La Défense : un locatif à la peine
Premier quartier d’affaires d’Europe, La Défense a traversé, durant près d’un demi-siècle d’édification, des phases successives d’expansion, de récession et de reprise active. Aujourd’hui, avec ses trois millions de m2 de bureaux, La Défense est une valeur établie. De nombreuses entreprises multinationales, dont plusieurs du CAC 40, y ont installé leur siège. Le périmètre de l’Epad est aussi devenu une adresse emblématique pour nombre d’investisseurs institutionnels. En revanche, le marché locatif traverse, depuis plus d’un an, une passe difficile.
L’ annonce, cet été, d’un loyer de présentation à 350 €/m2 pour la tour Pacific (50 000 m2) constitue, sur ce marché, un premier signe majeur d’ajustement à la baisse. Cet IGH de 1993, rénové au fur et à mesure des libérations, était encore ommercialisé il y a quelques mois à 405 €/m2.
Le départ d’Arcelor pour Saint-Denis a conduit son propriétaire la Caisse de Dépôt du Québec, très présent sur ce site, à infléchir sa politique commerciale. En 2000-2001, période où le taux de vacance sur La Défense n’excédait pas les 2 %, des immeubles aussi différents que le Palatin 1, la tour Prisma, Europlaza ou Coeur Défense étaient pris à bail entre 500 € et 610 €/m2. Une telle surenchère, amorcée en 1999, avait généré le lancement de nouvelles opérations. Malheureusement, une croissance médiocre a limité la demande et gonflé peu à peu l’offre disponible. En fin 2004, l’Epad évaluait la va-cance à environ 8 %. A la mi-2005, selon nos estimations, ce taux a largement dépassé les 10 %, soit une disponibilité immédiate de plus de 300 000 m2. Le site Webimm signale 35 600 m2 de transactions au 1er trimestre 2005 et 19 300 au second trimestre. Résultats dérisoires si on les met en parallèle avec une offre de produits entièrement vides : CB 16 (31 000 m2), Défense Plaza (31 000 m2), Opus 12 (33 000 m2), CBX (38 000 m2). Après le retrait de la candidature de Marsh sur Défense Plaza, la redoutable machine en marketing d’HRO s’est même enrayée ! A ce stock livré depuis deux ans, il faut ajouter des bâtiments de qualité inégale, présentant plusieurs dizaines de milliers de m2 disponibles. Notons également que la tour Exaltis (23 000 m2) sera achevée au 1er semestre 2006 tandis que la tour Aurore (31 000 m2) est toujours fermée pour cause de désamiantage. Par ailleurs, un stock de proximité (Courbevoie, Puteaux, Nanterre) présente une avalanche de m2 concurrentiels. Au cours du troisième trimestre 2005, quelques dénouements heureux sont toutefois intervenus : Rhodia s’est installé à Coeur Défense (1 666 m2), d’une manière plus significative, deux entreprises déjà présentes à La Défense (Kpmg et Technip) ont choisi Le Palatin 2 et 3 pour respectivement 12 000 m2 et 8 400 m2 remplissant ainsi les deux bâtiments. Signe des temps, Kpmg a pu mettre en compétition plusieurs produits. Autres transactions significatives : Sogeprom - Coprim dans Ellipse (3 400 m2 ), Air Liquide Santé dans la tour Ariane (1 546 m2) et Vitogaz dans la tour Franklin (2 060 m2). Ces récentes prises à bail, mises à part celles du Palatin, restent, par leur surface, tout de même assez marginales.
De plus, à l’exception de Nexity et de l’OCDE, La Défense n’a pas, depuis longtemps, capté de grands groupes. La balance des entrées-sorties est largement déficitaire. Les congés programmés de Cegetel et d’Axa ne devraient pas arranger la situation.