Les prestations.

Généralités

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Les prestations relatives à la vie dun bâtiment se décomposent en quatre fonctions clairement identifiées.

La fonction gestion :

·       réception des plaintes, dispatching des appels

·       contrôle des prestations

·       suivi des contrats de sous-traitance

·       répartition des charges financières

La fonction exploitation :

·       modalités de fonctionnement du bâtiment en conditions normales

·       essais et contrôle de fonctionnement

·       conduite des installations

·       contrat de conduite et dentretien dexploitation technique

·       gestion des consommations et de lénergie

·       nettoyage

·       espaces verts

·       surveillance et gardiennage / sécurité, sûreté

·       organisation des astreintes

La fonction maintenance courante :

·       opérations à caractère obligatoire et réglementaire

·       maintenance préventive systématique

(action prioritaire suivant le temps ou nombre dunités dusage)

·       maintenance préventive conditionnelle / prédictive

(action subordonnée à un type dévénement prédéterminé, visites, mesures, diagnostic,...). Traitement sur demande avec un délai acceptable ou immédiat.

·       maintenance corrective

La fonction gros entretien :

·       gros entretien prévu à terme

·       grosse maintenance préventive conditionnelle sur critère de déclenchement, programmation différée ou à risques calculés

·       opérations de renouvellement (année critique = durée de vie)

·       travaux damélioration

·       décomposition entre les travaux programmés (annuellement), les travaux estimés (sur la durée du marché) et les travaux imprévus (à réaliser de façon immédiate sous peine de déficience de linstallation)

Il est possible de passer un contrat pour une de ces fonctions ou den combiner plusieurs. En effet, on distingue 8 cas différents, sans tenir compte des éventuelles prestations effectuées en interne, ni des différents domaines dintervention. 

Le poste combustible

En ce qui concerne plus spécialement le poste combustible, quil est possible disoler de lexploitation, cinq contrats de base existent.

Ce sont les suivants:

·       Le forfait strict : le montant annuel est indépendant des conditions climatiques.

                        avantages :       - prévisions de dépenses par le client

                                               - motivation de lexploitant; plus la consommation est faible, plus sa                                             marge est élevée

                        inconvénients :  - manque de transparence

                                               - pas de motivation des occupants de limmeuble

                                               - non répercussion des hivers doux, le forfait est souvent calculé pour                                           des conditions pessimistes

·       Le forfait température extérieure : le montant est corrigé chaque année en fonction des conditions                                              climatiques

                        avantages et inconvénients identiques, sauf que le client bénéficie des hivers doux

                        Il est important dans ce cas de bien établir la consommation contractuelle de base                      correspondant à un nombre de degrés jours.

·       Le marché à quantité de chaleur unitaire : un prix unitaire est fixé et le client règle en fonction de                                                          la quantité de chaleur fournie, mesurée par comptage

                        avantages :       - lexploitant a intérêt à optimiser le rendement des chaudières

                                               - le client a intérêt à diminuer sa consommation en aval du compteur

                        inconvénients :  - pose dun compteur de calorie, étalonnage et entretien

                                               - évaluation du coût du KWH

                                               - relevés des compteurs

·       Le marché à la quantité de combustible : la fourniture du combustible est réglée au prix unitaire, en fonction des quantités livrées.  Lexploitant joue le                                                                rôle de fournisseur de combustible.

                        avantages :       - transparence des consommations

                                               - souci des consommation des occupants

                        inconvénients :  - lexploitant na pas intérêt à économiser le combustible

                                               - le client doit exercer une surveillance rigoureuse

·       Le marché sans fourniture de combustible : le combustible est à la charge du client, lexploitant   neffectue que les prestations définies dans son contrat.

                        avantages :       - transparence totale des consommations

                                               - motivation du client sur les consommations

                                               - aucun surcoût sur le poste combustible

                        inconvénients :  - lexploitant na pas intérêt à économiser le combustible

                                               - la gestion revient au client

Cinq autres types sont possibles en appliquant des clauses dintéressement qui joue principalement sur un écart entre la prévision et la réalité. Les économies sont partagées selon une répartition à définir. Dans le cas de surcoût, il peut de même être partagé ou à charge de lexploitant.

