2 - 4 - LA MAINTENANCE IMMOBILIÈRE
DÉFINITION DE LA MAINTENANCE
La maintenance peut se définir comme suit :
« Ensemble des activités destinées à maintenir ou à rétablir un bien dans un état, ou dans des conditions données de sûreté de fonctionnement, pour accomplir une fonction requise. Ces activités sont une combinaison d’activités techniques, administratives et de management. »
Appliqué à l’immobilier, la maintenance a vocation de traiter l’enveloppe, les équipements intérieurs, les équipements techniques et les ouvrages extérieurs.
Malgré une évolution importante des pratiques professionnelles depuis 20 ans, le mot « MAINTENANCE » est encore synonyme d’entretien. Pourtant, la sémantique elle-même est porteuse de signification, ainsi :
• « entretenir », c’est dépanner, réparer afin d’assurer la continuité de fonctionnement,
« entretenir, c’est subir »
• « maintenir », c’est prévenir, corriger, rénover, adapter suivant les exigences techniques et économiques afin d’optimiser le coût global de fonctionnement.
« maintenir, c’est maîtriser »
Si on s’appuie sur la norme AFNOR (NF x 60 - 010) la maintenance est défini comme :
« l’ensemble des actions permettant de maintenir ou de rétablir un bien dans un état spécifié ou en mesure d’assurer un service déterminé ».
• « maintenir » évoque la prévention sur un système en fonctionnement,
• « rétablir » contient la notion de « correction » consécutive à un arrêt de fonctionnement,
• « état spécifié » ou « service déterminé » implique la prédétermination d’objectifs quantitatifs et qualitatifs.
Cette définition fait ressortir les deux grands types de maintenance que sont la maintenance curative et la maintenance préventive, mais ne fait intervenir ni l’aspect financier, ni la notion de temps.
Pourtant, une politique de maintenance n’est performante, que si elle est efficace à la fois sur le plan technique et sur le plan financier, et ce durant toute la durée de vie de l’équipement. Ceci implique d’appréhender les projets en coût global, c’est-à-dire, de prendre en compte au moment de l’investissement, les coûts de maintenance, exploitation, gestion, démolition qu’ils vont engendrer.
C’est dès la conception que la maintenabilité, la fiabilité, la disponibilité et la durée de vie prévisionnelle peuvent être déterminées.
Pour assurer un fonctionnement optimum du bâtiment, les exigences techniques sont aujourd’hui plus grandes. Les équipements ont beaucoup évolué avec la sécurité, les réseaux câblés, la climatisation et les régulations de plus en plus sophistiquées. Des dysfonctionnements croissants ont fait apparaître des besoins de maintenance identiques à ceux du secteur industriel avec une notion d’urgence.
Pour établir un plan de maintenance, il faut prendre en compte l’efficacité de cette maintenance, ce que l’on peut faire à partir des coûts de non-maintenance qui ce décomposent en coûts de maintenance et coûts d’indisponibilité.
Si en maintenance industrielle, ces coûts sont liés à la perte de productivité ou de qualité et sont relativement facile à quantifier, en maintenance immobilière, au contraire, les coûts de non-maintenance sont très difficiles à évaluer et à comparer.
Ceci est lié en particulier à la différence d’échelles de temps : les délais d’apparition des défauts et leur répercussion sur le fonctionnement de l’entreprise sont totalement différents sur une chaîne de production industrielle et sur un bâtiment. De ce fait, il est très difficile de transférer des méthodes de maintenance industrielle à la maintenance immobilière.
La mise en place d’une méthodologie spécifique à la maintenance immobilière passe par la normalisation du vocabulaire, une meilleure connaissance des durées de vie, des études sur les travaux préventifs les plus pertinents, des statistiques fiables sur les désordres les plus fréquents, l’évaluation des coûts de maintenance et l’établissement de ratios, etc...
L’analyse économique montre qu’une maintenance préventive lourde conduit à une maintenance corrective très faible et qu’à l’inverse une maintenance préventive quasi-inexistante aboutit à des coûts de dépannages très importants.
Il est par ailleurs aujourd’hui démontré économiquement, que le type de maintenance, préventive, conditionnelle, curative est étroitement lié de différents facteurs dont les principaux sont : le type d’activité du patrimoine, le niveau qualitatif général souhaité et la durée d’exploitation de ce patrimoine.
