1 - 2 SPECIFICITE DE L'IMMEUBLE CONTEMPORAIN
Ce qui caractérise l'immeuble contemporain (par opposition à l'immeuble que l'on baptise génériquement haussmannien) c'est qu'il a essuyé, comme tous les autres objets de ce siècle, des transformations profondes.
Même si le but est resté le même: abriter des vies sociales, familiales, professionnelles, I'immeuble contemporain a intégré des technologies de plus en plus pointues; il a subi des mutations fonctionnelles importantes ne serait ce que parce que la demande des utilisateurs a changé, il a connu enfin des transformations de son objectif financier.
je.n'aborderai pas l'immeuble contemporain sous son aspect patrimonial (il y a des enseignants bien plus compétents que moi pour en parler), mais je souhaite montrer que la demande des utilisateurs en matière de rentabilité s'est durablement transfommee et que, par conséquent, le regard des financiers sur "la pierre" s'est modifie. Ce sont ces trois aspects que nous allons examiner pour dégager quelques grandes caractéristiques
de l'immobilier récent et en analyser les conséquences sur la gestion et l'exploitation immobilière de nos jours.
L'EVOLUTION TECHNOLOGIQUE
De 1945 à 1975 on a assisté à une explosion des besoins de construction avec des réalisations techniques et architecturales de qualité variable.
A partir du premier choc pétrolier, la généralisation de l'informatique, des nommes réglementaires de sécurité, le bâtiment gagne en qualité et en sophistication.
On installe de plus en plus souvent des équipements de climatisation ou de rafraîchissement de l'air ambiant. Cette obligation sécuritaire devient un élément de confort du personnel au travail. A ces équipements sont associés de plus en plus souvent, des commandes de télégestion pour piloter la consommation énergétique au plus juste et garantir la plus grande durabilité des composants techniques. Ce pilotage, d'abord centralisé, s'est progressivement délocalisé jusque sur les postes de travail.
La sûreté des entreprises avec les contrôles d'accès, le développement des exigences de stationnement a ouvert un nouveau pan de responsabilité pour les services immobiliers.
L'ensemble des applications électroniques a fait une entrée en force depuis 25 ans dans le monde du travail et il a fallu aux services immobiliers la capacité à s'adapter à toutes ces nouvelles transformations:
.l'informatique avec son cortège de contingences électriques alimentation secourue, alimentation stabilisée.
La bureautique avec une nouvelle ergonomie des postes de travail, une nouvelle distribution des tâches, une organisation des bureaux distribuée autour de réseaux innervants.
Les télécommunications (la S.D.A, le fax, la visioconférence, la fin du monopole de France Télécom) ont subi des transformations techniques et réglementaires qui ont amené les responsables des immeubles à mettre en cause toute l'expérience acquise dans un domaine qui bougeait trop lentement.
L'informatique de gestion enfin, avec des logiciels graphiques, comptables, de gestion de surfaces, de gestion des charges a considérablement facilité le travail du gestionnaire immobilier en même temps qu'elle lui imposait une exigence plus grande en matière de rigueur, de compétences et d'économies...
A l'énoncé de ces perturbations techniques, on aura compris que les gestionnaires immobiliers ne sont pas au bout de leurs peines et que, du point de vue de la maintenance, ils ont à assurer une veille technologique et juridique sur tous les métiers liés à l'électronique.
L'EVOLUTION FONCTIONNELLE
Les responsables immobiliers sont confrontés à deux contraintes difficiles à concilier: L'exigence d'adaptabilité des locaux (adaptation aux nouveaux métiers tertiaires, adaptation aux nouvelles technologies) et le confort de travail ou le confort de vie des occupants qui exige des environnements stables et pérennes.
On constate une extension des horaires variables, par exemple, qui modifie les plages horaires de fonctionnement des immeubles tertiaires; on constate également une demande accrue dans le domaine de la restauration collective avec des exigences de plus en plus grandes en matière de menus (c'est une activité qui consomme de plus en plus de surfaces, de plus en plus d'aménagements).
La reprographie a vécu une évolution quantitative et qualitative en 20 ans. Elle consomme du temps, de l'espace, du papier, de la manutention, un volume d'archives et pas mal d'énergie.
Le fonctionnement des archives malgré la miniaturisation est encore fortement consommatrice de manutention, de surfaces de traitement, d'espaces externalisés (à 1/3 de m3 par personne et par an, les gestionnaires ont toutes les raisons de se poser des questions d'exploitation avant de se trouver engorgés ou de gérer des suppléments de pouvoir calorique dans les bureaux).
