INTÉRÊT DE L’APPROCHE EN COÛT GLOBAL

La méthode du coût global permet de rechercher l’optimisation du fonctionnement du bâtiment dès la conception, en visant un double objectif :

Þ        la meilleure adaptation possible aux exigences fonctionnelles, donc au souhait des utilisateurs ;

Þ        la recherche d’un coût total minimal pendant la durée de vie prévue.

Ainsi, l’expression « concevoir un projet en coût global » consiste à prendre en compte (dès la phase conception) les conséquences financières, sur le plan de la maintenance, des choix initiaux et de faire éventuellement évoluer ces choix afin que les solutions architecturales et techniques se fassent en fonction de leur adaptation au programme, mais aussi en fonction de leur répercussion sur les coûts d’exploitation et de maintenance.

Dès la définition du programme, certains choix peuvent se révéler déterminants pour le fonctionnement futur (site, coût d’investissement, planning de réalisation, etc.). Assistant du maître d’ouvrage, le conseil en coût global devra ensuite intervenir très en amont au cours de la phase maîtrise d’oeuvre, dont les partis sont toujours déterminants pour l’avenir (orientation, élancement, compacité, choix, équipements techniques, etc.) ; enfin, son rôle est important en phase finale de la réalisation, car il devra imposer la production des documents nécessaires à la préparation des contrats d’exploitation maintenance (DOE, notices diverses, etc.).

Une bonne étude en coût global doit dès le départ, distinguer les éléments à prendre en compte de ceux qui ne le seront pas. En effet, il serait peu rentable de faire porter l’étude sur la totalité des ouvrages ou des installations du projet considéré : il vaut mieux s’intéresser à quelques éléments significatifs, générateurs de coûts d’investissement et de maintenance importants.

Toute approche en coût global doit également intégrer une réflexion concernant le type de patrimoine concerné. En effet, l’étude en coût global d’un bâtiment public accueillant quotidiennement des milliers de clients ou d’usagers devra être traité d’une manière totalement différente de celle permettant d’aborder des bureaux ou des logements.

La très importante fréquentation, le vandalisme vont générer une usure plus rapide et il sera nécessaire d’introduire des coefficients particuliers pour prendre cette situation en compte.

Remarque : dans ce type de cas, l’étude peut s’attacher à des ouvrages qui seraient totalement négligés dans d’autres cas.

Enfin le rapport entre choix techniques initiaux et conséquences pour la maintenance étant l’articulation forte du coût global, il serait utile pour mener une bonne étude en coût global de connaître les possibilités du service maintenance :

Þ   une maintenance faible doit générer des choix durables en matière d’investissements ;

Þ  Une maintenance forte peut se satisfaire de choix plus légers en matière d’investissements.

LES FREINS A LA MISE EN OEUVRE DU COÛT GLOBAL

 Séduisante sur les plans techniques et économiques, la notion de coût global immobilier, née en France avec les premières études du plan construction (observatoire de la maintenance), durant la décennie 1970, n’a connu qu’un développement très limité dont les causes les plus fréquemment rencontrées sont :

 ·       séparation structurelle entre le secteur « Investissement » et le secteur « Exploitation » des entreprises ou des organismes, ce qui conduit les responsables de chaque secteur à s’ignorer,

 ·       absence de véritable prise de conscience par les maîtres d’ouvrage des coûts de fonctionnement de l’immobilier,

 ·       réticence de certains maîtres d’oeuvre, qui craignent des limitations à leur créativité,

crainte des responsables opérationnels qui voient, à travers les études nécessaires et les remises en cause de certains choix initiaux, des risques de retard lors de la conception et de l’exécution