<![CDATA[Commentaires du blog: Gestion technique immobiliere]]> http://facility-management.over-blog.com/ Les 25 derniers commentaires publiés sur le blog "Gestion technique immobiliere" fr Fri, 06 Nov 2009 15:34:29 +0100 Fri, 06 Nov 2009 15:34:29 +0100 Over-blog.com RSS 2.0 Engine Copyright 2009, mouffak fritih Économie http://www.rssboard.org/rss-specification/ <![CDATA[Commentaire de ecology dissertation]]> http://facility-management.over-blog.com/article-2763982-6.html#comment50729132 ___________________

ecology dissertation ]]> Fri, 06 Nov 2009 15:34:29 +0100 http://facility-management.over-blog.com/article-2763982-6.html#comment50729132 <![CDATA[Commentaire de international business dissertation]]> http://facility-management.over-blog.com/article-22084733-6.html#comment50593272 _____________________

international business dissertation ]]> Wed, 04 Nov 2009 12:41:24 +0100 http://facility-management.over-blog.com/article-22084733-6.html#comment50593272 <![CDATA[Commentaire de ledain]]> http://facility-management.over-blog.com/article-430329-6.html#comment45725762 Fri, 31 Jul 2009 15:46:37 +0200 http://facility-management.over-blog.com/article-430329-6.html#comment45725762 <![CDATA[Commentaire de detecteur de fumée]]> http://facility-management.over-blog.com/article-22083632-6.html#comment38644472 Mon, 09 Mar 2009 14:45:32 +0100 http://facility-management.over-blog.com/article-22083632-6.html#comment38644472 <![CDATA[Commentaire de Nabardi]]> http://facility-management.over-blog.com/article-4712287-6.html#comment25568358 L'adresse a changé ...

Mieux vaut utiliser la nouvelle adresse, on ne sait jamais.

C'est : http://futura24.site.voila.fr/solairepv/pv_bilan.htm 


Un site avec de nombreuses informations rafraichissantes sur les différentes formes d'énergie.]]> Mon, 17 Mar 2008 17:30:56 +0100 http://facility-management.over-blog.com/article-4712287-6.html#comment25568358 <![CDATA[Commentaire de Guillaumle]]> http://facility-management.over-blog.com/article-4712408-6.html#comment24574802
Juste pour vous signaler que le projet Aéroville dispose maintenant de son site officiel, avec notamment des rendus 3D de l'architecture et des interviews des experts ayant présidé à sa conception (aménagement, HQE, etc.)
Tout est là : http://www.aeroville.fr

A bientôt et merci d'avoir mentionné ce projet !
L'équipe Aéroville]]> Sun, 17 Feb 2008 12:21:13 +0100 http://facility-management.over-blog.com/article-4712408-6.html#comment24574802 <![CDATA[Commentaire de J-E]]> http://facility-management.over-blog.com/article-1350729-6.html#comment1601216
Espérons que le projet passe... au risque d'isoler une fois de plus Paris sur la scène internationale...]]> Wed, 07 Dec 2005 23:02:47 +0100 http://facility-management.over-blog.com/article-1350729-6.html#comment1601216 <![CDATA[Commentaire de Bernard]]> http://facility-management.over-blog.com/article-1142107-6.html#comment1339991
Etes vous sur de l'info pour Marsh : ils ne veulent plus regrouper leurs implantations de levallois sur un seul site à La Défense ? De quand date l'info ?
]]> Wed, 16 Nov 2005 18:10:40 +0100 http://facility-management.over-blog.com/article-1142107-6.html#comment1339991 <![CDATA[Commentaire de Nabardi]]> http://facility-management.over-blog.com/article-4712287-6.html#comment12445988 Voir : http://futura24.site.voila.fr/futura01/solairepv_bilan.htm
Des infos sont aussi données pour 25-30 villes en Europe.]]> Sun, 09 Sep 2007 00:47:29 +0200 http://facility-management.over-blog.com/article-4712287-6.html#comment12445988 <![CDATA[Commentaire de FB]]> http://facility-management.over-blog.com/article-1733446-6.html#comment2295311 Voici le lien


http://europa.eu.int/comm/environment/gpp/pdf/handbook_fr.pdf

]]> Tue, 31 Jan 2006 08:52:21 +0100 http://facility-management.over-blog.com/article-1733446-6.html#comment2295311 <![CDATA[Commentaire de B]]> http://facility-management.over-blog.com/article-827853-6.html#comment844570 Wed, 14 Sep 2005 11:05:46 +0200 http://facility-management.over-blog.com/article-827853-6.html#comment844570 <![CDATA[Commentaire de referencement]]> http://facility-management.over-blog.com/article-2295112-6.html#comment3875033
Rendez vous à tous sur : referencement blog annuaire blog

c'est gratuit ! Ca ne vous coutera que 10 secondes ;) SOYEZ LES PREMIERS !]]> Mon, 24 Apr 2006 15:37:11 +0200 http://facility-management.over-blog.com/article-2295112-6.html#comment3875033 <![CDATA[Commentaire de Stéphane AUBRY]]> http://facility-management.over-blog.com/article-4888207-6.html#comment12034668 Bonjour,


Pour continuer sur ce sujet, l'EITMM représentant des propriétaires de la Tour Montparnasse a choisi la destruction définitive de tous déchets amiantés comme élimination finale des déchets issus des travaux de retrait de l'amiante.


Je vous invite sur notre nouveau site web pour mieux connaître les avantages de notre procédé à la pointe de la haute technologie et du Développement Durable.


http://www.inertam.fr/


Cordialement,


Stéphane AUBRY / Chargé d'affaires


N° AZUR : 0 810 AMIANTE (prix d'un appel local)

]]> Thu, 05 Jul 2007 12:40:57 +0200 http://facility-management.over-blog.com/article-4888207-6.html#comment12034668 <![CDATA[Commentaire de JUNG]]> http://facility-management.over-blog.com/article-801782-6.html#comment807847
Chapitre 1 Les différentes méthodes d'évaluation



L’objet de ce chapitre est de balayer les différentes méthodologies les plus fréquemment utilisées pour procéder à l’évaluation des actifs immobiliers. Il est à noter qu’il n’existe pas une méthode universelle adaptée à tout les cas de figures.
Nous pouvons classer en 3 catégories les différentes méthodes d’évaluation mises en œuvre jusqu'à aujourd’hui :

 Les méthodes dites par comparaison (méthodes statistique, la méthode par évaluation des coûts, la méthode par indexation, méthode de la valeur intrinsèque, méthode de la moyenne pondérée : ancien indice Notaire/INSEE)
 Méthode par le rendement (par capitalisation du revenu, par actualisation des cash flow)
 Les derniers modèles (méthode hédonique, modèle PIM)

