2 - GESTION DES PATRIMOINES BATIS
LE COÛT GLOBAL
Le coût global répond à cette idée simple qui consiste à ne pas mesurer un coût avec la seule dimension de l’investissement. On doit y intégrer d’autres éléments, au moins ceux qui sont quantifiables en terme monétaire, tels que les coûts d’entretien et d’exploitation.
Les méthodes d’analyse de coûts ont pris naissance aux Etats-Unis dès l’après-guerre et ont acquis une notoriété mondiale du fait de leur adoption par le Département Américain de la Défense. Elles appartiennent à ce qu’on appelle globalement en français « Analyse de la valeur ». Au fur et à mesure de son développement, le concept a évolué avec des améliorations successives pour maîtriser au maximum le coût. Malgré ces efforts répétés, les dépassements budgétaires continuaient. Au début des années 70 est adopté la méthode « Design-to-cost », que nous traduisons par conception pour un coût objectif. Cette méthode de gestion prévisionnelle des coûts répond à trois idées fondamentales :
• le coût de fabrication peut être fixé avant sa conception
• ce coût peut être considéré comme le critère le plus important
• ce coût donne les dépenses nécessaires pour remplir les fonctions envisagées
Cependant avec cette méthode de conception pour un coût objectif, il y a un risque de concevoir un produit dont les coûts d’utilisation et de maintenance sont excessifs. Pour remédier à ces excès, on s’oriente vers le « Design to life-cycle cost » ou conception pour un coût global de durée de vie, qui comprend les coûts d’acquisition, d’utilisation et de maintenance, cumulés sur toute la vie d’utilisation du produit.
Le coût global allait ainsi se développer et devenir un outil économique puissant.
La durée de vie d’un produit peut se répartir en plusieurs étapes. Certains éléments sont parfaitement connus et comptabilisés, en revanche, d’autres sont ignorés ou mal appréhendés de par leur dispersion. On peut néanmoins distinguer 5 étapes qui se traduisent par un coût, on a ainsi le coût global de durée de vie défini comme la somme de :
◊ coût de conception
◊ coût de production
◊ coût d’utilisation
◊ coût de maintenance
◊ coût de destruction
Si le coût global est a priori une simple addition des différents coûts cités, encore faut-il savoir distinguer leurs spécificités.
Coût global d’un bâtiment.
Le coût global est l’ensemble du montant de l’investissement initial, des coûts différés de fonctionnement et de gestion pendant la durée de vie d’un produit. Le Comité Directeur du Plan Construction a proposé une définition du coût global appliqué au bâtiment : « c’est la somme du coût de construction et de la valeur actualisée sur toute la durée de vie de l’ouvrage, des frais d’entretien et d’exploitation ».
Pour effectuer un calcul en coût global qui ait un sens, il faut considérer les variations de la valeur de l’argent. En effet, un franc disponible aujourd’hui n’a pas la même valeur qu’un franc disponible dans 5 ans, il faut donc réactualiser les prix, en se fixant un taux de réactualisation et une date référence de réactualisation (qui peut être l’achat du terrain, la fin des travaux, ...).
Un autre problème monétaire vient s’ajouter à celui de la réactualisation de prix, c’est celui de l’inflation. Pour résoudre ce problème, les calculs sont souvent effectués en franc constant.
Dans le cas de produits à faible durée de vie (conception et production relativement rapides), il est possible d’effectuer les calculs de coût global en monnaie courante, sans réactualisation des prix ni utilisation de monnaie constante. En effet sur de courte périodes, il est possible de considérer que les monnaies sont globalement constante. Cependant, dans le cas d’un bâtiment, ce calcul en franc courant reste une approximation, et ne permet pas l’obtention de résultats satisfaisants, sauf pour une étude en coût globale préliminaire.
