Property en tertiaire : une partie ouverte

L’administration de biens, en immobilier d’entreprise, est en effervescence : changement du property manager de la Tour Montparnasse, reprise des sociétés de gestion d’Awon et de Gesnov respectivement par Savills et Sogetex, création d’un département de gestion chez Ufg qui négocie la reprise d’autres sociétés, concentration et simultanément création de sociétés... L’arrivée permanente d’investisseurs étrangers, la rotation accélérée de la détention d’immeubles et la politique d’optimisation du cash flow font que le marché est très réceptif en nouvelles offres de services Les Majors : Deux sociétés dominent largement le marché : Adyal (12 millions de m2 gérés) et Comadim (5,6 millions de m2). La filiale de BNP Paribas immobilier affiche 10 millions de m2 avec ses activités hors Hexagone. Les effectifs des deux groupes sont en adéquation : 240 personnes pour Adyal créé notamment à partir du rapprochement d’Atbg, Cogetom et Uffi ; 122 pour Comadim (France seulement). Adyal annonce un chiffre d’affaires, en property, de 26 M€. Les Millionnaires : En dehors des deux Majors, une douzaine de sociétés gèrent entre un et trois millions de m2. Trois sont en tête de cette catégorie : Septime (3 millions), GFF (2,7 millions) et Nexity Saggel (2,4 millions). GFF Institutionnels a remporté, en 2004-2005, des mandats importants (Tour Montparnasse...) Nexity, repreneur de Saggel, est par son origine (Sari) très actif en IGH à la Défense. Trois autres sociétés, membres de ce club des Millionnaires, sont essentiellement gestionnaires de leur patrimoine interne : Socomie ; Sinouhé (Bleecker Group) ; le Crédit Agricole Immobilier qui a franchi le cap du million de m2 grâce à l’apport des Scpi du Crédit Lyonnais. L’Ufg, qui gère pour l’instant exclusivement ses Scpi, pourrait prochainement intégrer le tableau de la page 3 avec la reprise d’un autre administrateur. Les Emergents : Ces sociétés étaient peu connues, en administration de biens, il y a seulement un an ou deux. Parfois, elles n’existaient pas. Elles ont su tirer profit du turn over accéléré de la propriété des immeubles et de l’arrivée de fonds étrangers. Elles bousculent des sociétés un peu trop bien établies en se montrant plus réactives, parfois plus proches des clients. Des nouveaux venus ont su décrocher une série de mandats voire des portefeuilles (GPM, Irimmo...). Les Dérivés d’agents : Les grands cabinets ont, depuis longtemps, une structure de gestion. Leur objectif est de fabriquer du revenu récurrent. La fonction property est particulièrement appréciée au cours des périodes difficiles. Elle permet aussi d’entretenir des liens avec des propriétaires, de pouvoir mieux anticiper leur stratégie notamment lors des congés de locataires ou d’arbitrage… Des gestionnaires peuvent être particulièrement appréciés de la part d’institutionnels qui, simultanément, ignorent ou ne veulent pas travailler avec les transactionnaires du même groupe. Cushman & Wakefield Healey & Baker présente la particularité de disposer d’un savoir faire en gestion de centres commerciaux. Savills et Sogetex viennent par des acquisitions d’atteindre une certaine masse critique. A l’opposé, Gesimmo a cédé sa structure de gestion. Les Dérivés d’asset : Plusieurs sociétés d’asset management ont le souci de fournir une offre globale de services à leur clientèle. Ces entités peuvent mettre sur orbite une structure afin d’assurer la gestion des actifs acquis. Comme pour les agents, une telle politique permet d’assurer une récurrence de revenus : Constructa, DTZ Asset Management, Leonard de Vinci avec CGEC Keter, L’Etoile Properties... gèrent ainsi une partie ou la totalité des biens acquis. Cette politique et les mandats gagnés témoignent de l’influence prise par les sociétés d’asset management sur le marché immobilier français. Les Régionaux : Les administrateurs de biens, actifs sur une seule métropole ou une région, ont peu à peu disparu ou ont été absorbés par des groupes à dimension nationale. Quelques entreprises ont toutefois réussi à échapper à ce rouleau compresseur en faisant valoir, auprès des propriétaires, les avantages de leur proximité et éventuellement leur indépendance. Le réseau Arthur Loyd bénéficie, dans plusieurs agglomérations, de services spécialisés dans le property qui bénéficient d’une notoriété locale. En dehors de ce réseau apparaissent quelques indépendants. Paris a aussi ses « Régionaux » qui sont notamment très actifs dans la gestion d’immeubles mixtes comprenant des surfaces de bureaux mais aussi du logement et des commerces. Le paysage du property tertiaire est loin d’être figé. Il est aussi beaucoup moins atomisé que son équivalent en résidentiel. Contrairement aux commercialisateurs, il n’y a pas d’oligople dominateur de trois voire quatre sociétés. La partie est ouverte. Elle réserve des surprises.