Defiscalisation immobiliere

Voici un bref récapitulatif des differentes lois et systèmes de défiscalisation immobiliere

LOI GIRARDIN A 50%

L'AMORTISSEMENT DE ROBIEN

Loi MALRAUX

MTS HISTORIQUES

DEFICIT FONCIER

LOUEURS MEUBLES Professionnels

RESIDENCES DE TOURISME / ZRR

Avantages Fiscaux	Réduction d'impôt = 50% *10% l'an x 5 ans * + 10% en ZUS * + 4% en production énergie avec source renouvelable s/lgt	Déduction du Revenu Global 8% sur 5 années 2,5% sur 10 ans Total = 65%	Déduction du Revenu Global Tous les travaux sur durée 2 ans	Déduction du Revenu Global Tous les travaux sur durée 2 ans + intérêts d'emprunt sur durée du prêt	Déduction du Revenu Global Durée d'imposition des déficits portée de 5 à 10 ans pour ceux nés à compter de 1991	Déduction du Revenu Global B.I.C amortissement linéaire de l'investissement intérêts du prêt sur sa durée + exo des plus-values > 5ans	Réduction d'impôt sur I R P P Personne seule : 12 500€ sur 6 ans Couple marié : 25 000€ sur 6 ans
Plafond des Déficits Imputables (Hors intérêts de prêt)	1800€	10 700€ par an Report possible de l'excédent sur 10 ans Location possible ascendants et ou descendants	AUCUN	AUCUN possibilité de transmission sans droits	10 700€	AUCUN obligation de revenus locatifs > 23 000€/an Exonération ISF sur durée du prêt	NEANT ACQUISITION H.T. Célib. : 50 000€ (25%) Couple : 100 000€ (25%)
Déduction Forfaitaire Des Loyers	14 % sur 10 ans	6% sur 15 ans	14 % sur 6 ans	14% si location	14%	14 %	6% sur 9 ans
Obligations	Location 5 ou 6 ans Loy. Conventionnés : 131€ /m2 annuel +14m2 de Terr.Cvte	Location sur 9 ans. Zone A = 19,19€/m2 Zone B = 13,33€/m2 zone C = 9,59€/m2	Location sur 6 ans Loyers libres	Aucune, peut être occupé par l'investisseur	Location sur 3ans à compter du dernier déficit imputé sur R.G	Loc. durée invest. Loyers libres	Location sur 9ans Loyers libres