Les coûts de gestion représentent plus de 70 % du coût global d’un bâtiment. Ce coût comporte les coûts d’exploitation et ceux de maintenance qui sont décomposables comme suit :
Enfin, il faut souligner qu’une étude en coût global demande une grande maîtrise des processus de construction, d’exploitation et de maintenance pour obtenir une bonne précision. En effet, les résultats obtenus par une étude de coût global dépendent en grande partie des hypothèses qui ont servies de base à l’étude. Etant faite à l’aide de valeurs moyennes, une étude en coût global ne peut donner comme résultat qu’un coût moyen global a priori. Donc si l’on fait varier les hypothèses de calcul, les résultats de l’étude varient aussi. Le coût global réel d’un bâtiment ne peut être connu qu’une fois celui-ci détruit, donc à la fin de son cycle de vie.
Intérêt d’une étude en coût global pour un projet immobilier
L’étude en coût global permet de rechercher l’optimisation du fonctionnement du bâtiment, en visant un double objectif:
- la meilleure adaptation possible aux exigences fonctionnelles, aux souhaits des utilisateurs.
- la recherche d’un coût total minimal pendant la durée de vie prévue de l’investissement.
Concevoir un projet en coût global, c’est prendre en compte (dès la phase conception) les conséquences financières, à moyen et long terme, des choix initiaux et de faire éventuellement évoluer ces choix afin que les solutions architecturales et techniques se fassent en fonction de leur adaptation au programme, mais aussi en fonction de leur répercussion sur les coûts d’exploitation et de maintenance.
C’est pourquoi une démarche en coût global doit débuter le plus en amont possible d’une opération, si possible dès la définition du programme. En effet les choix effectués lors de la définition du programme (site, coût d’investissement, planning de réalisation, etc.) sont déterminants pour le fonctionnement futur. Assistant du maître d’ouvrage, le conseil en coût global interviendra, idéalement, au cours même de la phase maîtrise d’oeuvre, dont les partis sont toujours déterminants pour l’avenir (orientation, élancement, compacité, choix, équipements techniques, etc.).
Le coût global: un critère économique majeur au service du maître d’ouvrage
Loin d’être l’unique critère de sélection d’un projet, l’approche en coût est simplement un outil supplémentaire au service de l’investisseur et du gestionnaire futur. L’approche en coût globale a seulement comme ambition de fournir une vision économique des solutions retenues, une vision qui dépasse le simple coût d’investissement, vision trop restrictive car à trop court terme. En effet 75% des coûts du cycle de vie d’un bâtiment, sur cinquante ans, réside dans son exploitation et sa maintenance, et désormais l’approche en coût global permet de connaître avec une précision acceptable les coûts futurs conséquents aux choix effectués.
L’étude en coût global permet donc aujourd’hui, au maître d’ouvrage, d’envisager son investissement sur le long terme et de faire preuve d’une prévoyance difficile à mettre en oeuvre auparavant. Ainsi le coût global apparaît comme l’outil idéal qui permettra au maître d’oeuvre de développer sa créativité pour créer des bâtiments qui satisfassent les besoins des utilisateurs et qui puissent répondre à des critères économiques.
Une vision répandue du coût global, que l’on pourrait appeler coût global technique, consiste à ne voir dans la démarche en coût global qu’un choix technico-économique des matériaux: Il suffirait de connaître indépendamment les uns des autres, le coûts d’investissement, les durées de vie, les coûts d’entretien de chacun des matériaux utilisés pour apporter une réponse satisfaisante en terme de coût global. Cette vision est fausse car trop restrictive.
En réalité une démarche en coût global s’attache avant tout aux dispositions constructives et organisationnelles du bâtiment. L’expérience du conseil en coût global lui permet, dès le départ, de distinguer les éléments qui pèseront significativement sur le coût global, qui conduiront à des variations importantes sur les coûts d’investissement et de maintenance. Le coût global est véritablement l’ensemble du montant de l’investissement initial, des coûts différés de fonctionnement (entretien, maintenance, exploitation) et de gestion pendant la durée de vie du bâtiment.
