2- 5 -MAINTENANCE PATRIMONIALE
La maintenance patrimoniale intéresse les grosses réparations elle est en général( sauf disposition particulière du bail ) à la charge du propriétaire, elle se distingue de la maintenance courante nécessaire ( avec les opérations d’exploitation au fonctionnement de l’immobilier dont la charge incombe généralement aux occupants ( locataires ou services internes)
PLAN PATRIMOINE - PLAN DE MAINTENANCE
Le PLAN PATRIMOINE est l’opération qui consiste à définir les orientations et choix importants pour un patrimoine immobilier bâti.
Le PLAN PATRIMOINE doit prendre en considération :
• l’adéquation patrimoine - activité,
• l’état des éléments du patrimoine et leur coût d’entretien,
• l’environnement sur les plans urbanistiques, situation géographique, moyen de communication, etc...,
• l’attractivité du bien par rapport au marché : type de locaux demandé, qualité du quartier, etc...,
et il permet au propriétaire ou au gestionnaire d’orienter ses décisions dans les secteurs suivants :
• conservation du patrimoine et niveau qualitatif d’entretien,
• réhabilitation éventuelle,
• changement d’utilisation,
• vente,
• démolition,
• constructions nouvelles,
• nouvelle politique commerciale.
L’expression PLAN PATRIMOINE est souvent utilisé pour les patrimoines institutionnels importants, multi sites.
Les orientations du PLAN PATRIMOINE conduisent généralement pour le patrimoine (qui est conservé et valorisé) à mettre au point un plan d’entretien que l’on peut définir comme étant : « l’organisation optimisée des opérations d’entretien pour un patrimoine bâti donné et en fonction d’orientations définies ».
Sur le plan de la maintenance, le plan patrimoine débouche sur deux objectifs principaux :
• une planification budgétaire à moyen et long terme,
• une programmation des travaux à court et moyen terme.
Le PLAN DE MAINTENANCE intéresse l’entretien lourd et les grosses réparations sur les ouvrages du CLOS, COUVERT, VRD, EQUIPEMENTS.
Pour permettre l’opération, il est nécessaire de :
• Faire une analyse de la situation initiale :
- connaissance du patrimoine
- connaissance des résultats de gestion existants
• Définir une politique patrimoniale
• Etablir un programme technique de maintenance et niveau qualitatif des résultats souhaités.
L’IDENTITE DU PATRIMOINE
Pour définir une identité de patrimoine, les éléments suivants peuvent être retenus :
➢ contexte de création du patrimoine (année construction, architecte, entreprises ou origine de propriété, etc...),
➢ connaissance de l’environnement (adresse, renseignements administratifs utiles, etc...),
➢ connaissance des données fonctionnelles (activités, services, etc...),
➢ connaissance des données architecturales techniques (surfaces, hauteur, nombre de niveaux, puissances installées, équipements techniques, etc...).
Dans le cas d’un patrimoine existant et exploité, si on veut faire un nouveau plan patrimoine, il y a lieu d’établir un audit (technique et gestion).
L’ETAT D’UN PATRIMOINE
Un patrimoine est constitué par un ou plusieurs immeubles, eux mêmes construits par un assemblage d’ouvrages
Définir l’état technique d’un patrimoine consiste donc à examiner l’état des ouvrages qui le constitue
On peut définir l’état d’un ouvrage comme étant « l’expression de la mesure de la capacité de l’ouvrage à assurer le rôle pour lequel il a été construit .
Cette mesure se fait en pratiquant un DIAGNOSTIC TECHNIQUE.
Il faut clairement distinguer ce diagnostic technique de l’expertise destinée a apprécier la valeur d’un patrimoine qui fait intervenir d’autres paramètres plus généraux et plus subjectifs
La connaissance de l’état global d‘un patrimoine ou par ouvrage est nécessaire dans les cas suivants:
• Lors d’une mutation de patrimoine
Si le bien n’est plus couvert par la garantie décennale, le vendeur peut sécuriser l’acheteur et éventuellement augmenter le prix de vente en produisant une expertise technique.
• Lors de la mise en place d’une gestion technique immobilière
La mise en place d’une gestion technique pour un patrimoine suppose une initialisation des opérations de maintenance, il est donc impératif de connaître l’état du patrimoine au démarrage de l’opération.