TABLEAU SYNOPTIQUE DES TECHNIQUES DE DEFISCALISATION

Type de défiscalisation	Investissement à réaliser	Avantage fiscal principal	Obligations à respecter	Contribuables concernés
Loi Robien Logements neufs ; anciens réhabilités ; SCPI	Investissement locatif en résidence principale neuve ou ancienne, mais réhabilitée	- En direct : amortissement du bien à raison de 8% pendant 5 ans, puis 2.5% pendant 4 à 10 ans - SCPI : amortissement de 95% du bien à raison de 8% pendant 5 ans, puis 2.5% pendant 4 à 10 ans	- Respecter des plafonds de loyers - Engagement de location ou de conservation des parts pendant 9 ans	Contribuables situés dans les tranches moyennes et supérieures d’imposition
Robien ancien Logements anciens	Investissement locatif en résidence principale ancienne	Déduction forfaitaire de 40% sur les revenus fonciers	Engagement de location de 6 ans	Contribuables disposant de revenus fonciers
Robien - Borloo En remplacement du Lienemann	Investissement locatif résidence principale	Amortissement Robien (voir ci-dessus) + déduction forfaitaire majorée de 40%	Plafonds des loyers et de ressources du locataire	Contribuables disposant de revenus fonciers
Imputation des déficits fonciers	Rénovation d’un bien locatif meublé	Imputation des déficits fonciers sur le revenu global à concurrence de 10 700 € (hors intérêts d’emprunt)	Obligation de louer le bien pendant 3 ans après l’année d’imputation sur le revenu global	Propriétaire souhaitant rénover leur bien
Microfoncier	Investissement locatif non meublé	Déduction forfaitaire de 40% sur les revenus fonciers	Recettes locatives inférieures à 15 000 € par an	Propriétaires disposant de revenus fonciers
Loi Malraux	Restauration immobilière de biens situés en ZPPAUP ou en secteur sauvegardés	Déduction des travaux de restauration sur le revenu global	Engagement de location pour 6 ans	Investisseurs imposés dans les tranches d’imposition supérieures
Monuments historiques	Restauration immobilière de biens classés ou inscrits monuments historiques ou agrée Fondation du Patrimoine	- Imputation sur le revenu global des déficits fonciers - Exonération des droits de succession	Immeuble classé en secteur sauvegardé ou inscrit à l’ISMH ou ayant reçu le label de la Fondation du Patrimoine	Investisseurs imposés dans les tranches d’imposition maximales
Démembrement immobilier	Investissement dans l’immobilier d’habitation ou de bureaux	Imputation des charges du nu-propriétaire sur son revenu global, sans limitation	Le démembrement doit résulter d’une succession ou donation entre parents jusqu’au 4e degré	Contribuables ayant entre eux des liens familiaux
Location meublée non professionnelle (LMNP)	Investissement locatif meublés	Charges liées à l’activité de LMNP imputables sur le revenu global de nature Bic	Déclaration des recettes locatives	Tout type de contribuable
Location meublée professionnelle	Investissement locatif meublés	Charges liées à l’activité de LMNP imputables sur le revenu global	Inscription au RCS et disposer de plus de 23 000 € de recettes annuelles locatives ou égales à au moins 50% de ses revenus	Contribuables situés dans les tranches supérieures d’imposition
Micro - Bic	Investissement locatif meublés	Abattement forfaitaire de 72% des revenus Bic	Revenus locatifs n’excédant pas les 76 300 € annuels	Ceux n’ayant pas le statut de LMNP ou LMP
Résidences avec services (hors ZRR et zone rurale)	Investissement locatif meublé en résidence avec services	Possibilité d’obtenir le remboursement de TVA ayant grevé l’acquisition	Louer par bail commercial de 9 ans au moins à un exploitant unique	Tout type de contribuable et surtout LMP ou LMNP
Résidences de tourisme en ZRR, communes rurales et agglomérations nouvelles	Investissement locatif meublé en RTC situées en ZRR, communes rurales et agglomérations nouvelles	Réduction de 25% sur le montant de l’investissement, étalée sur 6 ans, plafonnée à 50 000 ou 100 000€	- Louer par bail commercial de 9 ans au moins à un exploitant unique - Résidence située en ZRR ou Zone rurale	Tout type de contribuable et surtout LMP ou LMNP
Loi Girardin Secteurs autres que le logement	Investissement outre-mer dans l’ensemble des secteurs, à l’exception de quelques cas	De 50 à 70% de réduction d’impôt selon le secteur. Rétablissement du principe de détunnélisation pour la restauration hôtelière	Engagement de conservation de l’investissement pendant 5 ans	Entreprises soumises à l’IR