1.1 Les méthodes dites par comparaison

1.1.1 Méthode statistique

Cette méthode traditionnelle, basée sur une recherche d’informations concernant un marché donné, paraît relativement simple aux premiers abords.
Par définition, cette méthode consiste à apprécier la valeur vénale du bien à l’aide de termes de comparaison constitués par les ventes portant sur des immeubles identiques ou tout du moins similaires. Il s’agit d’une méthode traditionnelle, majoritairement utilisée depuis des années. D’apparence simple, cette technique requiert néanmoins une certaine rigueur de la part de l’expert pour être efficace. Effectivement, il convient tout d’abord de déterminer la catégorie de biens à laquelle appartient le sujet. Ensuite, les points de comparaison doivent présenter une certaine similitude avec la localisation du bien et ne pas être trop anciens. Enfin, l’expert doit choisir quelle sera l’unité de base de la comparaison, à savoir le type de surface employée, afin de ramener tous les exemples à un dénominateur commun.
En d’autres termes, il faut, pour utiliser cette méthode, disposer d’une bonne information du marché afin de pouvoir trouver des biens comparables. Le marché immobilier français étant relativement opaque, il peut s’avérer compliqué de trouver des données fiables et pertinentes, notamment dans le cas de biens quelque peu spécifiques. Dans cette perspective, la technique par comparaison s’applique surtout à des immeubles existants en nombre suffisant pour être comparés. Elle permet effectivement, dans ce cas, de se raccrocher aux valeurs du marché local. En France, les références servent généralement à établir une fourchette de prix pour le type de bien concerné. Il appartient ensuite à l’expert, à partir de ces données, d’apprécier la valeur du sujet.

L'expert doit rechercher des exemples de ventes récentes de biens comparables. La comparaison se fait sur la base d'une réduction commune (m² par exemple).
La valeur unitaire retenue est multipliée par la surface à évaluer pour obtenir la valeur du bien expertisé.
En pratique, nous pouvons mettre en équation l’estimation par comparaison sous la forme suivante :
V = n x v
Avec :
V : estimation recherchée
N : nombre d’unité de mesure à estimer (surface en m² SHON, SHOB, SH

Mise en œuvre :

Pour permettre une évaluation la plus précise possible nous pourrons utiliser les canaux d’informations suivants :
Source d'informations : notaire, agents immobiliers, conservation des hypothèques
Facteurs influençant la comparaison : unité de lieu (quartier), unité de temps (problème du décalage), unicité des biens (mais ajustements nécessaires).

Limites de cette méthode :

Sa fiabilité est liée aux possibilités de lecture du marché (problème des marchés étroits).
Focalisation sur le passé, d'où reproduction des tendances passées et amplification des mouvements de hausse et baisse.

1.1.2 Méthode d'évaluation par les coûts

Cette méthode peut se poser comme suit :
V = prix du terrain + prix de construction neuve – dépréciation
Nota : Pour évaluer le coût du foncier ont utilisera la méthode par comparaison.

Une proposition d’évaluation peut être l’évaluation du coût de reconstruction à l’ identique ou remplacement (doit procurer la même utilité au client) du bien à évaluer. Dépréciation physique et fonctionnelle est traité en utilisant des coefficients de vetusté.


Critiques :

Méthode arbitraire des experts dans la détermination du choix des coefficients ou des abattements.

Améliorations :

Cette variante est déjà utilisé dans le secteur de la promotion immobilière.
Charge foncière + coût de reconstruction – frais de commercialisation – travaux pour remise à neuf = valeur du bien.

1.1.3 La méthode par indexation

Cette méthode correspond à la réévaluation du prix ou de valeur antérieures par des indices (érosion monétaire, pouvoir d’achat, indice du coût de la construction, etc.).
Cette méthode est triplement inexacte :

- l’indice peut être inadapté, par exemple l’indice du coût de la construction qui repose sur des considérations de coûts technique des bâtiments et qui est loin de refléter l’évolution des valeurs vénales
- l’assiette de départ peut s’avérer être inexacte ou imprécise (prix affecté de convenances particulières, valeurs comprises dans des opérations juridiques ciblées ; valeur de succession apport de fusion, etc.)
- le marché évolue suivant son mouvement propre. Il n’a pu, jusqu’à présent, être établi d’indices fiables traduisant l’évolution des différents compartiments de l’immobilier (objet de particuliers, objet de rendement et objet de production).

1.1.4 Méthode de la valeur intrinsèque

Cette méthode est basée sur l’évaluation du coût de construction (intrinsèque), corrigé d’un abattement pour vétusté et obsolescence. Le terrain, quand a lui, est évalué par comparaison.
Cette pratique est discutable car les conditions de réalisation des bâtiments en en constante évolution. De plus, l’ensemble des règles et normes régissant l’acte de construire et ayant un impact direct sur les dispositions constructives sont difficilement quantifiable.
Les abattement toujours suggestifs ne sont que peu fiable. Enfin, l’évaluation du foncier ne peut être précise qu’en ayant une appréciation très fine du marché.

1.1.5 Méthode de la moyenne pondérée : ancien indice Notaire/INSEE

Depuis 1984 et jusqu’à mars 2000, la Chambre Interdépartementale des Notaires de Paris (CINP) calculait tous les 6 mois un indice des appartements anciens (plus de 5 ans) et libres à Paris, avec la collaboration technique de l’INSEE.
La méthode de calcul consistait en une moyenne pondérée des prix au m² des transactions courantes d’un trimestre donné, par arrondissement, comparée à celle de la période précédente.
Plus précisément, les étapes de calcul étaient les suivantes :

- répertorier l’ensemble des transactions de biens immobiliers (i.e. mutations à titre onéreux, hormis celle qui sont faites par des actes administratifs ou résultent d’une adjudication judiciaire) dans un secteur donné, pour un trimestre t.
- faire le rapport entre la somme des prix des transactions sur la somme des m² ayant fait l’objet d’une transaction.
- répéter l’opération pour le trimestre t+1, t+2… jusqu’à t+6
- la moyenne arithmétique de ces rapports donne un indice des prix au m² semestriel des biens immobiliers pour un secteur donné.