• Lors de la passation d’un contrat de sous-traitance avec un prestataire ou de la mise en place d’une gestion déléguée.
Pour éviter toute dérive judiciaire éventuelle il est souhaitable de déterminer l’état initial, ce qui permettra ultérieurement de mesurer les évolutions des ouvrages et la qualité des prestations
.
• Lors d’un contrôle d’application de dispositions réglementaires
Le non respect des dispositions réglementaires pour un patrimoine n’est pas forcement évident à percevoir, il est quelquefois nécessaire défaire déterminer l’état des composants pour juger du bon respect de l’application des règles édictées.
LA POLITIQUE DU PROPRIÉTAIRE
La politique du propriétaire en matière de maintenance porte sur le choix entre LE FAIRE et LE FAIRE FAIRE.
En dehors de décisions « politiques » volontaires
• repli sur l’activité principale,
• création de filiales de gestion technique,
• etc...
Les critères à prendre en compte pour définir une politique peuvent être les suivants :
• réactivité et compétence d’une équipe en place,
• activités stratégiques et limite de délégation,
• coût d’une structure interne,
• contraintes générés par une externalisation,
• coûts sociaux,
• coûts juridiques,
• perte de la connaissance et de la maîtrise des installations.
LE PROGRAMME DE MAINTENANCE
Le programme de maintenance intéresse en particulier le niveau qualitatif souhaité par le propriétaire et les besoins des utilisateurs, il permet de préciser :
• les niveaux de confort souhaités,
• les exigences de fiabilité,
• les conditions des interventions curatives,
• les obligations réglementaires liées au type du bâtiment ou à l’activité IGH, ERP.
LES OUTILS D’AIDE A LA GESTION DE LA MAINTENANCE
==> Outils de connaissance du patrimoine
Identité
• Carnet d’identité ou fichier patrimoine ou bases de données.
Etat
• Carnet de santé.
• Carnet d’entretien.
• Age des composants.
• Résultats expertises.
• Ratio montant des travaux à réaliser / valeur à neuf.
==> Outils d’aide à la gestion de la maintenance patrimoniale
• Outils d’aide à la Gestion Technique de Patrimoine (GTPAO).
PLAN PATRIMOINE - PLAN DE MAINTENANCE
Le PLAN PATRIMOINE est l’opération qui consiste à définir les orientations et choix importants pour un patrimoine immobilier bâti.
Le PLAN PATRIMOINE doit prendre en considération :
• l’adéquation patrimoine - activité,
• l’état des éléments du patrimoine et leur coût d’entretien,
• l’environnement sur les plans urbanistiques, situation géographique, moyen de communication, etc...,
• l’attractivité du bien par rapport au marché : type de locaux demandé, qualité du quartier, etc...,
et il permet au propriétaire ou au gestionnaire d’orienter ses décisions dans les secteurs suivants :
• conservation du patrimoine et niveau qualitatif d’entretien,
• réhabilitation éventuelle,
• changement d’utilisation,
• vente,
• démolition,
• constructions nouvelles,
• nouvelle politique commerciale.
L’expression PLAN PATRIMOINE est souvent utilisé pour les patrimoines institutionnels importants, multi sites.
Les orientations du PLAN PATRIMOINE conduisent généralement pour le patrimoine (qui est conservé et valorisé) à mettre au point un plan d’entretien que l’on peut définir comme étant : « l’organisation optimisée des opérations d’entretien pour un patrimoine bâti donné et en fonction d’orientations définies ».
Sur le plan de la maintenance, le plan patrimoine débouche sur deux objectifs principaux :
• une planification budgétaire à moyen et long terme,
• une programmation des travaux à court et moyen terme.
Le PLAN DE MAINTENANCE intéresse l’entretien lourd et les grosses réparations sur les ouvrages du CLOS, COUVERT, VRD, EQUIPEMENTS.
Pour permettre l’opération, il est nécessaire de :
• Faire une analyse de la situation initiale :
- connaissance du patrimoine
- connaissance des résultats de gestion existants
• Définir une politique patrimoniale
• Etablir un programme technique de maintenance et niveau qualitatif des résultats souhaités.