Loi Girardin Secteurs du logement	Investissement outre-mer dans le logement	De 40 à 64% selon les cas	Engagement de location de 5 ans ou 6 ans selon les cas	Particuliers imposés dans les tranches médianes
Assurance vie classique	Souscription d’un contrat d’assurance vie	Exonération de droits de succession à concurrence de 152 500€	Conservation du contrat au moins 8 ans	Tout type de contribuable
Contrats investis en actions	Souscription d’un contrat d’assurance vie spécifique	- Exonération du prélèvement de 7.5% - Exonération de droits de succession à concurrence de 152 500 €	Contrat dont 50% au moins sont constitués d’actions françaises ou européennes	Tout type de contribuable
Contrats épargne handicap et rente survie	Souscription d’un contrat d’assurance	Réduction d’impôt à la souscription de 25% dans la limite de 1 525 € (+ 300 € par enfant à charge). Exonération totale des droits de succession	Souscription d’un contrat d’assurance rente survie ou épargne handicap	Contribuables soucieux de préserver l’avenir d’un de leurs proches handicapés
Contrats Madelin	Constitution d’un complément de retraite	Déduction des sommes versées dans la limite annuelle de 55 855 € des revenus	Versements ne pouvant varier que dans une fourchette de 1 à 10	Artisans et professions libérales
PERP	Préparation par versements successifs d’un complément de retraite	Déduction des versements du revenu global (dans la limite de 10% de ce dernier) plafonnée à 23 770 ou 2 971 €	Sortie en rente obligatoire	Tout type de contribuable
PEA	Souscription d’un plan d’épargne dont 60% sont composés d’actions	Plus-values nettes d’impôt. Possibilité de sortie en rente défiscalisée	Dépôt maximal de 132 000 € par contribuable. Conservation du plan pendant 5 ans	Contribuable intéressé par la Bourse
FCPI et FIP	Souscription à des parts de fonds communs de placement orientés sur l’innovation	Réduction d’impôt de 25% dans la limite d’un versement plafonné à 12 000 € pour un célibataire et à 24 000 € pour un couple	Conservation des parts pendant 5 ans. Obligation de souscrire dans des fonds reconnus FCPI (60% de titres non cotés)	Contribuables imposés dans les tranches médianes
Dons aux oeuvres	Dons en faveur des organismes sans but lucratif	Réduction d’impôt de 66% dans la limite de 20% du revenu imposable ; réduction d’impôt de 75% pour les dons en faveur d’ASBL s’occupant de personnes en difficulté	Fournir les justificatifs au moment de la déclaration des revenus	Tout type de contribuable
Economie d’énergie et développement durable	Dépenses d’économie d’énergie en faveur de l’habitation principale	Réduction d’impôt variant de 15 à 40% du montant des dépenses dans la limite de 8 000€ pour une personne seule et 16 000 € pour un couple et effectuées entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2009	Les travaux doivent obligatoirement être réalisés par une entreprise et faire l’objet d’une facture	Tout type de contribuable
Emplois familiaux	Embauche d’une personne travaillant à domicile (personnel de maison essentiellement)	Réduction d’impôt de 50% du montant du salaire, cotisations URSSAF comprises, dans la limite de 12 000 € annuels, 20 000 € pour les investisseurs invalides	Déclaration du personnel à l’URSSAF et paiement des cotisations	Tout type de contribuable
Groupements fonciers viticoles	Souscription de parts de groupements fonciers viticoles	- Exonération partielle (3/4 de la valeur) des droits de succession et donations. - Exonération ou réduction d’ISF	Valeurs des parts transmises inférieurs à 76 000 €	Contribuables recherchant une diversification patrimoniale
Investissements forestiers	Investissements directs ou indirects en bois et forêts	Réduction de 25% du montant de l’investissement, plafonnée à 5 700€ ou 11 400 €	Conservation de l’investissement pendant 8 ans	Tout type de contribuable
Œuvres d’art	Investissement dans les œuvres d’art	Exonération totale d’ISF	Œuvre d’art considérée comme telle	Contribuables haut de gamme
Sofica	Souscription de parts au capital de sociétés pour le financement d’œuvres cinématographiques	Déduction du revenu global dans la limite de 25% du montant de l’investissement, plafonnée à 18 000€	Conservation des parts pendant 5 ans	Contribuables imposés dans les tranches maximales
Souscription au capital des PME	Souscription au capital initial ou augmentation de capital de sociétés non cotées soumises à l’IS	Réduction d’impôt de 25% du montant de l’investissement, plafonnée à 18 000 €	Conservation des parts pendant 5 ans	Contribuables imposés à partir des tranches médianes