Cependant, cet indice ne tient pas compte du problème d’hétérogénéité des biens tels la localisation de l’immeuble, son standing… Un indice fiable doit s’abstraire des modifications éventuelles de structures. En effet, supposons que des ventes d’immeubles en très bon état dans des beaux quartiers durant un trimestre soient suivies le trimestre suivant de ventes de vieux immeubles, mal entretenus et principalement dans des quartiers dévalorisés. Une apparente baisse des prix serait constatée, sans rapport avec l’évolution réelle.
On peut bien sûr regrouper les immeubles par catégories (bureau/logement, individuel / collectif, etc.), par taille, par secteur de localisation, afin de rendre les comparaisons pertinentes, mais ces regroupements engendrent nécessairement une diminution du nombre de transactions observées et donc la moyenne calculée est moins significative.
Il est donc généralement admis que ces indices ne reflètent que de façon imparfaite l’évolution des prix sur les marchés immobiliers. Ce type d’indices est cependant actuellement utilisé par la Halifax Building Society en Grande-Bretagne.

Un prix médian, tel que la moitié des appartements s’est vendue au-dessous et l’autre moitié au dessus de ce prix, peut aussi être utilisé : il est bien plus significatif de la majorité des transactions.


1.1.6 Méthode des ventes répétées : Etats-Unis, Pays-Bas, Suisse

Cette méthode consiste à construire un indice en ne retenant que les biens qui ont fait l’objet d’au moins deux transactions. Une vente répétée (couple de transactions sur un même bien) permet de calculer une variation de prix. L’indice est ensuite construit sur la base de ces variations individuelles. Comme chaque variation de prix est évaluée sur le même bien, cet indice permet d’éliminer les hétérogénéités de biens en ne tenant compte que des évolutions.

Des problèmes demeurent cependant. Tout d’abord, il n’est tenu nul compte de la variation des hétérogénéités dans le temps : les caractéristiques et les qualités d’un bien varient dans le temps selon sa vétusté ou les éventuelles rénovations dont il fait l'objet. D’autre part, le nombre de transactions et de ventes répétées en France est bien trop insuffisant pour se prêter au jeu statistique : le marché français manque de fluidité pour pouvoir se plier à ce type de modèle. Par contre, la méthode des ventes répétées est fréquemment utilisée aux Etats-Unis où les biens immobiliers sont beaucoup plus liquides et font souvent l’objet de plusieurs transactions rapprochées dans le temps. Les Pays-Bas et la Suisse utilisent également ce type d’indices.

1.2 La méthode par le rendement

Dans la description de cette méthode nous avons pris soins de comparer les manières de procéder en France et aux états Unis. En effet, il paraissait intéressant de mener ce comparatif pour cette méthode pour mettre en avant les différentes logiques de ces deux pays. La notion de rentabilité et le contexte de B to B étant prépondérant chez nos voisins Américains.

1.2.1 Par capitalisation du revenu

L’évaluation d’un bien immobilier par la technique du rendement peut se faire de deux manières : soit par la capitalisation du revenu, soit par l’actualisation des flux futurs. Nous avons vu que cette dernière méthode, appelée également Discounted Cash-Flow (DCF), était apparue en France il y a une dizaine d’années seulement. Dans quelle mesure cette méthode s’applique-t-elle actuellement ? Est-elle complémentaire des méthodes traditionnelles que sont les techniques par comparaison et par capitalisation ? Les taux sont-ils identiques dans les deux pays concernés ?

La définition de cette technique est identique tant en France qu’aux Etats-Unis : il s’agit du procédé qui consiste à retenir le revenu procuré par l’immeuble et à le capitaliser à un taux choisi en fonction de ses caractéristiques. Néanmoins, là encore, si les fondements méthodologiques sont identiques, des divergences apparaissent dans l’application concrète du processus dans les deux pays.

1.2.1.1 Le cas français

Employée en France dès la fin du XVIII ème siècle, cette méthode convient bien aux investissements immobiliers car elle consiste à appliquer un taux de rendement aux revenus d’un immeuble afin d’en dégager la valeur vénale, droits inclus. D’après la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière, le revenu net se définit comme « le loyer annuel et les éventuels autres revenus générés par l’immeuble desquels on soustrait l’ensemble des frais annuels supportés par le propriétaire et découlant de la nature intrinsèque de l’immeuble, mais indépendants de la personnalité du propriétaire. »
C’est en pratique le revenu brut que l’on utilise en matière d’habitation. Il s’agit alors du montant du loyer tel qu’il est mentionné sur la quittance du locataire, diminué des charges qu’il a payées. Le revenu net comme défini ci-dessus est généralement utilisé dans le domaine commercial et il est beaucoup plus fluctuant que le revenu brut.
Dans cette perspective, la valeur vénale est obtenue en appliquant la formule suivante :
Valeur vénale du bien droits inclus = Revenu brut Taux de rendement

Les deux paramètres à déterminer dans cette méthode sont donc le revenu brut et le taux de rendement, qui est à distinguer du taux de capitalisation.
 Le revenu brut
Nous avons vu qu’il s’agissait du loyer hors taxes et hors charges locatives ; l’obtention de cette donnée suppose donc un état locatif à jour. Dans certains cas, ce revenu peut éventuellement être réactualisé afin d’anticiper la révision des loyers, qui se fait généralement de façon annuelle ou triennale, le plus souvent selon l’indice INSEE du coût de la construction.
 Distinction entre taux de capitalisation et taux de rendement
Les confusions entre les deux taux étant fréquentes, il est bon de rappeler les distinctions existant entre ces deux notions. Dans un premier temps, il faut préciser que le revenu brut est toujours employé, dans un cas comme dans l’autre. La différence majeure est la suivante : le taux de capitalisation appliqué à un revenu brut donnera une valeur hors droits alors que le taux de rendement appliqué à ce même revenu brut donnera une valeur droits inclus.
Les droits dont il est ici question peuvent être de trois sortes :
 Le régime de TVA : il s’applique au bien immobilier pendant les 5 ans qui suivent la date d’achèvement des travaux et jusqu’à la première mutation. Pour les locaux professionnels ou commerciaux, ces droits sont récupérables par le propriétaire.
 Le régime des droits d’enregistrement : ils ne sont pas récupérables par l’acquéreur.
 Le régime marchands de biens : ce régime est dérogatoire et bénéficie de droits réduits dans certains cas de revente.
 Le taux de rendement
Ce taux est choisi selon les caractéristiques de l’immeuble par rapport au marché concerné. Il s’agit alors d’évaluer le risque que représente un tel investissement. Pour cela, l’expert analyse la nature de l’immeuble, sa destination, son état d’entretien et sa situation par rapport au marché local. Plus le risque est élevé, plus le taux de rendement doit l’être aussi. A l’inverse, plus le placement est sûr et plus le rendement peut être moindre. Il y a donc recherche d’un équilibre entre les revenus et la valeur du bien.
En France, la détermination du taux de rendement se fait généralement à partir de références pour des biens similaires, dans un environnement comparable. Nous développerons par la suite le choix des taux de rendement dans les deux pays étudiés. La méthode par capitalisation convient alors particulièrement aux immeubles de rapport, c’est à dire les immeubles produisant des revenus pour les propriétaires. Par contre, dans le cas de locaux vacants, les tribunaux reconnaissent que « l’immeuble n’étant pas loué, l’évaluation qui en est faite par la méthode du revenu ne saurait être prise en compte ». Voyons désormais comment cette méthode s’applique aux USA.