Garantie totale

Le gros entretien peut être assorti dune clause de garantie totale. Le prestataire doit alors intervenir sur les installations pour des réparations, remplacements, renouvellement immédiats, en cas de nécessité, ou préventifs des matériels défaillants ou risquant de lêtre, de manière à répondre à tout moment et sans aucune défaillance, à lobligation de continuité de service, ou maintien et même amélioration des performances des installations quil exploite.

En conséquence, le titulaire dun tel contrat sengage à faire seul et intégralement son affaire du maintien en parfait état de service des installations, de façon à garantir :

à      la continuité du service

à      la sécurité du service

à      la performance des installations

La garantie totale prend trois formes :

·       La garantie totale simple ou « à livre fermé »

Le titulaire reçoit pour cette prestation un versement annuel forfaitaire et révisable, sans quil soit tenu de compte dexploitation et de répartition. Il est à noter quen fin de contrat, le titulaire doit rendre les installations en parfait état de fonctionnement.

·       La garantie totale avec répartition ou « à livre ouvert »

Pour répondre à un souci de transparence financière, la garantie totale avec répartition impose au titulaire la tenue dun compte dexécution, contrôlable par le gestionnaire. Au moment de la liquidation du marché, un partage équitable du solde positif ou négatif, suivant des indices prévus au contrat, est réalisé.

Il peut y avoir soit une transparence totale, dans ce cas lensemble des dépenses est contrôlé par le gestionnaire; soit une transparence partielle et seules les dépenses supérieures à un certain montant sont contrôlées (lensemble des petites dépenses étant consigné dans un rapport annuel).

·       La garantie totale avec programme de travaux

A la signature du marché, le titulaire sengage à réaliser un certain nombre de travaux de renouvellement ou de remise en état dont les montants sont estimés par année. A la fin de chaque période, un point est fait et les travaux à prévoir pour la période suivante. Le client se réserve le droit dune mise en concurrence. En fin de marché, il peut y avoir répartition entre les sommes perçues et dépensées, suivant les modalités prévues au marché.

Le tableau ci-dessous précise les avantages et inconvénients de chaque type de garantie totale.

Type de Garantie Totale	Avantages	Inconvénients
Simple ou « à livre fermé »	- client totalement libéré du site - budget fixe - provisions fiscales fixes	- manque de transparence - utilisation réelle des sommes - évolution technique du site non maîtrisée
Avec répartition ou « à livre ouvert »	- plus grande transparence	- contrôle du client - frais administratifs si transparence totale
Avec programme de travaux	- totale transparence - partenariat - permet lévolution technique du site	- déconseillé pour les bâtiments neufs - risque de confusion entre budget fonctionnement et budget investissement

Tiers investisseur

Dans le cas où une étude de faisabilité a montré quil est possible de réduire les consommations de façon non négligeable, ou que les installations nécessitent une refonte de grande envergure et si le maître douvrage na pas les crédits disponibles, il est quand même possible de procéder à des investissements. En effet, on peut faire recours dans ce cas au tiers investisseur.

Le tiers investisseur, comme son nom lindique, prend à sa charge le financement des nouvelles installations et en assure lexploitation et lentretien. En contrepartie il perçoit régulièrement une redevance qui correspond au remboursement de linvestissement (y compris les intérêts) et aux services fournis. Lexploitant joue le rôle de banquier, en plus de sa tâche première.

Le coût dun tel contrat est relativement élevé, mais il permet de basculer le coût dinvestissement dans un coût de fonctionnement annualisé. En outre, sil y a économies dénergie à la clé, il est possible dobtenir des comptes équilibrés sur du long terme.

Ce type de contrat se fait sur une période suffisamment longue pour supporter linvestissement, ce qui lie le maître douvrage au prestataire durant tout ce temps. Le choix du tiers investisseur est donc à effectuer avec le plus grand soin.