Chaque étude en coût global intégrera obligatoirement une réflexion concernant le type de patrimoine concerné. Les conditions d’utilisation, le type d’activité, la nécessité d’adaptabilité ultérieure face au risque d’obsolescence des utilisations sont autant de facteurs qui font varier considérablement l’approche en coût global.
Dans de nombreux cas, la manière dont la maintenance est exécutée, sur des sites exploités ou non, dans des conditions qui seront plus ou moins difficiles selon les cas, générera des variations de coûts importantes. De plus les conséquences directes mais aussi indirectes des pannes comme les cessations temporaires, complètes ou partielles, d’activité devront également être prises en compte. Cela demande une connaissance précise de chaque cas particulier, une prévision complète des modes de fonctionnement.
Par exemple, dans le cas très particulier d’une salle d’opération, l’environnement médical fera intervenir une donnée très spéciale dans le coût global: les frais de complications médicales. Dans le choix de l’équipement de traitement et de renouvellement de l’air de la salle, mesurer simplement le coût global comme la simple somme du coût d’investissement et des coûts d’entretien n’aurait pas de sens. En effet un équipement qui présenterait les meilleures performances en terme de coût direct mais offrirait des performances moindre en qualité de contrôle bactériologique peut finalement coûter bien plus cher à l’hôpital à cause des frais de complications supérieurs qu’il engendre.
Les frais de fonctionnement et de maintenance
Comme montré précédemment, les frais de fonctionnement et de maintenance représentent une part importante du coût global. Il est important de s’y attarder car ce poste de dépenses est très important, les économies potentielles peuvent aller jusqu’à 30 %.
Les nouvelles technologies et leur utilisation rationnelle appliquées aux économies d’énergies (éclairage, HVAC, normes d’isolation), la conception de bâtiments « intelligents » répondant en permanence, de façon optimale, aux besoins des occupants contribuent fortement à la réduction du coût global d’un bâtiment. Les simulations, modélisations permettent à l’ingénieur conseil en coût global de fournir à leurs clients les moyens de construire des bâtiments performants en terme de qualité et de confort et lui garantissant des objectifs de consommations minimisés. Le choix du système de Gestion Technique du Bâtiment (GTB) adapté, (le GTB est un système automatisé assurant le contrôle et la gestion de l’ensemble des installations techniques du bâtiment), et la formation des futurs gestionnaires, permettront par la suite, lors de la mise en route du bâtiment, de poursuivre avec succès ces objectifs de consommations.
Là encore, le coût global devra s’attacher à de nombreux critères. Si en première approximation, le choix d’un système de chauffage semble pouvoir être fait uniquement grâce au rapprochement du coût d’investissement et du coût du combustible, une étude en coût global plus poussée ne pourra pas négliger les coûts liés au rythme de renouvellement des équipements mais surtout au coûts d’entretien et d’exploitation tant de la chaufferie que des convecteurs. La maîtrise de l’énergie est, comme l’on voit, un domaine important du conseil en coût global.
Le rapport entre choix techniques initiaux et conséquences pour la maintenance est une articulation importante du coût global. L’étude en coût global s’attachera donc enfin à définir le type de maintenance qui devra être mis en oeuvre pour réduire le coût global.
Une politique de généralisation de la maintenance préventive sera toujours poursuivie car elle génère des économies très importantes. La maintenance préventive a pour objet de réduire la probabilité de défaillance ou de dégradation d’un bien ou d’un service rendu. Conditionnelle, elle subordonne les interventions à un type d’événement prédéterminés (autodiagnostic, information d’un capteur, mesure d’une usure) révélateur de l’état de dégradation du bien. Systématique, elle est seulement basée sur un échéancier calculé grâce aux courbes d’usure théorique. Le choix entre ces deux dernières méthodes fait partie de l’étude en coût global car aucune des deux n’est plus économique à priori.
L’intérêt de la maintenance préventive est démontré par le surcoût de son absence qui peut conduire à des augmentations de l’ordre de 30% dans la majorité des cas.
En effet:
• Les interventions en urgence sont plus coûteuses que des interventions préventives programmées pendant des périodes favorables ( absences de clients, pendant les heures de travail normales...).