1.2.1.2 Le cas américain

Selon le manuel The Appraisal of Real Estate, la technique par capitalisation consiste à convertir les revenus estimés pour une année en une valeur du bien. Les revenus pris en compte sont généralement l’anticipation des flux à venir pour l’année suivante ou alors les flux moyens pour le futur, sur une période de 10 à 15 ans. Cette méthode est basée sur le fait qu’un investisseur avisé ne paierait pas plus pour l’immeuble concerné que pour un investissement présentant des risques et des caractéristiques de retour similaires. Le processus se rapproche donc de celui employé dans l’Hexagone, et la formule permettant d’obtenir la valeur vénale est analogue. Il faudra effectivement choisir un taux de rendement, dont nous développerons la détermination par la suite, ainsi que la typologie des revenus auxquels ce taux sera appliqué. Théoriquement, les revenus peuvent être de différentes natures, mais c’est généralement le revenu net (Net Operating Income) qui est retenu.

 Les différents types de revenus
En France, les revenus les plus usités sont les revenus bruts et les revenus nets définis ci-dessus, ces derniers étant un peu moins employés lors de la méthode par capitalisation. Aux Etats-Unis, la typologie des revenus se répartit comme suit :
- Potential Gross Income (PGI) : il s’agit du revenu brut que l’immeuble peut fournir, à savoir la somme des loyers payés par les locataires en place, hors taxes et hors charges; une étude de marché est généralement effectuée pour savoir si les loyers actuels sont en phase avec les prix habituellement pratiqués. Afin d’anticiper les variations futures, les valeurs locatives employées sont souvent réactualisées en fonction des résultats de l’analyse.
- Effective Gross Income (EGI): ce type de revenu correspond au Potential Gross Income
diminué des risques de vacance et d’impayés (Less Vacancy and Collection Loss). Ces risques sont représentés par un pourcentage du revenu brut, obtenu à partir des données du marché pour des biens comparables et ayant une situation similaire.
- Net Operating Income (NOI): c’est l’Effective Gross Income diminué des charges locatives
évoquées auparavant, supportées par le propriétaire (à savoir taxes immobilières, assurances, réparations et maintenance, entretien, services publics, frais de gestion et réserves pour gros travaux). Ces deux dernières dépenses sont évaluées par un pourcentage de l’EGI.

 Application de la méthode
Afin d’obtenir la valeur vénale du bien, le taux de rendement net choisi est appliqué au Net Operating Income. Ceci constitue donc une différence fondamentale avec l’emploi de cette technique en France, où le revenu brut est souvent privilégié. Nous avons vu plus haut que l’emploi de la méthode par capitalisation du revenu était déconseillé pour les immeubles vacants en France. Aux Etats-Unis, la technique peut être employée, à condition d’appliquer à la valeur obtenue une décote correspondant au temps estimé nécessaire pour louer le bien. Autre solution, l’expert peut également utiliser la capitalisation par le revenu pour des locaux vacants et préciser qu’il s’agit d’une Prospective Value, c’est à dire d’une valeur projetée dans l’avenir, l’immeuble étant supposé loué. Après avoir défini cette méthode ainsi que la typologie des revenus employés en France et aux USA, on peut désormais se demander si les taux de rendement sont identiques dans les deux pays.

1.2.1.3 Détermination des taux de rendement

Le taux de rendement permet de convertir des revenus en une valeur vénale pour un bien immobilier donné. Il s’agit d’un élément fondamental dans l’application de cette méthode car la moindre incertitude aura des répercussions importantes sur la valeur finale. En effet, l’emploi d’un taux de 5% au lieu de 4% aura pour conséquence une variation de 20% sur la valeur du bien à estimer, ce qui est loin d’être négligeable.
Le choix du taux de rendement doit donc se faire au regard d’un grand nombre de paramètres propres à l’immeuble concerné : sa destination (bureau, commerce, habitation, local industriel), son état d’entretien, son régime d’occupation (les clauses du bail) et sa situation par rapport au marché local. La combinaison de ces facteurs engendre la notion de risque qui est primordiale dans la détermination du taux. Un investissement, quel qu’il soit, se caractérise en effet par sa volatilité, sa liquidité et sa rareté.
Dans cette perspective, la sécurité du placement sera compensée par une moindre rémunération. Donc plus le risque représenté par le bien immobilier est faible, plus le taux de rendement choisi est bas car on peut envisager une plus-value conséquente lors de la vente. Un arbitrage entre le revenu immédiat et la valeur vénale doit être effectué, tant en France qu’aux USA.
Néanmoins, les méthodes d’obtention des taux ainsi que les valeurs moyennes sont-elles identiques dans les deux pays ?

 La technique française : comparaison et évaluation du risque
En France, ces taux sont obtenus par comparaison à un taux de référence dit sûr, qui correspond à celui employé pour les emprunts d’Etat, c’est à dire des placements à longs termes (Obligations Assimilables au Trésor, OAT 10 ans). En fonction du caractère du bien immobilier, le taux sera d’autant plus élevé que le risque impliqué est grand, afin d’intégrer la notion de prime de risque. Par exemple, les immeubles loués sous le régime de la loi de 1948 représentent un placement extrêmement sécurisé, d’où un taux de l’ordre de 2 à 4%. Par contre, les constructions à clientèle spécifique (étudiants, résidences médicalisées, etc.) seront capitalisées à un taux plus élevé, un investissement immobilier considéré comme « sûr » se voyant appliquer un taux d’une moyenne de 6% pour Paris. Généralement, les taux en France sont obtenus par référence à des biens similaires se trouvant dans une situation comparable avec le sujet et appréciés en fonction des données du marché. Nous allons voir que les méthodes américaines sont toutes autres.

