1 - REGARD SUR LE PATRIMOINE IMMOBILIER
LE PATRIMOINE IMMOBILIER UN BIEN PARTICULIER
Regard sur son évolution historique récente
Bien durable, indispensable à la vie et à l’activité des hommes, expression des aspects culturels, sociologiques, techniques, économiques et politiques de l’époque qui le crée, le patrimoine bâti historique s’est constitué et s’est transformé lentement au cours de l’histoire jusqu’au 19 ème et 20 ème siècles qui constituent des étapes charnières capitales de son évolution à travers :
- la construction de grands patrimoines industriels,
- le développement de l’habitat collectif,
- l’apparition de l’immobilier tertiaire,
- la création de zones urbaines importantes avec de nombreux équipements publics.
C’est ensuite après la seconde guerre mondiale qu’une nouvelle phase de transformations très importantes se développe avec dans une première étape une progression quantitative accompagnée par de profondes évolutions architecturales, fonctionnelles, et techniques qui vont contribuer a créer le paysage bâti que nous connaissons aujourd’hui.
Plus près de nous la fin de la décennie 80 marque une nouvelle étape significative avec l’introduction massive de techniques nécessaires aux activités actuelles avec des moyens de communication et des systèmes de liaison qui ont généré un type d’immobilier, dans lequel la fonction traditionnelle d’abri devient secondaire par rapport à la fonction d’outil de production de services et de données, connecté avec d’autres ensembles eux mêmes producteurs ou récepteurs d’informations et de données.
Ces évolutions depuis 50 ans expliquent pourquoi au sein de l’ensemble très divers et complexe des activités pour la création et le fonctionnement des patrimoines immobiliers (programmation, financement, conception, construction, maintenance, exploitation, transformation, mutation, démolition), la gestion technique est devenue un secteur stratégique, qui doit très souvent faire face à des exigences quelquefois difficiles à atteindre
1 - 1 -LES PATRIMONES IMMOBILIERS EN FRANCE
L’ETAT
Avec plus de 115 000 propriétés immobilières, 2,2 millions d'hectares de foncier et 170 millions de m² de bâtiments, l'Etat Français possède un patrimoine dont l'INSEE estime la valeur à 200 milliards d' Euros, soit 10% la valeur du patrimoine des Français.
En 2004, les surfaces bâties affectées à chaque Ministère étaient les suivantes (source D.G.I.) :
Ministère de l'Education Nationale ......................... 29,6 millions de m²
Ministère de l'Equipement ............................................10,2 millions de m²
Ministère de l'Economie et des Finances ................. 7,4 millions de m²
Ministère de l'Agriculture ............................................ 5,3 millions de m²
Ministère de l'Intérieur .................................................. 4,7 millions de m²
Ministère de la Justice .................................................. 4,6 millions de m²
Ministère de la Culture .....................................................3,9 millions de m²
Ministère du Travail ...................................................... 2,5 millions de m²
Le Ministère de la Défense est souvent crédité de : 25 millions de m²
Un regard particulier sur le Ministère de la Justice (Le Moniteur 28/10/2004) nous apprend que l'ensemble des sites pénitentiaires représente une surface de 2 millions de m², que le Ministère de la Justice occupe 7 000 m² place Vendoux et que le Palais de Justice de Paris, certainement le plus important de France, participe pour 170 000 m² du patrimoine total.
Ce patrimoine est très divers, certains sites comme celui de CLERVAUX ou celui de POISSY sont d'anciens cloîtres érigés au XVème ou au XVIème Siècle, d'autres sont plus récents et permettent une organisation plus fonctionnelle.
Le Ministère des Affaires Etrangères dispose également un patrimoine très particulier, dont 90% se situe à l'étranger. L'ensemble de ce patrimoine, 2200 immeubles, représente une surface de 1,8 million de m², il est d'une très grande hétérogénéité (Ambassade, résidences des ambassadeurs, bureaux, centres culturels, établissement d'enseignement avec un monument historique le palais FARNESE à ROME).
Pour ce qui concerne les patrimoines officiels, on peut citer également quelques grandes institutions avec leurs bâtiments et terrains.
Ainsi, l'Assemblée Nationale avec le Palais Bourbon et les bâtiments situés au 101 rue d'Université, au 233 boulevard Saint-Germain, au 32 rue Saint-Dominique et à Versailles occupent 152 000 m² de bâtiments sur 41 000 m² de terrain.
La surface bâtie du Palais de l'Elysée est de : 26 000 m²
et celle de l'Hôtel Matignon de : 28 000 m².
.Après l'Etat, les propriétaires immobiliers les plus importants en France sont sans aucun doute les grandes entreprises nationalisées.
LA S.N.C.F.