• Les interventions curatives, suite à des désordres ou pannes graves, sont également plus longues, difficiles et sont donc plus coûteuses.
• Les défauts de suivi d’exploitation peuvent, à cause d’un fonctionnement défectueux ou de mauvais réglages, entraîner des surcoûts très importants des consommables.
• En cas de sinistre ou de désordres graves, les conséquences peuvent être très lourdes sur le plan économique (arrêt de la production ou de l’activité commerciale, perturbations diverses, mécontentement de la clientèle, des usagers ou des résidents...).
• Enfin l’absence de maintenance entachera l’aspect du patrimoine et aura, lorsqu’il sert de support à des activités de service, un effet négatif auprès de la clientèle.
Différentes politiques de maintenance préventive peuvent être menées. Basées sur l’étude des courbes d’usure, ces différentes politiques peuvent conduire à des coûts globaux fort différents mais aucune de ces politiques n’est meilleure à priori. Seule une étude permet d’en distinguer les avantages et inconvénients dans chaque cas et d’en tirer des coûts globaux respectifs.
Une des tâches importante du conseil en coût global est donc de fournir un programme d’exploitation (structure de la maintenance), si nécessaire une étude détaillée de l’organisation (mode opératoire, plan de charge et budgets) et de mettre en place une structure de gestion de la maintenance.
Application du coût global à la maîtrise d’oeuvre.
L’approche en coût global concerne toutes les phases du bâtiments et de sa conception. Dès l’avant projet, une réflexion doit être menée de front avec le maître d’oeuvre pour définir les grandes orientations. Cela est affiné au cours des phases de conception suivantes, jusqu’aux travaux et à leur réception. La phase de mise en route permet les dernières recommandations qui serviront pour le restant de la vie du bâtiment.
Les quatre grands axes de réflexion de l’approche en coût global sont :
• l’optimisation de la conception
• la maîtrise de l’énergie
• l’optimisation de l’exploitation
• les systèmes d’information
Le coût global répond à cette idée simple qui consiste à ne pas mesurer un coût avec la seule dimension de l’investissement. On doit y intégrer d’autres éléments, au moins ceux qui sont quantifiables en terme monétaire, tels que les coûts d’entretien et d’exploitation.
Les méthodes d’analyse de coûts ont pris naissance aux Etats-Unis dès l’après-guerre et ont acquis une notoriété mondiale du fait de leur adoption par le Département Américain de la Défense. Elles appartiennent à ce qu’on appelle globalement en français « Analyse de la valeur ». Au fur et à mesure de son développement, le concept a évolué avec des améliorations successives pour maîtriser au maximum le coût. Malgré ces efforts répétés, les dépassements budgétaires continuaient. Au début des années 70 est adopté la méthode « Design-to-cost », que nous traduisons par conception pour un coût objectif. Cette méthode de gestion prévisionnelle des coûts répond à trois idées fondamentales :
• le coût de fabrication peut être fixé avant sa conception
• ce coût peut être considéré comme le critère le plus important
• ce coût donne les dépenses nécessaires pour remplir les fonctions envisagées
Cependant avec cette méthode de conception pour un coût objectif, il y a un risque de concevoir un produit dont les coûts d’utilisation et de maintenance sont excessifs. Pour remédier à ces excès, on s’oriente vers le « Design to life-cycle cost » ou conception pour un coût global de durée de vie, qui comprend les coûts d’acquisition, d’utilisation et de maintenance, cumulés sur toute la vie d’utilisation du produit.
Le coût global allait ainsi se développer et devenir un outil économique puissant.
La durée de vie d’un produit peut se répartir en plusieurs étapes. Certains éléments sont parfaitement connus et comptabilisés, en revanche, d’autres sont ignorés ou mal appréhendés de par leur dispersion. On peut néanmoins distinguer 5 étapes qui se traduisent par un coût, on a ainsi le coût global de durée de vie défini comme la somme de :
◊ coût de conception
◊ coût de production
◊ coût d’utilisation
◊ coût de maintenance
◊ coût de destruction
Si le coût global est a priori une simple addition des différents coûts cités, encore faut-il savoir distinguer leurs spécificités.