 La rigueur des techniques américaines
Tout d’abord, il doit être précisé que la notion de valeur « droits inclus » n’entre pas en ligne de compte lors de l’expertise américaine ; effectivement, les frais et droits résultants de la transaction (ou transfer taxes) sont négociés avec les différents acteurs et ne sont jamais inclus dans la valeur finale. Aux Etats-Unis, on parle alors couramment de taux de capitalisation. Afin d’obtenir ce taux (Direct Capitalization Rate ou Overall Rate) applicable à un bien donné, les experts américains recourent généralement à trois méthodes différentes :
- Market extracted method : il s’agit d’une méthode rejoignant celle utilisée en France, à savoir l’obtention d’un taux par recherche de ceux applicables pour des biens similaires. Les références sont décrites avec précision (date de vente, année de construction…).
- Constructed method : cette méthode est généralement employée lorsque les données du marché sont peu abondantes ou afin de confirmer les résultats obtenus par la technique précédente. Il s’agit d’élaborer un taux de capitalisation à l’aide de formules intégrant des notions financières relativement pointues (amortissement, ratio hypothécaire, taux de retour sur investissement…) ; la plupart des termes et des notions employés n’ayant pas d’équivalent en langue française et nécessitant de plus une certaine maîtrise des techniques financières américaines, nous avons choisi de ne pas expliciter les formules. Ces dernières permettent globalement d’obtenir un taux de capitalisation reflétant les risques de l’investissement par rapport au marché local.
- Investor surveys: cette dernière méthode est utilisée de manière complémentaire des deux précédentes, afin de confirmer les résultats obtenus. Elle consiste à citer les taux de capitalisation moyens obtenus à partir d’enquêtes statistiques réalisées par des entreprises spécialisées (telles Cushman and Wakefield Investor Survey, Korpacz Real Estate Investor
Survey).
D’après l’USPAP, l’expert n’est pas obligé d’utiliser ces trois méthodes simultanément, il peut se contenter d’une seule. Néanmoins, dans la plupart des estimations américaines le taux de capitalisation employé est justifié de plusieurs façons.
A l’issue de ces trois analyses fournissant chacune une valeur précise, un taux de capitalisation définitif est choisi par l’expert. Il ne s’agit pas forcément de la moyenne ; il lui appartient d’adapter les résultats obtenus aux caractéristiques particulières du bien concerné.
Ainsi, il apparaît alors que les méthodes de détermination des taux de rendement dans le cadre de la technique par le rendement sont relativement différentes en France et aux Etats-Unis. Effectivement, aux USA, le taux choisi doit être justifié par l’emploi complémentaire de plusieurs procédés concourrant à confirmer la valeur définitive retenue. Cette situation s’inscrit dans le cadre de la normalisation des méthodes américaines. Dans l’Hexagone, il semblerait au contraire qu’une analyse davantage superficielle, basée sur le système de références, soit globalement admise. Le taux de rendement s’avère alors la synthèse d’éléments divers, tant liés à l’immeuble lui-même qu’au marché. On peut alors se demander si les taux moyens pour un type de bien donné sont identiques dans les deux pays.

1.2.1.4 Constat des taux de rendement employés en France et aux USA

A partir de données collectées sur les taux de rendement et de capitalisation respectivement en France et aux Etats-Unis, nous avons obtenu les constats suivants :

Type de construction, taux moyens en France et aux Etats Unis, type de construction

Habitation  Paris : 4 à 6% Amérique : de 8 à 10%
Province en France : 7 à 8%
Bureaux  Paris : à partir de 6% Amérique : de 8 à 12%
Province : jusqu'à 10 ou 11%
Centres Commerciaux  Paris : De 7 à 12% Amérique : de 7 à 10%

Locaux industriels/Entrepôts France : 8 à 20% Amérique : de 8 à 11%

Effectivement, en France, les taux de rendement pour l’habitation sont relativement bas, notamment à Paris, ce qui relève d’une certaine sécurité pour cet investissement. Aux Etats-Unis, la situation est inverse, à savoir que l’habitation présente a priori un risque important. Pour les autres types de biens, les taux sont sensiblement identiques a priori ; néanmoins, il faut remarquer que la centralisation administrative française entraîne des différences non négligeables en fonction de la localisation des biens entre Paris et la province. Cette situation s’applique dans une moindre mesure aux USA, en raison de l’absence de configuration tentaculaire et de l’autonomie conséquente des Etats. S’il est indéniable que les marchés des grandes métropoles telles New York, Chicago ou encore Los Angeles présentent des caractéristiques quelque peu différentes, il faut reconnaître que les données ci-dessus illustrent globalement les tendances du moment.
Il faut également noter la perception différente des locaux à caractère industriel. En France, ces derniers représentent souvent un risque important, notamment en province, d’où des taux de rendement généralement élevés. Aux Etats-Unis, la présence des Flex Buildings (bâtiments multi-usages), classés dans la catégorie locaux d’activité, introduit des données différentes sur le marché immobilier.Ces constructions étant en effet modulables et pouvant accueillir des activités diverses, la clientèle visée est plus large et donc l’investissement plus sûr. Au vu de ces simples constats, la notion de placement sécurisé semble présenter des caractéristiques différentes selon les deux pays concernés. La configuration des marchés immobiliers étudiée plus haut joue alors un rôle prépondérant dans la détermination des taux de rendement. Nous tenterons dans une troisième partie d’expliquer les origines et les conséquences de ces divergences, notamment à partir de facteurs culturels. Ainsi, si la méthode par capitalisation du revenu relève globalement d’une définition similaire en France et aux Etats-Unis, les procédés d’application pratique révèlent de nombreuses différences : tout d’abord la typologie des revenus capitalisés (bruts dans l’Hexagone, nets aux USA) puis les techniques d’obtention des taux de rendement. Ces dernières semblent en effet plus élaborées outre-atlantique, où l’emploi simultané de plusieurs procédés concourt à justifier la valeur finale retenue. Voyons désormais ce qu’il en est pour l’autre méthode par le rendement, à savoir l’actualisation des flux futurs.

En désignant par R le taux de capitalisation, et par L et V le loyer et la valeur du bien,
V = L/R
L est le revenu locatif brut
R est choisi par comparaison, il faut donc que l'échantillon soit homogène.

Critiques :

Les principales critiques de cette méthodologie sont les suivantes :

 Le choix du taux de comparaison.
 Une baisse du taux de 5% à 4% entraîne une revalorisation de 25% du bien.
 Problème des loyers hors marché (loyers 1948 par exemple).

Limites :

Le taux de capitalisation doit traduire la valeur du marché.
D'où un ajustement a faire en utilisant la méthode par comparaison.
Nous pouvons alors nous poser la question de l’ intérêt de cette méthode ?

1.2.2 Méthode par actualisation des cash-flows (DCF)

Principe : la valeur d'un bien est égale à la somme actualisée de ses revenus futurs.