Avec 115 000 hectares occupés par les voies, les gares, les installations techniques, 12 millions de m² de plancher (dont 2 millions de m² de bureaux), la SNCF arrive en tête. La valeur du patrimoine bâti est estimée à 54 milliards de Francs. A ce patrimoine destiné à faire fonctionner l'entreprise, il faut ajouter environ 88 000 logements répartis sur toute la France et une centaine de Centres de Vacances.
LA POSTE dispose elle aussi d'un patrimoine important (17 500 bâtiments répartis dans toute la France), bureaux de poste, centres CCP, entrepôts, garages, centres de tri, hangars d'aéroports, centres de formation, centres sportifs ou installations à caractère social.
Cet ensemble représente un total de 5 500 immeubles, soit une surface d'environ 7 millions de m² dont 288 000 m² dans Paris.
La valeur de cet ensemble est estimée à environ 32 Milliards de Francs.
Enfin, il faut ajouter un patrimoine, environ 10 000 logements pour le personnel.
FRANCE TELECOM, possède un patrimoine immobilier supérieur à celui de LA POSTE.,27 500 bâtiments, centraux téléphoniques, garages, bureaux, logements (1 000), dont la surface totale bâtie est d'environ 8,5 millions de m². Ce patrimoine à la caractéristique d'être en grande partie récent 42% des bâtiments (24% de la surface) ont moins de 15 ans.
Sa valeur était estimée à 55 Milliards de Francs au début de l'année 1996.
L'ASSISTANCE PUBLIQUE se trouve également à la tête d'un patrimoine très important.
Les hôpitaux publics, plus de 1 000 en France représentent pratiquement le quart du total des établissements hospitaliers Français qui sont au nombre de 3 800.
Par contre, il faut noter que ce sont les 31 CHR, 217 centres hospitaliers et les 332 hôpitaux publics locaux qui offrent plus de deux tiers de lits disponibles (environ 500000).
Sur la seule Région Parisienne, on dénombre 50 grands hôpitaux . Leur surface bâtie totale représente environ 3 millions de m².
De plus, l'Assistance Publique gère également 10 000 logements.
LE COMMERCE
Les grands secteurs de l'activité en France s'appuient sur de grands patrimoines, c'est le cas en particulier du commerce.
En tenant compte du fait qu'il est quasiment impossible d'approcher le total des surfaces représenté par des millions de petites boutiques disséminées dans les villes et les villages, les estimations actuelles sont les suivantes :
Pour les centres commerciaux dont les trois plus grands :
➢ Créteil Soleil
➢ Velizy 2
➢ Parly 2
➢ Grand Litorral
➢ Quatre temps La Défense
➢ La Part Dieu à Lyon
représente chacun une surface de plus de 100 000 m².
L'ensemble du bâti représente une surface d'environ 13 millions de m².
Le total des surfaces des Hypermarchés (950 en 1993 ; 12 en 1967) serait de 5 500 000 m²
Les Supermarchés (7000 en 1993 ; 822 en 1967) toutes marques confondues représenteraient environ 7 millions de m².
Enfin, les grands magasins, tous sites confondus, représentent actuellement environ 1 million de m².
L'HOTELLERIE
Un autre grand secteur d'activité ou le patrimoine bâti a une importance première est celui de l'hôtellerie.
Pendant longtemps déficitaire sur le plan de l'équipement hôtelier, la France a aujourd'hui rattrapé son retard, et son équipement est à la fois suffisant et diversifié.
En 2002, l'hexagone comptait 20 287 hôtels qui offrent 543 900 chambre soit plus dev 10 millions de M2
Le cinquième de ce potentiel est localisé à Paris.
On peut de plus ajouter à ces hôtels les ressources d'hébergement représentées par les gîtes ruraux au nombre de 30 000.
LES BUREAUX
La Région ILE-DE-FRANCE réunie à elle seule une forte concentration de bureaux.
En 20 ans, de 1985 à 2005, le parc de bureaux est passé de 20 millions de m² (13,5 pour PARIS) à 45 millions (15 pour PARIS).
Cette augmentation considérable entraînée par la demande des activités du tertiaire (augmentation de 2/3 des effectifs depuis 20 ans) est actuellement très ralentie. Les mises en chantiers en 1989 (près de 2,7 millions de m²), sont tombées en 1992 à la moitié (1,6 million de m²).
LES LOCAUX INDUSTRIELS
Alors que les exigences de gestion et la réduction des charges conduisent l'immobilier à avoir un rôle important pour les activités du tertiaire, l'industrie est dans un cas différent car c'est l'ensemble des équipements de fabrication industrielle qui contribue à l'activité.
Le cas de l'immobilier entrepôt est différent compte tenu de l'organisation de la production et de la distribution, les entrepôts sont devenus un des éléments important de la chaîne de circulation des produits.