Les directions opérationnelles des entreprises (et méme les particuliers dans certains cas) deviennent de plus en plus exigeants en matières de services: le courrier, le standard, I' accueil représentent souvent des enjeux commerciaux ou des enjeux de prestige conséquents.
Le client interne supporte de moins en moins qu'un tube fluorescent ne soit pas échangé dans l'heure ou qu'une moquette tachée ne soit pas immédiatement shampouinée.
Là encore, dans tous les métiers qui constituent l'infrastructure logistique de l'exploitation immobilière, on a constaté depuis une vingtaine d'années une croissance importante de la demande des occupants en matière de services et les gestionnaires immobiliers chargés de la maintenance des bâtiments ont vu leur métier technique se transformer progressivement en métier de services.
L'EVOLUTION FINANCIERE
Il s'agit, comme dans tous les métiers, du point auquel aboutissent toutes les discussions, toutes les négociations et méme tous les enseignements.
Au fur et à mesure que les bâtiments ont gagné en équipements techniques, on s'est interrogé sur la productivité des surfaces comme sur la productivité de n'importe quel outil de production. Qui dit croissance de la productivité dit croissance de la richesse produite et diminution des charges induites. En matière du bâtiment, cela signifie réduction des surfaces, augmentation de la fonctionnalité des espaces, diminution des charges avec un service au moins équivalent. C'est le nouveau casse tête des gestionnaires d'immeubles.
On a d'abord parlé de bureau paysager, puis de bureau virtuel, puis de télétravail; on en a quelquefois mis en place dans des cas spécifiques, mais on ne peut pas dire que toutes ces situations donnent les mêmes résultats en matière de production. Chaque solution trouve ces limites.
En attendant, le responsable immobilier est conduit à optimiser les volumes de travail sans pour autant que le bâtiment (usure et obsolescence obligent) ne perde de sa capacité performante le et ne perde de sa valeur de revente. C'est un défi passionnant techniquement et financièrement dont les enjeux sont facilement compréhensibles pour un investisseur (les promoteurs ne travaillent presque plus sans s'engager sur des charges) mais dont les résultats s'inscrivent dans le long terme, c'est à dire qu'ils ne sont pas très facile à juger.
Même si le but est resté le même: abriter des vies sociales, familiales, professionnelles, I'immeuble contemporain a intégré des technologies de plus en plus pointues; il a subi des mutations fonctionnelles importantes ne serait ce que parce que la demande des utilisateurs a changé, il a connu enfin des transformations de son objectif financier.
je.n'aborderai pas l'immeuble contemporain sous son aspect patrimonial (il y a des enseignants bien plus compétents que moi pour en parler), mais je souhaite montrer que la demande des utilisateurs en matière de rentabilité s'est durablement transfommee et que, par conséquent, le regard des financiers sur "la pierre" s'est modifie. Ce sont ces trois aspects que nous allons examiner pour dégager quelques grandes caractéristiques
de l'immobilier récent et en analyser les conséquences sur la gestion et l'exploitation immobilière de nos jours.
L'EVOLUTION TECHNOLOGIQUE
De 1945 à 1975 on a assisté à une explosion des besoins de construction avec des réalisations techniques et architecturales de qualité variable.
A partir du premier choc pétrolier, la généralisation de l'informatique, des nommes réglementaires de sécurité, le bâtiment gagne en qualité et en sophistication.
On installe de plus en plus souvent des équipements de climatisation ou de rafraîchissement de l'air ambiant. Cette obligation sécuritaire devient un élément de confort du personnel au travail. A ces équipements sont associés de plus en plus souvent, des commandes de télégestion pour piloter la consommation énergétique au plus juste et garantir la plus grande durabilité des composants techniques. Ce pilotage, d'abord centralisé, s'est progressivement délocalisé jusque sur les postes de travail.
La sûreté des entreprises avec les contrôles d'accès, le développement des exigences de stationnement a ouvert un nouveau pan de responsabilité pour les services immobiliers.
L'ensemble des applications électroniques a fait une entrée en force depuis 25 ans dans le monde du travail et il a fallu aux services immobiliers la capacité à s'adapter à toutes ces nouvelles transformations:
.l'informatique avec son cortège de contingences électriques alimentation secourue, alimentation stabilisée.
