve pour les raisons suivantes

 - son impact économique a été pendant une longue période plus faible que celui de la construction neuve qui a connu une formidable activité jusqu’au début de la décennie 80.- les propriétaires donneurs d’ordres pour lesquels les coûts immobiliers étaient a un faible niveau avant la crise de l’énergie, ne manifestaient que peu d’exigence

- une absence de mise en valeur de la maintenance le  rôle noble était attribué aux activités de conception et construction porteuseS de notoriété pour les décideurs et les concepteurs.

- une difficulté pour les responsables techniques à démontrer l’intérêt de leur action car les premiers outils d’aide à la gestion ne sont vraiment opérationnels que depuis une dizaine d’années.

- l’absence d’un arsenal réglementaire normatif de dispositions incitatives qui peuvent soutenir une activite

- un manque de formation spécifique au nivea des écoles d’ingénieurs ou de l’université

Pourtant en quelques années une évolution fondamentale a commencé à apparaître et à se développer en raison du contexte développé ci-après

- les constructions du passé pour des raisons culturelles, historiques, sociologiques, font l’objet d’une volonté de conservation.

- les difficultés économiques ont conduit à une baisse des investissements et à un ralentissement important du rythme des constructions neuves.

- les consommations d’énergie liée à la mise en place d’équipements de confort et à des fonctionnements permanents ont sensiblement augmenté

- les occupants de l’immobilier ont des plus grandes exigences de plus en plus grandes au niveau du confort, du fonctionnement général, des fonctions support.

- les obligations de sécurité sont également devenues plus importantes et rigoureuses

- l’immobilier comporte de plus en plus de moyens techniques liés à l’activité (informatique, information, communication, transmission de données, etc...)

Cet ensemble d’éléments a provoqué un basculement du rapport économique traditionnellement en faveur du neuf depuis 1950.

Ainsi en 1992 les engagements financiers concernant la réhabilitation maintenance ont été plus importants que ceux consacrés à la construction neuve.

Ces coûts indispensables à la gestion technique se sont trouvés par ailleurs confrontés à des exigences d’économies préconisés par les entreprises qui veulent réduire leur coûts de fonctionnement et de frais généraux.

Toutes ces raisons ont motivé une réelle prise de conscience de la grande importance de la gestion technique immobilière et de son rôle capital aussi bien en matière de qualité que de maîtrise des coûts.

Cette prise de conscience va pour certains maîtres d’ouvrage jusqu’à la redécouverte de la notion de coût global ou plus modestement de l’intérêt d’une optimisation de choix techniques au moment de la conception du projet.

Au niveau opérationnel cette prise de conscience conduit a des évolutions importantes concernant l’utilisation à des tâches de maintenance exploitation de personnel internes aux entreprises. Il n’est en effet plus possible comme cela a été le cas pendant des décennies d’affecter à ces missions des personnels écartés par  les services de production.

Il est devenu indispensable d’utiliser des techniciens spécialisés et formés, dont il est difficile dans le cas de patrimoine peu important, de disposer pour une seule entreprise.

Au niveau des prises de conscience il faut aussi noter que les utopies développées par les tenants du tout automatique, des immeubles “intelligents”, de la domotique ont montré leur limites, certains échecs avec des outils de GTC devenue GTB ont montrés que l’inflation technique ne résout pas tout, la multiplication des points et la mise en place d’ordinateurs ne peut compenser  une insuffisance du projet du niveau de la conception et une absence d’une étude du programme initial.

Ces quelques dérives n’ont heureusement pas empêché la Gestion Technique Immobilière de progresser dans la conception de méthodes, dans la création d’outils mis à la disposition des gestionnaires, dans l’établissement de procédures opérationnelles et dans les approches économiques.

De nombreux professionnels se sont investis, ont fait des recherches, des études, des réalisations et des progrès très sensibles ont été réalisés au niveau de la qualité et de la fiabilité.

Il faut ici évoquer les travaux et l’action permanente de l’Institut de Management Immobilier des Associations APOGEE qui depuis 1978 en fédérant les acteurs spécialisés, en diffusant de l’information en organisant des séminaires a être un des meilleurs avocats de la prise de conscience de la nécessité d’une gestion technique en immobilier et surtout le premier organisme en France a éditer des documents sur les méthodes et les ratios.