Regard sur son évolution historique récente
Bien durable, indispensable à la vie et à l’activité des hommes, expression des aspects culturels, sociologiques, techniques, économiques et politiques de l’époque qui le crée, le patrimoine bâti historique s’est constitué et s’est transformé lentement au cours de l’histoire jusqu’au 19 ème et 20 ème siècles qui constituent des étapes charnières capitales de son évolution à travers :
- la construction de grands patrimoines industriels,
- le développement de l’habitat collectif,
- l’apparition de l’immobilier tertiaire,
- la création de zones urbaines importantes avec de nombreux équipements publics.
C’est ensuite après la seconde guerre mondiale qu’une nouvelle phase de transformations très importantes se développe avec dans une première étape une progression quantitative accompagnée par de profondes évolutions architecturales, fonctionnelles, et techniques qui vont contribuer a créer le paysage bâti que nous connaissons aujourd’hui.
Plus près de nous la fin de la décennie 80 marque une nouvelle étape significative avec l’introduction massive de techniques nécessaires aux activités actuelles avec des moyens de communication et des systèmes de liaison qui ont généré un type d’immobilier, dans lequel la fonction traditionnelle d’abri devient secondaire par rapport à la fonction d’outil de production de services et de données, connecté avec d’autres ensembles eux mêmes producteurs ou récepteurs d’informations et de données.
Ces évolutions depuis 50 ans expliquent pourquoi au sein de l’ensemble très divers et complexe des activités pour la création et le fonctionnement des patrimoines immobiliers (programmation, financement, conception, construction, maintenance, exploitation, transformation, mutation, démolition), la gestion technique est devenue un secteur stratégique, qui doit très souvent faire face à des exigences quelquefois difficiles à atteindre
1 - 1 -LES PATRIMONES IMMOBILIERS EN FRANCE
L’ETAT
Avec plus de 115 000 propriétés immobilières, 2,2 millions d'hectares de foncier et 170 millions de m² de bâtiments, l'Etat Français possède un patrimoine dont l'INSEE estime la valeur à 200 milliards d' Euros, soit 10% la valeur du patrimoine des Français.
En 2004, les surfaces bâties affectées à chaque Ministère étaient les suivantes (source D.G.I.) :
Ministère de l'Education Nationale ......................... 29,6 millions de m²
Ministère de l'Equipement ............................................10,2 millions de m²
Ministère de l'Economie et des Finances ................. 7,4 millions de m²
Ministère de l'Agriculture ............................................ 5,3 millions de m²
Ministère de l'Intérieur .................................................. 4,7 millions de m²
Ministère de la Justice .................................................. 4,6 millions de m²
Ministère de la Culture .....................................................3,9 millions de m²
Ministère du Travail ...................................................... 2,5 millions de m²
Le Ministère de la Défense est souvent crédité de : 25 millions de m²
Un regard particulier sur le Ministère de la Justice (Le Moniteur 28/10/2004) nous apprend que l'ensemble des sites pénitentiaires représente une surface de 2 millions de m², que le Ministère de la Justice occupe 7 000 m² place Vendoux et que le Palais de Justice de Paris, certainement le plus important de France, participe pour 170 000 m² du patrimoine total.
Ce patrimoine est très divers, certains sites comme celui de CLERVAUX ou celui de POISSY sont d'anciens cloîtres érigés au XVème ou au XVIème Siècle, d'autres sont plus récents et permettent une organisation plus fonctionnelle.
Le Ministère des Affaires Etrangères dispose également un patrimoine très particulier, dont 90% se situe à l'étranger. L'ensemble de ce patrimoine, 2200 immeubles, représente une surface de 1,8 million de m², il est d'une très grande hétérogénéité (Ambassade, résidences des ambassadeurs, bureaux, centres culturels, établissement d'enseignement avec un monument historique le palais FARNESE à ROME).
Pour ce qui concerne les patrimoines officiels, on peut citer également quelques grandes institutions avec leurs bâtiments et terrains.
Ainsi, l'Assemblée Nationale avec le Palais Bourbon et les bâtiments situés au 101 rue d'Université, au 233 boulevard Saint-Germain, au 32 rue Saint-Dominique et à Versailles occupent 152 000 m² de bâtiments sur 41 000 m² de terrain.
La surface bâtie du Palais de l'Elysée est de : 26 000 m²
et celle de l'Hôtel Matignon de : 28 000 m².
.Après l'Etat, les propriétaires immobiliers les plus importants en France sont sans aucun doute les grandes entreprises nationalisées.
LA S.N.C.F.