L’IDENTITE DU PATRIMOINE
Pour définir une identité de patrimoine, les éléments suivants peuvent être retenus :
➢ contexte de création du patrimoine (année construction, architecte, entreprises ou origine de propriété, etc...),
➢ connaissance de l’environnement (adresse, renseignements administratifs utiles, etc...),
➢ connaissance des données fonctionnelles (activités, services, etc...),
➢ connaissance des données architecturales techniques (surfaces, hauteur, nombre de niveaux, puissances installées, équipements techniques, etc...).
Dans le cas d’un patrimoine existant et exploité, si on veut faire un nouveau plan patrimoine, il y a lieu d’établir un audit (technique et gestion).
L’ETAT D’UN PATRIMOINE
Un patrimoine est constitué par un ou plusieurs immeubles, eux mêmes construits par un assemblage d’ouvrages
Définir l’état technique d’un patrimoine consiste donc à examiner l’état des ouvrages qui le constitue
On peut définir l’état d’un ouvrage comme étant « l’expression de la mesure de la capacité de l’ouvrage à assurer le rôle pour lequel il a été construit .
Cette mesure se fait en pratiquant un DIAGNOSTIC TECHNIQUE.
Il faut clairement distinguer ce diagnostic technique de l’expertise destinée a apprécier la valeur d’un patrimoine qui fait intervenir d’autres paramètres plus généraux et plus subjectifs
La connaissance de l’état global d‘un patrimoine ou par ouvrage est nécessaire dans les cas suivants:
• Lors d’une mutation de patrimoine
Si le bien n’est plus couvert par la garantie décennale, le vendeur peut sécuriser l’acheteur et éventuellement augmenter le prix de vente en produisant une expertise technique.
• Lors de la mise en place d’une gestion technique immobilière
La mise en place d’une gestion technique pour un patrimoine suppose une initialisation des opérations de maintenance, il est donc impératif de connaître l’état du patrimoine au démarrage de l’opération.
• Lors de la passation d’un contrat de sous-traitance avec un prestataire ou de la mise en place d’une gestion déléguée.
Pour éviter toute dérive judiciaire éventuelle il est souhaitable de déterminer l’état initial, ce qui permettra ultérieurement de mesurer les évolutions des ouvrages et la qualité des prestations
.
• Lors d’un contrôle d’application de dispositions réglementaires
Le non respect des dispositions réglementaires pour un patrimoine n’est pas forcement évident à percevoir, il est quelquefois nécessaire défaire déterminer l’état des composants pour juger du bon respect de l’application des règles édictées.
LA POLITIQUE DU PROPRIÉTAIRE
La politique du propriétaire en matière de maintenance porte sur le choix entre LE FAIRE et LE FAIRE FAIRE.
En dehors de décisions « politiques » volontaires
• repli sur l’activité principale,
• création de filiales de gestion technique,
• etc...
Les critères à prendre en compte pour définir une politique peuvent être les suivants :
• réactivité et compétence d’une équipe en place,
• activités stratégiques et limite de délégation,
• coût d’une structure interne,
• contraintes générés par une externalisation,
• coûts sociaux,
• coûts juridiques,
• perte de la connaissance et de la maîtrise des installations.
LE PROGRAMME DE MAINTENANCE
Le programme de maintenance intéresse en particulier le niveau qualitatif souhaité par le propriétaire et les besoins des utilisateurs, il permet de préciser :
• les niveaux de confort souhaités,
• les exigences de fiabilité,
• les conditions des interventions curatives,
• les obligations réglementaires liées au type du bâtiment ou à l’activité IGH, ERP.
LES OUTILS D’AIDE A LA GESTION DE LA MAINTENANCE
==> Outils de connaissance du patrimoine
Identité
• Carnet d’identité ou fichier patrimoine ou bases de données.
Etat
• Carnet de santé.
• Carnet d’entretien.
• Age des composants.
• Résultats expertises.
• Ratio montant des travaux à réaliser / valeur à neuf.
==> Outils d’aide à la gestion de la maintenance patrimoniale
• Outils d’aide à la Gestion Technique de Patrimoine (GTPAO).
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