Cette évolution vers une prise de conscience et un besoin de professionnels avait également été perçu il y a quelques années par des universitaires ayant une vue prospective.

Aussi l’Université d’Angers a été la première a avoir conçu en 1990 et organisé en 1991 un enseignement en maintenance  immobilière.

Les premiers ingénieurs spécialisés ont été diplômés en 1995 et ont immédiatement trouvés des emplois ce qui confirme la pertinence de cette formation.

Depuis 1992 - une formation de techniciens en gestion technique immobilière a été organisée par un partenariat entre la chambre de commerce et d’industrie de l’Ain et les associations APOGEE à Bourg en Bresse.

Plus récemment l’université de Marne la Vallée avec un groupe d’entreprises partenaires a conçu un enseignement spécialisé en ingénierie des techniques et des services des immeubles destiné à former des responsables de sites (services généraux et maintenance) ; démarré en 1995 cet enseignement semble correspondre à une attente.

Courant 1995 le CSTB a développé ses réflexions et des études autour de la gestion technique immobilière, une réflexion de fond sur les aspects scientifique et technique est amorcé.

L’AFIM, a également depuis 1994 créé un pole maintenance immobilière qui travaille depuis 1995 en liaison avec le CSTB.

Enfin on ne peut que clore cette analyse, sans évoquer “l’explosion” des séminaires sur les thèmes abordant les techniques nécessaires à la gestion technique immobilière, organisés en prenant appui sur des conférences de professionnels (donneurs d’ordres, responsables de BET, prestataires, contrôleurs techniques, etc...), ces séminaires par le succès qu’ils remportent sont significatifs d’un réel besoin, ils présentent un intérêt au plan de l’information sur certaines méthodes ou solutions mises en œuvre par telle ou telle entreprise ou collectivité.

Les éléments de construction de la discipline

 Tant que la gestion technique immobilière a eu à défendre son existence, qu’elle était marginalisée, qu’elle ne suscitait pas l’attention des organismes techniques, qu’elle ne bénéficiait d’aucune formation universitaire, qu’elle ne présentait pas un réel intérêt pour le maîtres d’ouvrage, propriétaires, donneurs d’ordre, qu’elle n’avait pas un rôle capital dans le fonctionnement des bâtiments, il était difficile a ceux qui souhaitaient son organisation, d’aller plus avant dans une réflexion théorique, pour lui permettre de devenir une  discipline à part entière.

Aujourd’hui cela est devenu possible, il est démontré que la gestion technique permet de conserver, voire d’augmenter la valeur des patrimoines, elle assure avec l’exploitation et les services généraux le fonctionnement des immeubles, son rôle est important au niveau de la conservation de l’image historique de certains édifices ou dans certains cas de quartiers entiers, elle contribue de manière indirecte, mais significative néanmoins, à l’ambiance sociale des grandes cités de logements résultat de l’urbanisme des années 1960.

La maintenance et l’exploitation sont également prisent en compte au niveau de la conception à travers des approches en coût global et des études d’optimisation des choix techniques demandées par les maîtres d’ouvrage ; enfin consommatrice de main d’œuvre elle est génératrice d’emplois.

Les revues techniques commencent à traiter sérieusement du sujet, citent des exemples, présentent des outils d’aide à la gestion, évoquent les expériences d’autres pays etc... Quelques livres spécialisésont été édités. Enfin les formations universitaires se mettent en place et se développent.

Il n’est plus possible aujourd’hui en maintenance exploitation de se contenter de réponses purement  et simplement techniques confiées à la seule responsabilité  de quelques techniciens appuyés sur des logiciels “passe partout”.

En effet répondre à des cas très divers disposer d’une capacité à moduler sa réponse , à faire plusieurs hypothèses, c’est posséder un arsenal constitué d’outils d’analyse, d’éléments référentiels, de méthodes, de modèles, de ratios économiques, que seule une approche  théorique la plus exhaustive possible aura été capable de concevoir, de formaliser et de développer.