Coût global d’un bâtiment.
Le coût global est l’ensemble du montant de l’investissement initial, des coûts différés de fonctionnement et de gestion pendant la durée de vie d’un produit. Le Comité Directeur du Plan Construction a proposé une définition du coût global appliqué au bâtiment : « c’est la somme du coût de construction et de la valeur actualisée sur toute la durée de vie de l’ouvrage, des frais d’entretien et d’exploitation ».
Pour effectuer un calcul en coût global qui ait un sens, il faut considérer les variations de la valeur de l’argent. En effet, un franc disponible aujourd’hui n’a pas la même valeur qu’un franc disponible dans 5 ans, il faut donc réactualiser les prix, en se fixant un taux de réactualisation et une date référence de réactualisation (qui peut être l’achat du terrain, la fin des travaux, ...).
Un autre problème monétaire vient s’ajouter à celui de la réactualisation de prix, c’est celui de l’inflation. Pour résoudre ce problème, les calculs sont souvent effectués en franc constant.
Dans le cas de produits à faible durée de vie (conception et production relativement rapides), il est possible d’effectuer les calculs de coût global en monnaie courante, sans réactualisation des prix ni utilisation de monnaie constante. En effet sur de courte périodes, il est possible de considérer que les monnaies sont globalement constante. Cependant, dans le cas d’un bâtiment, ce calcul en franc courant reste une approximation, et ne permet pas l’obtention de résultats satisfaisants, sauf pour une étude en coût globale préliminaire.
Les coûts de gestion représentent plus de 70 % du coût global d’un bâtiment. Ce coût comporte les coûts d’exploitation et ceux de maintenance qui sont décomposables comme suit :
Enfin, il faut souligner qu’une étude en coût global demande une grande maîtrise des processus de construction, d’exploitation et de maintenance pour obtenir une bonne précision. En effet, les résultats obtenus par une étude de coût global dépendent en grande partie des hypothèses qui ont servies de base à l’étude. Etant faite à l’aide de valeurs moyennes, une étude en coût global ne peut donner comme résultat qu’un coût moyen global a priori. Donc si l’on fait varier les hypothèses de calcul, les résultats de l’étude varient aussi. Le coût global réel d’un bâtiment ne peut être connu qu’une fois celui-ci détruit, donc à la fin de son cycle de vie.
Intérêt d’une étude en coût global pour un projet immobilier
L’étude en coût global permet de rechercher l’optimisation du fonctionnement du bâtiment, en visant un double objectif:
- la meilleure adaptation possible aux exigences fonctionnelles, aux souhaits des utilisateurs.
- la recherche d’un coût total minimal pendant la durée de vie prévue de l’investissement.
Concevoir un projet en coût global, c’est prendre en compte (dès la phase conception) les conséquences financières, à moyen et long terme, des choix initiaux et de faire éventuellement évoluer ces choix afin que les solutions architecturales et techniques se fassent en fonction de leur adaptation au programme, mais aussi en fonction de leur répercussion sur les coûts d’exploitation et de maintenance.
C’est pourquoi une démarche en coût global doit débuter le plus en amont possible d’une opération, si possible dès la définition du programme. En effet les choix effectués lors de la définition du programme (site, coût d’investissement, planning de réalisation, etc.) sont déterminants pour le fonctionnement futur. Assistant du maître d’ouvrage, le conseil en coût global interviendra, idéalement, au cours même de la phase maîtrise d’oeuvre, dont les partis sont toujours déterminants pour l’avenir (orientation, élancement, compacité, choix, équipements techniques, etc.).