Avec 115 000 hectares occupés par les voies, les gares, les installations techniques, 12 millions de m² de plancher (dont 2 millions de m² de bureaux), la SNCF arrive en tête. La valeur du patrimoine bâti est estimée à 54 milliards de Francs. A ce patrimoine destiné à faire fonctionner l'entreprise, il faut ajouter environ 88 000 logements répartis sur toute la France et une centaine de Centres de Vacances.
LA POSTE dispose elle aussi d'un patrimoine important (17 500 bâtiments répartis dans toute la France), bureaux de poste, centres CCP, entrepôts, garages, centres de tri, hangars d'aéroports, centres de formation, centres sportifs ou installations à caractère social.
Cet ensemble représente un total de 5 500 immeubles, soit une surface d'environ 7 millions de m² dont 288 000 m² dans Paris.
La valeur de cet ensemble est estimée à environ 32 Milliards de Francs.
Enfin, il faut ajouter un patrimoine, environ 10 000 logements pour le personnel.
FRANCE TELECOM, possède un patrimoine immobilier supérieur à celui de LA POSTE.,27 500 bâtiments, centraux téléphoniques, garages, bureaux, logements (1 000), dont la surface totale bâtie est d'environ 8,5 millions de m². Ce patrimoine à la caractéristique d'être en grande partie récent 42% des bâtiments (24% de la surface) ont moins de 15 ans.
Sa valeur était estimée à 55 Milliards de Francs au début de l'année 1996.
L'ASSISTANCE PUBLIQUE se trouve également à la tête d'un patrimoine très important.
Les hôpitaux publics, plus de 1 000 en France représentent pratiquement le quart du total des établissements hospitaliers Français qui sont au nombre de 3 800.
Par contre, il faut noter que ce sont les 31 CHR, 217 centres hospitaliers et les 332 hôpitaux publics locaux qui offrent plus de deux tiers de lits disponibles (environ 500000).
Sur la seule Région Parisienne, on dénombre 50 grands hôpitaux . Leur surface bâtie totale représente environ 3 millions de m².
De plus, l'Assistance Publique gère également 10 000 logements.
LE COMMERCE
Les grands secteurs de l'activité en France s'appuient sur de grands patrimoines, c'est le cas en particulier du commerce.
En tenant compte du fait qu'il est quasiment impossible d'approcher le total des surfaces représenté par des millions de petites boutiques disséminées dans les villes et les villages, les estimations actuelles sont les suivantes :
Pour les centres commerciaux dont les trois plus grands :
➢ Créteil Soleil
➢ Velizy 2
➢ Parly 2
➢ Grand Litorral
➢ Quatre temps La Défense
➢ La Part Dieu à Lyon
représente chacun une surface de plus de 100 000 m².
L'ensemble du bâti représente une surface d'environ 13 millions de m².
Le total des surfaces des Hypermarchés (950 en 1993 ; 12 en 1967) serait de 5 500 000 m²
Les Supermarchés (7000 en 1993 ; 822 en 1967) toutes marques confondues représenteraient environ 7 millions de m².
Enfin, les grands magasins, tous sites confondus, représentent actuellement environ 1 million de m².
L'HOTELLERIE
Un autre grand secteur d'activité ou le patrimoine bâti a une importance première est celui de l'hôtellerie.
Pendant longtemps déficitaire sur le plan de l'équipement hôtelier, la France a aujourd'hui rattrapé son retard, et son équipement est à la fois suffisant et diversifié.
En 2002, l'hexagone comptait 20 287 hôtels qui offrent 543 900 chambre soit plus dev 10 millions de M2
Le cinquième de ce potentiel est localisé à Paris.
On peut de plus ajouter à ces hôtels les ressources d'hébergement représentées par les gîtes ruraux au nombre de 30 000.
LES BUREAUX
La Région ILE-DE-FRANCE réunie à elle seule une forte concentration de bureaux.
En 20 ans, de 1985 à 2005, le parc de bureaux est passé de 20 millions de m² (13,5 pour PARIS) à 45 millions (15 pour PARIS).
Cette augmentation considérable entraînée par la demande des activités du tertiaire (augmentation de 2/3 des effectifs depuis 20 ans) est actuellement très ralentie. Les mises en chantiers en 1989 (près de 2,7 millions de m²), sont tombées en 1992 à la moitié (1,6 million de m²).
LES LOCAUX INDUSTRIELS
Alors que les exigences de gestion et la réduction des charges conduisent l'immobilier à avoir un rôle important pour les activités du tertiaire, l'industrie est dans un cas différent car c'est l'ensemble des équipements de fabrication industrielle qui contribue à l'activité.
Le cas de l'immobilier entrepôt est différent compte tenu de l'organisation de la production et de la distribution, les entrepôts sont devenus un des éléments important de la chaîne de circulation des produits.
Publicité