Exemple sur 4 années :

V0 = L1/(1+a) + L2/(1+a)² + L3/(1+a)3 + L4/(1+a)4

L1, L2… = loyers de l'année 1, 2 etc.
P4 = prix de revente au bout de 4 années
a = taux d'actualisation tel que :

 a >k (k = coût du financement)
 a = taux sans risque + prime de risque


Simplification :

H1 = g, taux de croissance moyen des loyers est constant
H2 = les prix croissent aussi à ce taux g
L'équation devient alors :

V0 = L1/(a - g) <= L1/(k - g)


Problèmes :

Il s'agit de "cash". Le montant des loyers doit être apprécié net de charge en tenant compte du taux prévisionnel d'occupation. Evaluation du prix de revente. A long terme, la croissance des prix ne peut être durablement supérieure à celle de l'inflation.

Limites :

Difficultés à apprécier l'évolution des loyers dans le temps. Le bail peut être résilié et il peut y avoir une inoccupation momentanée des locaux.
Le taux de croissance des prix immobiliers sur courtes périodes dépend des anticipations de l'expert.

Si le modèle n'est pas vérifié, il est plus intéressant de louer que d'acheter  donc la location va augmenter.
Si il est plus intéressant d'acheter, tous les locataires vont se diriger vers l'achat  location va baisser.
En cas d'équilibre du modèle, louer revient à acheter.

Cette technique est utilisée en France seulement depuis une dizaine d’années et contraste avec les méthodes traditionnelles évoquées précédemment en cela qu’elle intègre la notion d’évolution future du bien. Très répandue les banques américaines ; les principes pratiques de mise en œuvre sont donc globalement aux Etats-Unis et dans les pays de culture anglo-saxonne en général, la définition et l’application de cette technique ont été en quelque sorte « importées » en France par les investisseurs et similaires dans les deux pays, les différences majeures se situant un niveau des taux d’actualisation, comme nous allons le développer par la suite. De plus, l’ensemble des notions traitées dans ce paragraphe sera illustré au moyen d’un exemple concret.

1.2.2.1 Un principe de base similaire en France et aux Etats -Unis : une collecte abondante d’informations

Ce principe commun repose sur la notion d’anticipation. Il s’agit tout d’abord de projeter sur une période donnée les revenus nets susceptibles d’être produits par le bien. La valeur vénale est ensuite obtenue en appliquant au montant précédent un taux d’actualisation, afin d’obtenir les revenus nets, tous les encaissements (loyers et recettes diverses, etc.) et les décaissements (taxes, assurances, provision pour les gros travaux, etc.) générés par l’immeuble sont considérés. Nous verrons plus loin que la typologie des données prises en compte est relativement similaire en France et aux USA.
Il faut intégrer dans cette étude la notion de fluctuation des revenus durant la période d’étude. En effet, selon si le propriétaire réalise ou non des gros travaux, des travaux de rénovation, les flux de trésorerie seront annuellement différents. Le taux d’inflation aura également une influence sur l’évolution des charges, tout comme la vacance locative qui entraînera une non-récupération des charges refacturables. Ces données seront donc prises en comptes par l’expert, qui devra réaliser une analyse détaillée de chaque bail applicable à l’immeuble concerné. On peut alors se demander si l’intégration de ces différentes informations se fait de manière similaire dans les deux pays sources d’étude. Nous répondrons par la suite à cette interrogation, dans le cadre de l’analyse comparative d’un cas d’expertise.
La méthode des DCF requiert donc la collecte d’une certaine quantité d’informations auprès du client (états locatifs, charges du compte d’exploitation pour les 3 à 5 dernières années, budget des gros travaux prévus à 5 ou 10 ans…) ainsi que la recherche de divers taux :

 Taux d’inflation français correspondant au Consumer Price Index (CPI) américain.
 Indice INSEE du coût de la construction en France pour connaître le taux de progression des loyers. Aux Etats-Unis, ce système indiciaire ne s’applique pas, comme constaté auparavant dans l’analyse des baux.
 Taux d’actualisation afin de ramener les flux futurs en valeur actuelle.

Il apparaît alors que le principe d’anticipation sur lequel est basé la méthode des DCF permet en effet d’intégrer la notion de revenus futurs, et non plus passés ou présents. Néanmoins, son application nécessite une certaine fiabilité des informations transmises car la multitude des variables prises en compte engendre statistiquement un risque d’incertitude plus élevé.
Cette méthode employée depuis longtemps déjà aux Etats-Unis est pertinente pour des immeubles présentant une logique financière, et ce type de bien est relativement développé outre-atlantique. En France, l’abondance des données à collecter ainsi que la complexité de la technique par rapport aux procédés traditionnels tendent à limiter son utilisation à des biens spécifiques (centres commerciaux, immeubles de rapport…). Cependant, face à la demande croissante des investisseurs, les DCF sont en pleine progression dans l’Hexagone. Effectivement, d’après la base de données de l’IPD, le nombre d’expertises immobilières y ayant eu recours est passé de moins de 10% en 1999 à 35% en 2003, sur environ 40% du marché de l’investissement immobilier français. Les USA constituant en quelque sorte la référence en la matière, et les tendances du moment laissant préfigurer un emploi croissant des DCF dans l’Hexagone, il apparaît alors intéressant de mettre en relation le statut actuel de la technique dans les deux pays. Après avoir explicité le principe général d’obtention des revenus nets générés par l’immeuble voyons désormais ce qu’il en est pour la valeur de sortie.

1.2.2.2 Détermination de la valeur de sortie
Cette étape est relativement délicate, tant aux USA qu’en France, car il s’agit d’anticiper la valeur du bien au-delà d’une durée variable, généralement entre 10 et 15 ans. De manière globale, les périodes d’études sont plus longues dans l’Hexagone car plus l’horizon d’analyse est éloigné, moins la valeur de sortie aura de poids par rapport au total des revenus nets actualisés.

 Double détermination possible en France

La valeur vénale de revente à l’horizon d’analyse peut être obtenue de deux façons différentes:

On applique un taux de rendement immobilier, généralement aux revenus bruts de la dernière année. Le résultat dégagé sera alors la valeur vénale droits inclus. Ce taux de rendement est déterminé en fonction des caractéristiques du bien par rapport au marché. Dans le cadre d’une analyse sur une période de durée N, on applique un taux d’actualisation aux revenus nets normatifs prévus à l’année N+1, diminué de l’inflation car le revenu net de cette année là ne peut plus augmenter. Cette méthode de détermination est basée sur une logique financière et ne prend pas en compte les caractéristiques de l’immeuble.

