EVOLUTION DES METHODES TECHNIQUES DE MAINTENANCE
C’est au cours des premières années de la décennie 70 que commencent les premières réflexions sur la « gestion des crédits d’entretien courant des bâtiments publics » (1). Un comité chargé d’examiner une gestion déconcentrée des crédits, apporte les conclusions suivantes :
• la notion d’entretien doit être définie de façon précise et uniforme,
• des méthodes rationnelles pour la fixation des crédits doivent être mises au point,
• les procédures pour les dotations doivent être allégées.
Par ailleurs, les recherches de l’Observatoire de l’entretien, du Plan construction, dont les travaux sont motivés par les augmentations non contrôlées des coûts d’entretien du parc de logements et par l’utilisation des méthodes empiriques, conduisent aux premières tentatives d’une rationalisation de l’entretien des parcs immobiliers, qui se traduit par la volonté d’établir une gestion prévisionnelle de l’entretien ; celle-ci se concrétise par la mise au point des trois méthodes qui se sont succédées depuis 1975 :
• maintenance planifiée,
• maintenance à partir de l’expertise des bâtiments,
• maintenance à partir de l’usure des ouvrages.
MAINTENANCE PLANIFIÉE
Les conclusions de ces premiers travaux, qui définissent les principaux outils nécessaires à une « gestion prévisionnelle de l’entretien » (le carnet d’identité avec mise à jour permanente, le carnet de santé et le plan glissant quadriennal) (2), conduisent à imaginer des budgets d’entretien globaux, calculés à partir de ratios unitaires, tirés d’études statistiques appuyées sur des opérations d’entretien cycliques et systématiques. Cette méthode permet, pour la première fois dans l’histoire du bâtiment, d’apprécier l’évolution des coûts d’entretien en fonction de l’âge de l’ouvrage et de déterminer un rapport entre le coût de construction et le coût d’entretien. A cette époque, apparaît également la notion de coût global pour certains équipements tels que les ascenseurs.
En 1975, la publication des premiers documents de conseils aux gestionnaires et d’une méthode de simulation financière constitue une première étape capitale car elle permet de conceptualiser la notion de maintenance, de faire comprendre aux gestionnaires qu’il faut des budgets importants (en progression constante) pour entretenir un patrimoine qui vieillit ; elle permet également d’appréhender que l’entretien ne dépend pas de la seule décision des responsables techniques ou des devis conjoncturels des entreprises, mais que, au contraire, il est possible de réaliser une rationalisation des travaux par la mise en place de méthodes et une approche budgétaire programmée.
MAINTENANCE A PARTIR DE L’EXPERTISE DES BATIMENTS
Les gestionnaires techniques s’appuyant sur les outils de la maintenance planifiée n’obtiennent pas les dotations correspondant aux budgets théoriques calculés, car ceux-ci sont trop élevés du fait d’un trop grand dogmatisme. Par ailleurs, une demande de gestion pour des patrimoines très hétérogènes sur lesquels il est très difficile de mettre en place une maintenance planifiée (collectivités locales, grandes entreprises, etc.) devient très importante.
On voit donc apparaître, dans le début des années 80, de nouvelles recherches qui vont essayer de moduler et d’adapter à chaque situation réelle la programmation des travaux et les budgets correspondants. Le moyen d’obtenir cette modulation est de faire expertiser le patrimoine pour initialiser un programme d’entretien adapté à chaque bâtiment. On peut considérer que la plupart des recherches de cette époque se trouvent synthétisées dans un ouvrage édité en 1985 par le SCOM (Service Central d’Organisation et Méthodes) du ministère des Finances. Cet ouvrage abordait les durées de vie, confirmait la nécessité de mettre en place les outils de connaissance du patrimoine et définissait une grille de principe de diagnostic technique.
Dans la même période, les progrès considérables en micro-informatique permettent de construire les premiers véritables outils d’aide à la gestion possédant une bonne convivialité. Ces outils, qualifiés d’outils de deuxième génération, permettent un ajustement théorique des programmes de travaux à l’état réel du patrimoine après le chargement du diagnostic et permettent également d’imaginer les budgets d’avenir en appliquant les banques de données des coûts, intégrées à la liste des opérations définies par l’expert.