La maintenance peut se définir comme suit :
« Ensemble des activités destinées à maintenir ou à rétablir un bien dans un état, ou dans des conditions données de sûreté de fonctionnement, pour accomplir une fonction requise. Ces activités sont une combinaison d’activités techniques, administratives et de management. »
Appliqué à l’immobilier, la maintenance a vocation de traiter l’enveloppe, les équipements intérieurs, les équipements techniques et les ouvrages extérieurs.
Malgré une évolution importante des pratiques professionnelles depuis 20 ans, le mot « MAINTENANCE » est encore synonyme d’entretien. Pourtant, la sémantique elle-même est porteuse de signification, ainsi :
• « entretenir », c’est dépanner, réparer afin d’assurer la continuité de fonctionnement,
« entretenir, c’est subir »
• « maintenir », c’est prévenir, corriger, rénover, adapter suivant les exigences techniques et économiques afin d’optimiser le coût global de fonctionnement.
« maintenir, c’est maîtriser »
Si on s’appuie sur la norme AFNOR (NF x 60 - 010) la maintenance est défini comme :
« l’ensemble des actions permettant de maintenir ou de rétablir un bien dans un état spécifié ou en mesure d’assurer un service déterminé ».
• « maintenir » évoque la prévention sur un système en fonctionnement,
• « rétablir » contient la notion de « correction » consécutive à un arrêt de fonctionnement,
• « état spécifié » ou « service déterminé » implique la prédétermination d’objectifs quantitatifs et qualitatifs.
Cette définition fait ressortir les deux grands types de maintenance que sont la maintenance curative et la maintenance préventive, mais ne fait intervenir ni l’aspect financier, ni la notion de temps.
Pourtant, une politique de maintenance n’est performante, que si elle est efficace à la fois sur le plan technique et sur le plan financier, et ce durant toute la durée de vie de l’équipement. Ceci implique d’appréhender les projets en coût global, c’est-à-dire, de prendre en compte au moment de l’investissement, les coûts de maintenance, exploitation, gestion, démolition qu’ils vont engendrer.
C’est dès la conception que la maintenabilité, la fiabilité, la disponibilité et la durée de vie prévisionnelle peuvent être déterminées.
Pour assurer un fonctionnement optimum du bâtiment, les exigences techniques sont aujourd’hui plus grandes. Les équipements ont beaucoup évolué avec la sécurité, les réseaux câblés, la climatisation et les régulations de plus en plus sophistiquées. Des dysfonctionnements croissants ont fait apparaître des besoins de maintenance identiques à ceux du secteur industriel avec une notion d’urgence.
Pour établir un plan de maintenance, il faut prendre en compte l’efficacité de cette maintenance, ce que l’on peut faire à partir des coûts de non-maintenance qui ce décomposent en coûts de maintenance et coûts d’indisponibilité.
Si en maintenance industrielle, ces coûts sont liés à la perte de productivité ou de qualité et sont relativement facile à quantifier, en maintenance immobilière, au contraire, les coûts de non-maintenance sont très difficiles à évaluer et à comparer.
Ceci est lié en particulier à la différence d’échelles de temps : les délais d’apparition des défauts et leur répercussion sur le fonctionnement de l’entreprise sont totalement différents sur une chaîne de production industrielle et sur un bâtiment. De ce fait, il est très difficile de transférer des méthodes de maintenance industrielle à la maintenance immobilière.
La mise en place d’une méthodologie spécifique à la maintenance immobilière passe par la normalisation du vocabulaire, une meilleure connaissance des durées de vie, des études sur les travaux préventifs les plus pertinents, des statistiques fiables sur les désordres les plus fréquents, l’évaluation des coûts de maintenance et l’établissement de ratios, etc...
L’analyse économique montre qu’une maintenance préventive lourde conduit à une maintenance corrective très faible et qu’à l’inverse une maintenance préventive quasi-inexistante aboutit à des coûts de dépannages très importants.
Il est par ailleurs aujourd’hui démontré économiquement, que le type de maintenance, préventive, conditionnelle, curative est étroitement lié de différents facteurs dont les principaux sont : le type d’activité du patrimoine, le niveau qualitatif général souhaité et la durée d’exploitation de ce patrimoine.
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