 La technique américaine

Pour obtenir la valeur à terme du bien, les experts américains déterminent tout d’abord le Net Operating Income (qui correspond environ à notre revenu net) pour l’année N+1 de l’analyse. Un taux de capitalisation, choisi en fonction du risque que représentera l’immeuble au niveau investissement à la fin de la période considérée, est ensuite appliqué à ce revenu. Il s’agit donc d’une capitalisation directe du revenu à un taux donné, comme décrit dans le paragraphe précédent, mais à l’issue de la durée de l’étude. Il est évident que la détermination de ce taux de capitalisation est d’autant plus délicate que la période d’analyse est longue. Effectivement, comment estimer avec précision le risque d’un bien immobilier dans 15 ans ? Pour cela, l’expert américain se réfère à des publications spécialisées dans l’obtention des taux à long terme, telles The Cushman & Wakefield survey et Korpacz survey. Il adapte ensuite ces données générales au caractère propre du bien afin d’obtenir un taux cohérent, qui est appliqué au Net Operating Income de l’année N+1.
De cette valeur sont déduits les frais de commercialisation sous forme d’un pourcentage (Cost of Sale ). Le montant obtenu est ensuite ramené en valeur actuelle par le biais du taux d’actualisation et est additionné à la somme des flux futurs actualisés. Le total est la valeur du bien par la méthode des DCF.
Tant en France qu’aux Etats-Unis, nous constatons que le principe des DCF est de ramener en valeur actuelle les revenus futurs projetés et la valeur à terme du bien. Il apparaît alors que le taux d’actualisation est une donnée prépondérante et on peut alors se demander si ce facteur est perçu de manière similaire dans les deux pays concernés.

1.2.2.3 Choix du taux d’actualisation

Au vu des éléments ci-dessus, le taux d’actualisation semble être le paramètre clé de la méthode des DCF, aussi bien dans l’Hexagone qu’aux USA. Ce taux doit intégrer la notion de prime de risque, ainsi que le coût du capital. En effet, plus le risque de l’investissement est minime, plus l’exigence de rendement est faible ; au contraire, plus la période d’étude est longue, plus la solvabilité et les revenus sont incertains, plus la prime de risque sera élevée.
De manière générale, les taux d’actualisation employés dans l’Hexagone sont plus faibles que ceux utilisés aux USA, notamment en Caroline du Nord, pour des bien similaires. Cette situation découle de contextes économiques différents ; aux Etats-Unis, le risque représenté par l’investissement immobilier est globalement élevé, abstraction faite des cas particuliers que sont les mégalopoles. Dans cette perspective, les exigences de rendements sont relativement importantes, d’où des taux d’actualisation américains généralement plus forts.

1.2.2.4 Le poids des DCF par rapport aux méthodes traditionnelles

Nous avons vu que cette méthode est basée sur l’actualisation de flux futurs, donc sur l’anticipation. L’expert doit effectuer un certain nombre d’hypothèses sur l’évolution du marché immobilier, sur le risque représenté par le bien…, qui sont autant de notions renfermant des facteurs d’incertitude. De plus, la technique des Discounted Cash-Flow est une méthode financière qui suppose la prise en compte de l’immeuble comme un produit purement financier, c’est à dire un bien générant des produits et supportant des charges sur une longue période. Comme évoqué précédemment, ce schéma ne s’applique pas à tous les types d’immeubles et n’intègre pas les données caractéristiques du bien ; effectivement, un immeuble classique de bureaux, où la plupart des charges sont refacturées, aura une valeur à la hausse, alors qu’un bâtiment Haussmannien d’habitation, à la vacance assez élevée, verra sa valeur à la baisse avec la méthode des DCF. Le caractère historique et unique de la construction n’est ici pas pris en compte pour l’évaluation puisque la rentabilité financière est le facteur prépondérant. Face à ces éléments constituant en quelque sorte les limites de la technique d’actualisation des flux futurs, on peut se demander si cette méthode dispose de la même utilisation en France et aux USA.

 La situation dans l’Hexagone : complémentarité

En France, la méthode des DCF est envisagée comme complémentaire des techniques traditionnelles que sont la comparaison et la capitalisation directe. Elle est destinée à confirmer et à préciser les résultats obtenus par le biais d’autres procédés, et non à les remplacer. Son emploi s’inscrit donc dans une perspective d’évolution globale du monde de l’expertise française afin de répondre à la demande des investisseurs.
De plus, la technique des Discounted Cash-Flow est encouragée en quelque sorte par les marchés boursiers et les organismes de contrôle. Par exemple, lorsque les normes comptables internationales rentreront en application en 2005 pour les entreprises françaises cotées en bourse, l’actualisation des flux futurs pourrait connaître une progression importante au sein des cabinets d’expertise immobilière de l’Hexagone.

 La situation aux Etats-Unis

Même si la méthode des DCF est beaucoup moins récente aux USA qu’en France, elle dispose également d’un caractère complémentaire outre-atlantique ; effectivement, cette technique constitue un outil qui s’applique à des biens générant des revenus présentant une certaine continuité et une certaine stabilité. En raison des nombreuses hypothèses effectuées et parce que l’expert ne peut jamais prédire avec certitude l’évolution des marchés, l’actualisation des flux futurs ne peut prétendre supplanter les autres méthodes d’estimation. Néanmoins, lorsqu’un bien présente une logique financière, l’analyse par les DCF aura plus de poids au niveau de l’estimation finale que la valeur obtenue par capitalisation directe. Dans la plupart des cas, cette dernière technique ne sera pas même pas utilisée si l’actualisation des flux futurs est retenue. Donc là encore, une certaine complémentarité est de mise, même s’il est indéniable que la méthode des DCF est utilisée bien plus couramment aux Etats-Unis qu’en France. En effet, dès lors qu’un immeuble américain présente une certaine logique financière, la prise en compte des revenus futurs sera quasi-systématique. Cet automatisme n’est pas forcément évident dans l’Hexagone à l’heure actuelle. Il apparaît alors que la méthode des DCF ne présente pas de différence majeure dans sa mise en application pratique en France et aux Etats-Unis. Effectivement, comme évoqué précédemment, les procédés et la démarche étant d’influence américaine, les experts français tentent d’adapter ces notions aux marchés du pays, sans modifier les données fondamentales de la technique. Les divergences résident principalement en la valeur des taux d’actualisation, qui sont des facteurs directement liés à l’environnement économique du bien, et en la décision d’appliquer cette méthode. On a en effet vu que les experts américains se référaient plus volontiers à l’actualisation des flux futurs en raison de l’abondance des immeubles pouvant être envisagés sous un aspect financier et également en raison de l’ancienneté relative de la méthode (fin des années 70, début des années 80). Cette situation d’emploi généralisé des DCF ne trouve pas encore d’écho dans l’Hexagone actuellement, mais on note une large augmentation des cabinets d’expertise y ayant recours, sous la pression des nouveaux investisseurs et l’apparition de nouvelles normes. Pour conclure en ce qui concerne les techniques d’estimation par le rendement, incluant la capitalisation directe et l’actualisation des flux futurs, il faut noter que même si les procédés de base restent similaires, la définition des variables constitue la principale source de différences entre la France et les Etats-Unis. Les taux, les revenus à capitaliser ou à actualiser sont autant d’éléments propres à chaque pays car dépendant du contexte économique ainsi que de l’évolution des marchés immobiliers.

