LA GESTION IMMOBILIERE

Il existe de multiples définition de la GESTION IMMOBILIERE chaque composante de la profession donne sa version, il est pourtant possible de donner une définition technique qui peut être la suivante

 «La Gestion Immobilière peut être définie comme la combinaison optimisée des éléments nécessaires à l’organisation d’un patrimoine immobilier destiné à l’exercice d’une ou plusieurs activités définies ».

Cette définition se veut exprimer à travers la gestion une combinaison d’éléments pour obtenir le meilleur résultat possible par rapport à une activité donnée. L’organisation de la gestion est en effet étroitement liée d’une part à l’activité, et d’autre part au type de patrimoine utilisé.

Le patrimoine immobilier est un produit très spécifique, évolutif, qui naît et vit dans des contextes changeants, qui de plus a une valeur liée à sa qualité intrinsèque, mais aussi à son environnement qui enfin disparaît.

Pour le gérer, il est nécessaire de mettre en oeuvre un ensemble complexe d’actions qu’il est possible de regrouper en 4 grandes fonctions simples (qui peuvent transparaître à travers l’organigramme de de grandes sociétés possédant des patrimoines important, dans le cas de patrimoines immobilier peu importants certaines fonctions sont regroupées).

 La première fonction intéresse « l’adéquation activités - patrimoine »

Cette fonction comprend :

Ø      la localisation des implantations pour l’activité

Ø      l’augmentation ou la réduction des surfaces d’activité,

Ø      les achats, ventes de terrains ou de bâtiments,

Ø      les déplacements d’activités liés aux exigences commerciales ou d’approvisionnement,

Ø      les suppressions éventuelles,

Ø      l’optimisation de l’occupation dans le cas d’un patrimoine mis en location,

Ø      l’organisation de la gérance interne si nécessaire,

Ø      l’interface avec une gérance externe si tel est le cas.

En fonction des sociétés, cette activité peut incomber soit à celle la Direction Générale, soit à la Direction de la Stratégie, soit éventuellement à la Direction de l’Exploitation.

 La deuxième fonction concerne les « aspects financiers, juridiques et fiscaux »

En matière immobilière, les aspects juridiques et fiscaux ont un poids considérable et se traduisent immanquablement par des conséquences financières.

Sont concernés par cette fonction :

Ø      les investissements, emprunts, amortissements,

Ø      la recherche de plus-values éventuelles, les placements,

Ø      tout ce qui intéresse les valeurs du bien, valeur vénale, valeur à neuf, etc...

Ø      le type d’occupation avec ses conséquences fiscales (pierre au bilan ou hors bilan)

Ces aspects sont groupés sous la même responsabilité, celle d’un Directeur financier spécialisé en immobilier, si l’importance de l’activité le justifie, ou sous la tutelle du Directeur financier de l’entité dans de nombreux cas.

La troisième  fonction traite des « aspects techniques »

Cette fonction intéresse les points ci-après :

Ø      maîtrise d’ouvrage pour les projets neufs,

Ø      maîtrise d’oeuvre pour les études et le suivi des chantiers de réalisation soit, pour les projets neufs, soit pour les réhabilitations.

Ø      image du patrimoine, adaptation à l’activité,

Ø      niveaux qualitatifs d’entretien de fonctionnement, de confort,

Ø      fiabilité, sécurité, sûreté,

Ø      organisation et mise en oeuvre de la gestion technique,

Ces missions dans de nombreuses entreprises dont le patrimoine est très important  relèvent de la responsabilité de la Direction de l’immobilier et dans le cas de patrimoine peu important de la Direction des Services Généraux.

La quatrième fonction interesse les services

l’immobilier contemporain utilise de plus en plus de services qui sont devenus nécessaires à son fonctionnement

Techniques : contôle d’accès, gardienage

Logistiques : mobilier, courier,nettoyage, environnement,archives, fournitures de bureau, reprographie, achats.

Sociaux : restauration, voyages,

Commerciaux : acceuil, standard, gestiondes parkings visiteurs, commmunication,

Dans les très grandes entreprises ces services sont gérés par un responsable des Services Généraux et lorsque l’entreprise est petite être ce responsable des services généraux assume également la gestion patrimoniale et la gestion du fonctionnement des sites

LES ASPECTS OPERATIONNELS

Les implantations et les allocations de surfaces

A une période où l'ensemble des coûts (et en particulier immobiliers) sont analysés en vue d'un resserrement, la productivité des locaux examinée comme celle de n'importe quel autre outil de travail est mise à l'honneur. Cet examen nouveau conduit à programmer des standards d'allocations de surfaces par personne et par service (avec des clefs de répartition spécifiques) et à revoir l'implantation des activités tertiaires de l'entreprise dans le but d'optimiser leur organisation géographique et de diminuer les surfaces de travail.

 Les travaux neufs

Il s'agit de la maitrise de tous les travaux réalisés à l'intérieur des locaux de l'entreprise ou à l'extérieur, pour son compte. Cette mission exige que les responsables des Services Immobiliers soient capables d'établir une programmation des travaux, disposent d'équipes de maîtrise d'oeuvre interne ou exteme et qu'ils soient rompus aux relations avec les entreprises de bâtiment et de travaux publics.

 LA  GESTION TECHNIQUE IMMOBILIERE

Ces métiers concement aussi bien les activités d'optimisation des espaces immobiliers et leur adaptation aux objectifs de l'entreprise que le maintien de la qualité technique et de la valeur patrimoniale des immobilisations. Les métiers de la maintenance concernent la totalité des corps d'état du bâtiment y compris les espaces verts.

Définition :

La gestion technique peut être définie de la manière suivante :

« organisation optimisée des éléments nécessaires au fonctionnement et à la maintenance d’un patrimoine, dans le cadre d’orientations définies ».

Bien que certaines approches incluent dans la gestion technique tout ce qui concerne la construction ou la réhabilitation, nous exclurons ici ces missions en considérant que la gestion s’applique à un patrimoine existant affecté à des activités, ou en attente de l’être, ou éventuellement d’être vendu.

Tout ce qui concerne l’ingénierie de conception et de réalisation, relève de la maîtrise d’ouvrage et de la maîtrise d’oeuvre avec lesquelles la gestion peut avoir des relations étroites en ce qui concerne en particulier le coût global mais dont les missions seront exclues de notre présent propos.

 La gestion technique immobilière intéresse l’ensemble des  travaux, actions, prestations, fournitures qui permettent de maintenir et valoriser un patrimoine et de conserver ses fonctions, de garantir le fonctionnement au plan du confort et de la sécurité et le respect des exigences réglementaires.

Ce qui conduit à traiter :

·       La définition des niveaux qualitatifs de maintenance du programme de confort et de performance.

·       L’organisation de gestion et opérationnelle.

·       Les grosses réparations.

·       La maintenance courante des équipements intérieurs et des équipements techniques.

·       L’exploitation des équipements techniques.

·       La fourniture des consommables.

·       Les indicateurs ratios, informations économiques relatives à l’entretien et au fonctionnement technique du patrimoine.