Loi Malraux

I - SECTEURS SAUVEGARDES

(Loi du 4 août 1962) – (Art. L313-1s C.U.)
Le propriétaire pourra bénéficier du régime de faveur :

AVANT LA PUBLICATION du P.S.M.V. si les travaux sont déclarés d’utilité publique
=> AVANT APPROBATION par décret en C.E. du P.S.M.V. si les travaux ont fait l’objet d’une autorisation spéciale

Il - ZONE DE PROTECTION DU PATRIMOINE ARCHlTECTURAL URBAIN ET PAYSAGER (Z.P.P.A.U.P).

(Loi du 7 janvier l983 modifiée) et (Art. L313-4 et L313-4-1 du C.U.)
Pour être déductibles les travaux doivent avoir été déclarés d'utilité publique

NATURE ET AFFECTATION IMMEUBLE

Concerne les propriétaires (personne physique ou société civile à l'I.R.P.P.) qui s’engagent à louer leurs locaux nus pendant 6 ans à usage d'habitation principale de leur locataire.
La location doit intervenir dans les 12 mois de l’achèvement des travaux.

NATURE DE L’OPERATION

Les travaux doivent aboutir à une restauration complète de l’immeuble bâti.
Ces travaux doivent faire l'objet d’une autorisation spéciale, son obtention est obligatoire avant le début des travaux.

INITIATIVE DE L’OPERATION
I. PROPRIETAlRE UNIQUE
II. PLUSIEURS PROPRIETAIRES réunis en A.F.V.
III. COLLECTIVITES PUBLIQUES : état, communes et groupement de communes
IV. ORGANISME HABILlTE (Art. 41 DO annexe III du C.G.l.)

Établissements publics d’aménagement – Les S.E.M. en vertu d'une convention avec la collectivité publique - Les organismes d'H.L.M. (OPAC-OPHLM) - Les associations sans but lucratif : PACT-ARIM.

DETERMINATION ET IMPUTATION DU DEFICIT FONClER

Le déficit imputable sur le revenu global s’entend de 1’ensemble des charges (Art. 31 1.1º du CGI) à l’exception des intérêts d’emprunt et des frais accessoires à l’emprunt.

Sont déductibles :
Ø Les travaux à l’exclusion des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement.
Ø Les travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs.
Ø Les travaux de transformation en logement dans le volume bâtiment existant.
Ø Tous les frais d’adhésion aux A.F.U.

Loi Monuments Historiques

CONDITIONS:
Art.156.I.3° du C.G.I.

L'immeuble doit être classé Monument Historique ou inscrit à l'inventaire supplémentaire

MODALITES D'APPLICATION:

Le propriétaire pourra prendre en compte les charges foncières, selon les modalités suivantes :

1°- L'immeuble procure des recettes imposables, sans être occupé par le propriétaire:
- la totalité des charges foncières de l'art. 31 du CGI peut-être imputée sur les revenus
fonciers.
- si le résultat est déficitaire: déficit imputable sans limitation sur le revenu global.

2°- L'immeuble ne procure aucune recette imposable:
- Les charges foncières afférentes à l'immeuble sont déductibles du R.global dans les
conditions fixées aux Art. 41E à 41J de l'annexe III du CGI.

3°- L'immeuble procure des recettes imposables, avec occupation par le propriétaire:
- Les charges foncières qui se rapportent à la partie occupée par le propriétaire sont
déductibles du R global, aux conditions fixées aux Art. 41E à 41J du CGI.
- Les charges foncières qui se rapportent à la partie procurant des recettes, sont
déductibles du revenu foncier. Si résultat déficitaire: Déficit imputable sur R global

Loi Girardin

La loi GIRARDIN est entrée en vigueur le 22 juillet 2003, date de sa promulgation au journal officiel.
Cependant les immeubles ayant fait l'objet avant le 22 juillet 2003 d'une déclaration d'ouverture de chantier à la mairie de la commune donnent lieu à l'application des anciennes dispositions de l'article 199 undecies A du CGI. L'articulation des applications des lois Paul et Girardin a été clairement prévue par le législateur.

La loi nouvelle institue des majorations de la réduction notamment en cas de logements en Zones Urbaines Sensibles (ZUS) ou munis d'équipements de production d'énergie renouvelables.
Au surplus, elle institue un plafonnement de 1750 euro H.T. le m2 qui est généralisé quant à son champ d'application.

Le décret d'application à paraître prochainement permettra de confirmer que cette loi reste un formidable outil d'optimisation fiscale et de consolidation de patrimoine.