MAINTENANCE A PARTIR DE L’USURE DES OUVRAGES
La deuxième partie de la décennie 80 voit apparaître, une approche totalement nouvelle de la maintenance de patrimoine, qui conduit à la conception de méthodes dites de troisième génération. A cette époque, les objectifs à atteindre pour obtenir un outil d’aide à la maintenance performant, fiable, relativement facile à mettre en oeuvre et économiquement acceptable se résument ainsi :
• éviter la budgétisation systématique de tous les travaux, quelle que soit leur urgence,
• éviter l’écueil des expertises discutables et des coûts importants pour les diagnostics,
• permettre une mise en oeuvre des outils pour obtenir une production rapide de résultats globaux approchés, mais fiables,
• mettre en oeuvre une gestion, même si l’on ne possède pas l’ensemble des données physiques du patrimoine (ce qui est la solution pour de nombreux propriétaires),
• disposer d’un outil permettant une véritable stratégie de gestion, en fonction de l’usure des composants et des budgets disponibles.
Pour atteindre ces objectifs, l’idée fondamentale a été d’utiliser les courbes d’usure des principaux composants des bâtiments et de modéliser les travaux d’entretien au cours de la durée de vie des ouvrages. Mais pour réaliser une telle approche, il faut connaître les courbes d’usure moyennes des composants et la durée de vie des ouvrages, disposer d’une banque de données des travaux associés et d’un référentiel de coûts.
A partir de cette dernière méthode, des développements récents ont pu être réalisés. C’est ainsi qu’il est possible, aujourd’hui, d’associer maintenance technique et niveau qualitatif et de démontrer qu’un entretien préventif planifié permet une prolongation sensible de la durée de vie, avec un coût global inférieur à celui de solutions sans entretien ou avec entretien curatif lourd.
(1) Il faut noter que dans les années 70, le mot « maintenance » n’est pas utilisé : on parle d’« entretien » . Aujourd’hui, ce dernier terme tombe désuétude au profit du premier. Pour certains spécialistes, la notion de maintenance dépasse le contenu traditionnel de l’entretien, en y ajoutant deux dimensions : l’une concerne l’aspect préventif des actions, l’autre implique une meilleure maîtrise économique. Certains spécialistes utilisent la formule imagée suivante : « entretenir c’est subir, maintenir c’est maîtriser ».
(2) Carnet d’identité : état descriptif et quantitatif du patrimoine.
Carnet de santé : état d’usure du patrimoine.
Plan glissant : programmation des travaux de maintenance sur quatre ans.
• la notion d’entretien doit être définie de façon précise et uniforme,
• des méthodes rationnelles pour la fixation des crédits doivent être mises au point,
• les procédures pour les dotations doivent être allégées.
Par ailleurs, les recherches de l’Observatoire de l’entretien, du Plan construction, dont les travaux sont motivés par les augmentations non contrôlées des coûts d’entretien du parc de logements et par l’utilisation des méthodes empiriques, conduisent aux premières tentatives d’une rationalisation de l’entretien des parcs immobiliers, qui se traduit par la volonté d’établir une gestion prévisionnelle de l’entretien ; celle-ci se concrétise par la mise au point des trois méthodes qui se sont succédées depuis 1975 :
• maintenance planifiée,
• maintenance à partir de l’expertise des bâtiments,
• maintenance à partir de l’usure des ouvrages.
MAINTENANCE PLANIFIÉE
Les conclusions de ces premiers travaux, qui définissent les principaux outils nécessaires à une « gestion prévisionnelle de l’entretien » (le carnet d’identité avec mise à jour permanente, le carnet de santé et le plan glissant quadriennal) (2), conduisent à imaginer des budgets d’entretien globaux, calculés à partir de ratios unitaires, tirés d’études statistiques appuyées sur des opérations d’entretien cycliques et systématiques. Cette méthode permet, pour la première fois dans l’histoire du bâtiment, d’apprécier l’évolution des coûts d’entretien en fonction de l’âge de l’ouvrage et de déterminer un rapport entre le coût de construction et le coût d’entretien. A cette époque, apparaît également la notion de coût global pour certains équipements tels que les ascenseurs.
En 1975, la publication des premiers documents de conseils aux gestionnaires et d’une méthode de simulation financière constitue une première étape capitale car elle permet de conceptualiser la notion de maintenance, de faire comprendre aux gestionnaires qu’il faut des budgets importants (en progression constante) pour entretenir un patrimoine qui vieillit ; elle permet également d’appréhender que l’entretien ne dépend pas de la seule décision des responsables techniques ou des devis conjoncturels des entreprises, mais que, au contraire, il est possible de réaliser une rationalisation des travaux par la mise en place de méthodes et une approche budgétaire programmée.
