Mise en place d’un système d’automatisation du bâtiment

Il ne suffit pas de multiplier les équipements techniques pour rendre un bâtiment intelligent. Cette simple remarque montre l’importance de la conception des systèmes d’automatisation du bâtiment pour éviter :

·       des systèmes trop compliqués et une surabondance de fonctionnalités alors que les fonctions essentielles pourraient souvent être assurées par des systèmes plus simples;

·       un manque de maturité des produits

·       des promesses d’économies surévaluées

·       des fonctionnalités mal adaptées au comportement des utilisateurs.

L’approche économique a aussi son importance, car le retour sur investissement entre pour une grande part dans la décision de mettre en place ou non un système de gestion informatisée. Au regard des études menées, le bâtiment intelligent permet une augmentation de la productivité de l’entreprise et une maîtrise des coûts globaux d’une manière durable.

Le gain de productivité est lié à l’accroissement du confort (gain de temps dans les déménagements, meilleure utilisation des espaces, utilisation optimisée des outils technologiques), tandis que les économies de charges sont favorisées par une meilleure maîtrise de l’environnement (réduction des consommations d’énergie, maintenance plus aisée, sécurité et contrôle d’accès, etc...).

Le bâtiment intelligent est économe car le gain de productivité et les économies de charges contrebalancent le coût supplémentaire du bâtiment.

Ces économies sont quantifiables. Si l’on établit une comparaison du coût global d’un bâtiment en retenant le seul paramètre des économies de charges, on constate un retour sur investissement compris entre 20 et 30 ans selon le degré d’intelligence apporté. En revanche, ce temps de retour pourra être considérablement réduit si l’on intègre aux économies de charges un gain de productivité de quelques pour-cent.

Un autre facteur à prendre en compte est la plus grande facilité à louer un bâtiment intelligent de par sa plus grande flexibilité.

Processus de mise en place

La mise en place d’un système de gestion informatisée doit être précédée de sa conception et de son étude.

La conception du système s’appuie sur les éléments de programmation :

·       les objectifs de l’entreprise de l’usager

·       la stratégie d’exploitation, de maintenance et de gestion immobilière

·       la répartition des pouvoirs dans les équipes immobilières et leur organisation

·       la réalité technique existante ou projetée pour les bâtiments

La conception générale se traduit par la description du fonctionnement, de l’exploitation et de la gestion telles qu’elles seraient en présence d’un système.

La conception générale se traduit par :

·       la description des fonctions principales qui seront assurées

·       l’inventaire et la constitution de chaque poste opérateur

·       l’inventaire des sous-ensembles (sous-ensembles techniques, zones géographiques de sûreté, zones de sécurité, ...) qui seront à charge du système.

 Une réflexion sur la forme commerciale doit être entreprise préalablement, en effet la suite des opérations ne sera pas la même dans le cas de lots séparés ou d’intégration dans un lot adjacent.

 L’étude technique repose sur la définition des fonctions du système, elle se traduit par :

·       l’analyse fonctionnelle

·       la liste des fonctions d’automatisme et de régulation

·       la définition des traitements de gestion et des tableaux de bord qui seront édités

·       les conditions de routage et d’inhibition des messages

·       les exigences de convivialité

·       la liste des informations qui seront échangées entre les utilisateurs et le système

En tant qu’outil, le système de gestion devra bénéficier de dispositions d’accompagnement minutieusement mises en place pour que l’utilisateur puisse en tirer toute la quintessence. Ces dispositions demandent à être étudiées spécifiquement à chaque cas :

·       environnement documentaire

·       plan de formation progressif et personnalisé

·       processus de maintenance du système et de son évolution permanente

·       stratégie de montée en régime

·       plan d’appropriation par l’utilisateur

Durant toutes les phases de conception, il est important de garder à l’esprit les principes de base:

·       ne pas mélanger les problèmes d’exploitation-maintenance (télésurveillance active) et de surveillance comme l’incendie, le vol, ... (télésurveillance passive). Les hommes sont différents, les systèmes doivent être distincts.

·       faire le choix de systèmes décentralisés, dédiés, hiérarchisés avec un traitement des informations synthétisées, prioritaires et centralisées, responsabilisant chaque acteur.

·       laisser une capacité d’évolution au système

 L’approche doit être simple, opérationnelle et proche du terrain (utilisateurs, exploitant), en privilégiant le service rendu, c’est à dire l’efficacité et la priorité à l’intervention.

 Conclusion

Un système de gestion informatisée du bâtiment est un outil de travail moderne et performant, qui peut se révéler riche de bénéfices pour l’exploitant et le gestionnaire.

 Il permet de rationaliser et d’optimiser le fonctionnement des installations et il en simplifie la maintenance et l’exploitation. Il ne pourra exprimer toute sa quintessence que s’il répond, de manière personnalisée aux besoins stratégiques, tactiques et méthodologiques de son utilisateur.

 Sa conception, son étude, sa réalisation et son utilisation demandent une approche intégrant à la fois les considérations techniques et les considérations méthodologiques / tactiques / stratégiques.

L’approche conventionnelle des travaux du bâtiment (maître d’ouvrage, maître d’oeuvre, entreprise) s’y avère insuffisante. Un renforcement de l’ingénierie et du conseil est souvent nécessaire :

- vers le haut pour intégrer entre eux les aspects organisationnels et techniques

- vers le bas pour que chacun des détails soit décidé conformément aux principes

   initiaux de conception.