	Loi Paul	Loi Girardin
Acquisition d'un logement neuf	- Entre le 01/01/2001 et le 22 juillet 2003 (date de promulgation de la loi Girardin) - Entre le 22 juillet 2003 et le 31 décembre 2017 lorsque les logements ont fait l'objet d'une ouverture de chantier avant la date de promulgation.	Acquisition entre le 22 juillet 2003 et le 31 décembre 2017, à l'exception des logements qui ont fait l'objet d'une déclaration d'ouverture de chantier avant le 22 juillet 2003.
Acquisition d'un logement en état futur d'achèvement Construction d'un logement	Entre le 01/01/2001 et le 21 juillet 2003 et achèvement entre le 22 juillet 2003 et le 31 décembre 2017 lorsque le logement a fait l'objet d'une déclaration d'ouverture de chantier avant le 22 juillet 2003.	Achèvement entre le 22 juillet 2003 et le 31 décembre 2017, à l'exception des logements qui ont fait l'objet d'une déclaration d'ouverture de chantier avant le 22 juillet 2003.

Les aménagements du dispositif d'investissement immobilier

	Local intermédiaire	"Loyers libres"	Habitation principale	Réhabilitation
Plafonnement du m²	1750 euro H.T. / m2
Réduction totale d'impôt	50 %	40 %	25 %	25 %
Durée d'étalement	5 ans	5 ans	10 ans	5 ans
Majoration de la réduction	10 % en Zone Urbaine Sensible (cf. D26/12/96)
	4 % en cas d'équipement de production d'énergie utilisant une source renouvelable sur le logement

Application matérielle de la loi Girardin en fonction de la déclaration d'ouverture du chantier
Avant	22 juillet 2003	Après
Loi Paul		Loi Girardin
Loi Girardin
Surface défiscalisable	1750 € H.T. / m² de surface habitable défiscalisable

Plafonnement du locatif intermédiaire

Baux conclus en 2003	Limitation quant au logement du loyer	Limitation quant aux revenus du locataire
DOM : Martinique, Guadeloupe, Réunion	- 126 euros / m² de surface habitable + 14 m² maximum de terrasse couverte à 126 euros / m²	- 22 330 euros pour une personne seule - 44 660 euros pour un couple + 2584 euros par personne à charge + 3452 euros par enfant à partir du 3e

Exemple de locatif intermédiaire :
Un appartement : 70 m² + 25 m² de terrasse
70 + 14 = 24 x 1750 € H.T. = 147 000 x 50 % = 73 500 € H.T. x 1,085 = 79 748 € TTC sur 5 ans, soit 15 950 par an.
- Détermination du loyer : 84 x 126 = 10 584 / 12 = 882 euros / mois hors charge.

Ces informations indicatives sont basées sur le rapport du Sénat, la loi promulguée, en attendant un décret d'"application à intervenir prochainement.

Récapitulation des taux de réduction d'impôt

	Durée de l'engagement	Plafonnement	Etalement de la réduction	Taux
				Principe	Logement situé dans une ZUS	Logement muni d'équipement de production d'énergie renouvelable	Logement situé dans une ZUS et muni d'équipement de production d'énergie renouvelable
Habitation principale du contribuable
- acquisition ou construction de logements neufs	5 ans	1750 € H.T. le m²	10 ans	25 %	35 %	29 %	39 %
- travaux de réhabilitation de logements de plus de 40 ans			5 ans
Logement donné en location nue dans le secteur libre
- acquisition ou construction de logements neufs	5 ans	1750 € H.T. le m²	5 ans	40 %	50 %	44 %	54 %
- souscription de parts ou actions de sociétés dont l'objet réel est exclusivement de construire des logements neufs
- souscription au capital de SCPI ayant pour objet l'acquisition de logements neufs
- travaux de réhabilitation de logements de plus de 40 ans				25 %	35 %	29 %	39 %
Logement donné en location nue dans le secteur intermédiaire
- acquisition ou construction de logements neufs	6 ans	1750 € H.T. le m²	5 ans	50 %	60 %	54 % Publié dans Droit immobilier