MAINTENANCE A PARTIR DE L’EXPERTISE DES BATIMENTS
Les gestionnaires techniques s’appuyant sur les outils de la maintenance planifiée n’obtiennent pas les dotations correspondant aux budgets théoriques calculés, car ceux-ci sont trop élevés du fait d’un trop grand dogmatisme. Par ailleurs, une demande de gestion pour des patrimoines très hétérogènes sur lesquels il est très difficile de mettre en place une maintenance planifiée (collectivités locales, grandes entreprises, etc.) devient très importante.
On voit donc apparaître, dans le début des années 80, de nouvelles recherches qui vont essayer de moduler et d’adapter à chaque situation réelle la programmation des travaux et les budgets correspondants. Le moyen d’obtenir cette modulation est de faire expertiser le patrimoine pour initialiser un programme d’entretien adapté à chaque bâtiment. On peut considérer que la plupart des recherches de cette époque se trouvent synthétisées dans un ouvrage édité en 1985 par le SCOM (Service Central d’Organisation et Méthodes) du ministère des Finances. Cet ouvrage abordait les durées de vie, confirmait la nécessité de mettre en place les outils de connaissance du patrimoine et définissait une grille de principe de diagnostic technique.
Dans la même période, les progrès considérables en micro-informatique permettent de construire les premiers véritables outils d’aide à la gestion possédant une bonne convivialité. Ces outils, qualifiés d’outils de deuxième génération, permettent un ajustement théorique des programmes de travaux à l’état réel du patrimoine après le chargement du diagnostic et permettent également d’imaginer les budgets d’avenir en appliquant les banques de données des coûts, intégrées à la liste des opérations définies par l’expert.
MAINTENANCE A PARTIR DE L’USURE DES OUVRAGES
La deuxième partie de la décennie 80 voit apparaître, une approche totalement nouvelle de la maintenance de patrimoine, qui conduit à la conception de méthodes dites de troisième génération. A cette époque, les objectifs à atteindre pour obtenir un outil d’aide à la maintenance performant, fiable, relativement facile à mettre en oeuvre et économiquement acceptable se résument ainsi :
• éviter la budgétisation systématique de tous les travaux, quelle que soit leur urgence,
• éviter l’écueil des expertises discutables et des coûts importants pour les diagnostics,
• permettre une mise en oeuvre des outils pour obtenir une production rapide de résultats globaux approchés, mais fiables,
• mettre en oeuvre une gestion, même si l’on ne possède pas l’ensemble des données physiques du patrimoine (ce qui est la solution pour de nombreux propriétaires),
• disposer d’un outil permettant une véritable stratégie de gestion, en fonction de l’usure des composants et des budgets disponibles.
Pour atteindre ces objectifs, l’idée fondamentale a été d’utiliser les courbes d’usure des principaux composants des bâtiments et de modéliser les travaux d’entretien au cours de la durée de vie des ouvrages. Mais pour réaliser une telle approche, il faut connaître les courbes d’usure moyennes des composants et la durée de vie des ouvrages, disposer d’une banque de données des travaux associés et d’un référentiel de coûts.
A partir de cette dernière méthode, des développements récents ont pu être réalisés. C’est ainsi qu’il est possible, aujourd’hui, d’associer maintenance technique et niveau qualitatif et de démontrer qu’un entretien préventif planifié permet une prolongation sensible de la durée de vie, avec un coût global inférieur à celui de solutions sans entretien ou avec entretien curatif lourd.
(1) Il faut noter que dans les années 70, le mot « maintenance » n’est pas utilisé : on parle d’« entretien » . Aujourd’hui, ce dernier terme tombe désuétude au profit du premier. Pour certains spécialistes, la notion de maintenance dépasse le contenu traditionnel de l’entretien, en y ajoutant deux dimensions : l’une concerne l’aspect préventif des actions, l’autre implique une meilleure maîtrise économique. Certains spécialistes utilisent la formule imagée suivante : « entretenir c’est subir, maintenir c’est maîtriser ».
(2) Carnet d’identité : état descriptif et quantitatif du patrimoine.
Carnet de santé : état d’usure du patrimoine.
Plan glissant : programmation des travaux de maintenance sur quatre ans.
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