La bureautique avec une nouvelle ergonomie des postes de travail, une nouvelle distribution des tâches, une organisation des bureaux distribuée autour de réseaux innervants.
Les télécommunications (la S.D.A, le fax, la visioconférence, la fin du monopole de France Télécom) ont subi des transformations techniques et réglementaires qui ont amené les responsables des immeubles à mettre en cause toute l'expérience acquise dans un domaine qui bougeait trop lentement.
L'informatique de gestion enfin, avec des logiciels graphiques, comptables, de gestion de surfaces, de gestion des charges a considérablement facilité le travail du gestionnaire immobilier en même temps qu'elle lui imposait une exigence plus grande en matière de rigueur, de compétences et d'économies...
A l'énoncé de ces perturbations techniques, on aura compris que les gestionnaires immobiliers ne sont pas au bout de leurs peines et que, du point de vue de la maintenance, ils ont à assurer une veille technologique et juridique sur tous les métiers liés à l'électronique.
L'EVOLUTION FONCTIONNELLE
Les responsables immobiliers sont confrontés à deux contraintes difficiles à concilier: L'exigence d'adaptabilité des locaux (adaptation aux nouveaux métiers tertiaires, adaptation aux nouvelles technologies) et le confort de travail ou le confort de vie des occupants qui exige des environnements stables et pérennes.
On constate une extension des horaires variables, par exemple, qui modifie les plages horaires de fonctionnement des immeubles tertiaires; on constate également une demande accrue dans le domaine de la restauration collective avec des exigences de plus en plus grandes en matière de menus (c'est une activité qui consomme de plus en plus de surfaces, de plus en plus d'aménagements).
La reprographie a vécu une évolution quantitative et qualitative en 20 ans. Elle consomme du temps, de l'espace, du papier, de la manutention, un volume d'archives et pas mal d'énergie.
Le fonctionnement des archives malgré la miniaturisation est encore fortement consommatrice de manutention, de surfaces de traitement, d'espaces externalisés (à 1/3 de m3 par personne et par an, les gestionnaires ont toutes les raisons de se poser des questions d'exploitation avant de se trouver engorgés ou de gérer des suppléments de pouvoir calorique dans les bureaux).
Les directions opérationnelles des entreprises (et méme les particuliers dans certains cas) deviennent de plus en plus exigeants en matières de services: le courrier, le standard, I' accueil représentent souvent des enjeux commerciaux ou des enjeux de prestige conséquents.
Le client interne supporte de moins en moins qu'un tube fluorescent ne soit pas échangé dans l'heure ou qu'une moquette tachée ne soit pas immédiatement shampouinée.
Là encore, dans tous les métiers qui constituent l'infrastructure logistique de l'exploitation immobilière, on a constaté depuis une vingtaine d'années une croissance importante de la demande des occupants en matière de services et les gestionnaires immobiliers chargés de la maintenance des bâtiments ont vu leur métier technique se transformer progressivement en métier de services.
L'EVOLUTION FINANCIERE
Il s'agit, comme dans tous les métiers, du point auquel aboutissent toutes les discussions, toutes les négociations et méme tous les enseignements.
Au fur et à mesure que les bâtiments ont gagné en équipements techniques, on s'est interrogé sur la productivité des surfaces comme sur la productivité de n'importe quel outil de production. Qui dit croissance de la productivité dit croissance de la richesse produite et diminution des charges induites. En matière du bâtiment, cela signifie réduction des surfaces, augmentation de la fonctionnalité des espaces, diminution des charges avec un service au moins équivalent. C'est le nouveau casse tête des gestionnaires d'immeubles.
On a d'abord parlé de bureau paysager, puis de bureau virtuel, puis de télétravail; on en a quelquefois mis en place dans des cas spécifiques, mais on ne peut pas dire que toutes ces situations donnent les mêmes résultats en matière de production. Chaque solution trouve ces limites.
En attendant, le responsable immobilier est conduit à optimiser les volumes de travail sans pour autant que le bâtiment (usure et obsolescence obligent) ne perde de sa capacité performante le et ne perde de sa valeur de revente. C'est un défi passionnant techniquement et financièrement dont les enjeux sont facilement compréhensibles pour un investisseur (les promoteurs ne travaillent presque plus sans s'engager sur des charges) mais dont les résultats s'inscrivent dans le long terme, c'est à dire qu'ils ne sont pas très facile à juger.
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