Le coût global: un critère économique majeur au service du maître d’ouvrage
Loin d’être l’unique critère de sélection d’un projet, l’approche en coût est simplement un outil supplémentaire au service de l’investisseur et du gestionnaire futur. L’approche en coût globale a seulement comme ambition de fournir une vision économique des solutions retenues, une vision qui dépasse le simple coût d’investissement, vision trop restrictive car à trop court terme. En effet 75% des coûts du cycle de vie d’un bâtiment, sur cinquante ans, réside dans son exploitation et sa maintenance, et désormais l’approche en coût global permet de connaître avec une précision acceptable les coûts futurs conséquents aux choix effectués.
L’étude en coût global permet donc aujourd’hui, au maître d’ouvrage, d’envisager son investissement sur le long terme et de faire preuve d’une prévoyance difficile à mettre en oeuvre auparavant. Ainsi le coût global apparaît comme l’outil idéal qui permettra au maître d’oeuvre de développer sa créativité pour créer des bâtiments qui satisfassent les besoins des utilisateurs et qui puissent répondre à des critères économiques.
Une vision répandue du coût global, que l’on pourrait appeler coût global technique, consiste à ne voir dans la démarche en coût global qu’un choix technico-économique des matériaux: Il suffirait de connaître indépendamment les uns des autres, le coûts d’investissement, les durées de vie, les coûts d’entretien de chacun des matériaux utilisés pour apporter une réponse satisfaisante en terme de coût global. Cette vision est fausse car trop restrictive.
En réalité une démarche en coût global s’attache avant tout aux dispositions constructives et organisationnelles du bâtiment. L’expérience du conseil en coût global lui permet, dès le départ, de distinguer les éléments qui pèseront significativement sur le coût global, qui conduiront à des variations importantes sur les coûts d’investissement et de maintenance. Le coût global est véritablement l’ensemble du montant de l’investissement initial, des coûts différés de fonctionnement (entretien, maintenance, exploitation) et de gestion pendant la durée de vie du bâtiment.
Chaque étude en coût global intégrera obligatoirement une réflexion concernant le type de patrimoine concerné. Les conditions d’utilisation, le type d’activité, la nécessité d’adaptabilité ultérieure face au risque d’obsolescence des utilisations sont autant de facteurs qui font varier considérablement l’approche en coût global.
Dans de nombreux cas, la manière dont la maintenance est exécutée, sur des sites exploités ou non, dans des conditions qui seront plus ou moins difficiles selon les cas, générera des variations de coûts importantes. De plus les conséquences directes mais aussi indirectes des pannes comme les cessations temporaires, complètes ou partielles, d’activité devront également être prises en compte. Cela demande une connaissance précise de chaque cas particulier, une prévision complète des modes de fonctionnement.
Par exemple, dans le cas très particulier d’une salle d’opération, l’environnement médical fera intervenir une donnée très spéciale dans le coût global: les frais de complications médicales. Dans le choix de l’équipement de traitement et de renouvellement de l’air de la salle, mesurer simplement le coût global comme la simple somme du coût d’investissement et des coûts d’entretien n’aurait pas de sens. En effet un équipement qui présenterait les meilleures performances en terme de coût direct mais offrirait des performances moindre en qualité de contrôle bactériologique peut finalement coûter bien plus cher à l’hôpital à cause des frais de complications supérieurs qu’il engendre.
Les frais de fonctionnement et de maintenance
Comme montré précédemment, les frais de fonctionnement et de maintenance représentent une part importante du coût global. Il est important de s’y attarder car ce poste de dépenses est très important, les économies potentielles peuvent aller jusqu’à 30 %.
Les nouvelles technologies et leur utilisation rationnelle appliquées aux économies d’énergies (éclairage, HVAC, normes d’isolation), la conception de bâtiments « intelligents » répondant en permanence, de façon optimale, aux besoins des occupants contribuent fortement à la réduction du coût global d’un bâtiment. Les simulations, modélisations permettent à l’ingénieur conseil en coût global de fournir à leurs clients les moyens de construire des bâtiments performants en terme de qualité et de confort et lui garantissant des objectifs de consommations minimisés. Le choix du système de Gestion Technique du Bâtiment (GTB) adapté, (le GTB est un système automatisé assurant le contrôle et la gestion de l’ensemble des installations techniques du bâtiment), et la formation des futurs gestionnaires, permettront par la suite, lors de la mise en route du bâtiment, de poursuivre avec succès ces objectifs de consommations.