La diversification des types de bâtiments par l’adaptation aux activités, et la complexité croissante des équipements sont des éléments qui doivent amener des réponses argumentées sous forme de propositions de “politique globale de gestion” (méthodes, outils, structure, etc...).

Il devient donc aujourd’hui nécessaire de faire une nouvelle démarche conceptuelle globale inspirée de celle des années 1970 en essayant d’établir les bases d’une nouvelle étape pour la gestion technique afin qu’elle s’affirme comme une discipline avec tous ses attributs et ses mécanismes

Pour atteindre un tel objectif il faut une approche méthodologique qui devra développer les points suivants

- bien établir les concepts de base

- identifier les méthodes de travail existantes, les répertorier et présenter les cas types

- lister les outils et préciser leurs différentes applications

- recenser les documents disponibles sur le plan économie et rationaliser des méthodes pour le chiffrage

- synthétiser et mettre en forme les documents vecteurs de ces concepts pour qu’ils puisse être véhiculés

- faire en sorte que la transmission des connaissances puisse avoir lieu et crée des enseignement dans les écoles, les universités etc...

En croisant et en s’appuyant sur les éléments techniques permettant d’explorer de nouvelles pistes de réflexion et de lister les thèmes à développer

C’est ainsi qu’en prenant appui sur la situation existante on peut dès aujourd’hui lancer les investigations suivantes

 une recherche sur les insuffisances actuelles et leurs causes avec :

 - la prise de conscience des coûts de non maintenance

- la mesure du peu d’efficacité de certaines structures de maintenance intégrées

- la nécessité d’une évolution des contrats à obligation de moyens vers des contrats à obligation de résultat avec la mise en évidence des efforts à réaliser par les donneurs d’ordre.

-l’intérêt d’une professionnalisation des acteurs, formations spécialisées, séminaires, enseignements adaptés (la maintenance n’étant pas un sous produit de l’ingénierie de conception mais une spécialité nécessitant une approche originale et spécifique).

Une exploration de tous les secteurs de l’immobilier dans lesquels il faut penser gestion technique avec une définition de toutes les actions nécessaires à chaque étape.

· Phase définition du projet

              - programme

              - coût

              - délai

· Phase APS APD et surtout DCE

· Phase fonctionnement

· Phase transformation

Une identification de tous les aspects techniques concernant de l’action gestion technique, compte tenu de son évolution , la gestion technique immobilière peut maintenant être découpée clairement en plusieurs activités auxquelles correspondent des métiers :

            · ingénierie

            · opérationnel

            · économie

            · gestion

            · formation

Une structuration d’une approche logique pour traiter méthodiquement la conception d’un projet gestion de la maintenance ; il n’y a plus aujourd’hui une réponse unique et simpliste à des problèmes complexes, les réponses doivent être adaptées aux contextes et prendre en compte en particulier :

· les différents types de patrimoine

          . patrimoine a caractère logistique

          . patrimoine contribuant à l’activité de l’entreprise

          . patrimoine indispensable à l’activité

          . logements

          . etc..

·les différents objectifs des propriétaires

          . maintenance avec du personnel interne

          . sous-traitance

          . externalisation

          . etc...

· les différents type de structures

          . entreprise

          .organismes

         . collectivité

          . associations

          . coopérative

          . etc...

· les niveaux qualitatifs souhaités

          . confort

          . présentation

          . fiabilité

          . etc...

Une véritable approche économique de la gestion technique immobilière, en effet, on ne peut en aucun cas parler d’une véritable discipline si les données économiques n’existent pas. Il s’agit là d’un point incontournable, il faut donc indiquer le contexte et faire une approche des coûts suivants :

         · coûts d’ingénierie

         · coûts des opérations de maintenance

         · coûts d’exploitation

         · coûts de gestion

         · etc...

Cet ensemble des données économiques comme pour les travaux neufs doit faire l’objet de publications sous forme de barèmes, de mercuriales, de ratios etc...

- Une étude exhaustive sur les métiers existants et ceux à développer avec le recensement des formations existantes.

· définitions de qualifications

· organisation de déroulement de carrières

· présentation de niveau de rémunération

· liste des écoles et universités spécialisés

- etc...