Là encore, le coût global devra s’attacher à de nombreux critères. Si en première approximation, le choix d’un système de chauffage semble pouvoir être fait uniquement grâce au rapprochement du coût d’investissement et du coût du combustible, une étude en coût global plus poussée ne pourra pas négliger les coûts liés au rythme de renouvellement des équipements mais surtout au coûts d’entretien et d’exploitation tant de la chaufferie que des convecteurs. La maîtrise de l’énergie est, comme l’on voit, un domaine important du conseil en coût global.
Le rapport entre choix techniques initiaux et conséquences pour la maintenance est une articulation importante du coût global. L’étude en coût global s’attachera donc enfin à définir le type de maintenance qui devra être mis en oeuvre pour réduire le coût global.
Une politique de généralisation de la maintenance préventive sera toujours poursuivie car elle génère des économies très importantes. La maintenance préventive a pour objet de réduire la probabilité de défaillance ou de dégradation d’un bien ou d’un service rendu. Conditionnelle, elle subordonne les interventions à un type d’événement prédéterminés (autodiagnostic, information d’un capteur, mesure d’une usure) révélateur de l’état de dégradation du bien. Systématique, elle est seulement basée sur un échéancier calculé grâce aux courbes d’usure théorique. Le choix entre ces deux dernières méthodes fait partie de l’étude en coût global car aucune des deux n’est plus économique à priori.
L’intérêt de la maintenance préventive est démontré par le surcoût de son absence qui peut conduire à des augmentations de l’ordre de 30% dans la majorité des cas.
En effet:
• Les interventions en urgence sont plus coûteuses que des interventions préventives programmées pendant des périodes favorables ( absences de clients, pendant les heures de travail normales...).
• Les interventions curatives, suite à des désordres ou pannes graves, sont également plus longues, difficiles et sont donc plus coûteuses.
• Les défauts de suivi d’exploitation peuvent, à cause d’un fonctionnement défectueux ou de mauvais réglages, entraîner des surcoûts très importants des consommables.
• En cas de sinistre ou de désordres graves, les conséquences peuvent être très lourdes sur le plan économique (arrêt de la production ou de l’activité commerciale, perturbations diverses, mécontentement de la clientèle, des usagers ou des résidents...).
• Enfin l’absence de maintenance entachera l’aspect du patrimoine et aura, lorsqu’il sert de support à des activités de service, un effet négatif auprès de la clientèle.
Différentes politiques de maintenance préventive peuvent être menées. Basées sur l’étude des courbes d’usure, ces différentes politiques peuvent conduire à des coûts globaux fort différents mais aucune de ces politiques n’est meilleure à priori. Seule une étude permet d’en distinguer les avantages et inconvénients dans chaque cas et d’en tirer des coûts globaux respectifs.
Une des tâches importante du conseil en coût global est donc de fournir un programme d’exploitation (structure de la maintenance), si nécessaire une étude détaillée de l’organisation (mode opératoire, plan de charge et budgets) et de mettre en place une structure de gestion de la maintenance.
Application du coût global à la maîtrise d’oeuvre.
L’approche en coût global concerne toutes les phases du bâtiments et de sa conception. Dès l’avant projet, une réflexion doit être menée de front avec le maître d’oeuvre pour définir les grandes orientations. Cela est affiné au cours des phases de conception suivantes, jusqu’aux travaux et à leur réception. La phase de mise en route permet les dernières recommandations qui serviront pour le restant de la vie du bâtiment.
Les quatre grands axes de réflexion de l’approche en coût global sont :
• l’optimisation de la conception
• la maîtrise de l’énergie
• l’optimisation de l’exploitation
• les systèmes d’information
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