1.3 Les derniers Modèles

1.3.1 Méthode hédonique

Il s'agit d'une amélioration de la méthode par comparaisons, qui consiste à rendre homogènes les bilan à compter.
Un jour les experts se sont posés la question de savoir à quoi cela servait – il d’évaluer un bien immobilier si les gens ne sont pas intéressés par ce dernier.

Principes résumés

 On détermine la valeur de chacun des attributs, puis on calcule de la valeur totale.
 La valeur est fonction des attributs (superficie, éléments commerciaux)
 Le prix de chaque attribut se fait par la technique de la régression linéaire ou autres.
 Les biens hédonistes vont être décomposés en leurs divers éléments appelés attributs.

Contraintes

 Nécessité d’avoir une grandes quantité de paramètres sur le bien, le secteur et l’environnement du bien que l’on a évalué.

 Le juste prix, la vraie valeur, ne peut être trouvé qu'en situation de concurrence, ce qui suppose :
 Une bonne information des acteurs
 Un nombre important d'acheteurs et de vendeurs et donc des intermédiaires
 Une évaluation reposant sur la confrontation entre les anticipations des acheteurs et des vendeurs
 Une méthode d'expertise cohérente


1.3.1.1 Historique : Méthode hedonique (nouvel indice Notaire/INSEE)

Le nouvel indice vise à s’abstraire de l’hétérogénéité des biens. La méthode vient d’une idée simple : ce ne sont pas les biens qui sont utiles, mais leurs caractéristiques. Ainsi, des biens hétérogènes peuvent être décomposés selon leurs divers éléments caractéristiques, leurs « attributs ». La satisfaction – d’où le terme hédoniste- que retire un investisseur en achetant un bien immobilier correspond alors à la somme des satisfactions qu’il retire des caractéristiques de ce bien.

Cette méthode fut originellement développée aux Etats-Unis pour expliquer les différences dans les prix des automobiles. En effet, une estimation efficace des prix semblait possible en considérant une automobile comme une carcasse roulante additionnée d’un certain nombre de caractéristiques et d’options : prestige de la marque, puissance du moteur, toit ouvrant, etc. A partir des ventes effectivement réalisées de voitures, une détermination du prix implicite de chaque caractéristique est possible. Une estimation du prix de n’importe quelle voiture dont on connaît les caractéristiques et les options est alors réalisable. Le prix calculé d’une voiture type au cours du temps permet de construire un indice des prix.

C’est cette nouvelle méthode qu’utilisent désormais les notaires pour calculer leurs indices immobiliers. Le principe hédoniste est également usité aux Etats-Unis pour les indices de l’immobilier et en Suisse pour des indices concernant les villas, appartements et immeubles résidentiels.


1.3.1.2 L’indice hédonique Notaire/INSEE

Le nouvel indice est le fruit d’une collaboration étroite entre le notariat, qui construit les bases de données à partir des extraits d’actes de mutation, et l’Institut National des statistiques et des études économiques (INSEE), qui a fournit la nouvelle méthodologie.
La construction de l’indice s’appuie sur le modèle économétrique dit hédonique suivant.

Modèle

La première phase dans le calcul de l’indice consiste à définir l’ensemble des caractéristiques qui ont une influence sur le prix des biens :

 caractéristiques physiques : standing, localisation, qualité de la construction, époque de construction, état du bâtiment, nombre de pièces, surface moyenne par pièce, nombre de salles de bain, de garages ou parkings, l’étage, la présence d’un ascenseur, l’existence d’une chambre de service…
 caractéristiques environnementales : qualité du quartier ou village voire petite ville et qualité de la localisation au sein du quartier, situation géographique, caractéristique des habitants de la commune, distance par rapport à un centre urbain, population, taux d’impôt…

Le modèle hédonique consiste à considérer que le prix au m² d’un appartement (que nous noterons pk) est relié à chacune de ses caractéristiques physiques et environnementales. L’acheteur immobilier achète en réalité les caractéristiques de ce bien et le prix du bien est donné par la somme des prix des composantes. Ainsi, chaque caractéristique Xi a un prix –estimable- qui influence le prix total. Le prix pk peut donc être évalué par rapport à un prix de référence p0, correspondant au prix au m² d’un appartement dépourvu de tout attribut. La formule est la suivante :

Log(pk)= Log(p0) + A1X1 + A2X2 + … + AnXn + Bk

La deuxième phase se base sur l’utilisation de la base de données listant les prix et les caractéristiques d’un grand nombre de biens immobiliers échangés. Une régression multiple donne l’influence des diverses caractéristiques sur le prix de l’objet.
Un calcul du prix d’un bien est alors réalisable connaissant ces caractéristiques, ce qui permet d’estimer, à chaque période, le prix d’un immeuble type dont l’évolution permet de calculer un indice de prix.
Il est à noter que plus on augmente le nombre de variables, plus la qualité statistique des résultats obtenus est améliorée. Cependant, l’introduction de variables supplémentaires a un coût et alourdit le processus de prise de données. Il convient donc de choisir un nombre optimal de variables.


1.3.1.3 Méthode de calcul

Calcul de l’indice pour un trimestre « t » et par quartier

 Définition d’un parc de logements de référence dit « parc d’estimation »: il comprend toutes les transactions de la période de référence (1992 à 1996), sauf les 10% les plus chères et les moins chères (en prix au m²) considérées comme non représentatives = parc avec mutations sur 5 ans pour bonne représentativité.
 Calcul de sa valeur à une période dite de base est obtenue par une régression linéaire et calcul de la formule. Ainsi la valeur est fixée une fois pour toute.
 Evaluation à chaque trimestre et valorisation à la période courante :
o Estimation du prix du bien de référence à la période courante Pour chaque appartement vendu à la période courante, calcul de la valeur du prix de référence associé à l’aide du modèle fournissant le prix relatif de chaque caractéristique. La moyenne géométrique des prix de bien de référence représente l’estimation de ce prix à la période courante
o Estimation de la valeur du parc de référence à la période courante : Application du modèle en sens inverse : estimation de tous les biens du parc de référence à partir du modèle et de la valeur de référence. Valeur du parc à la période courante = somme de tous ces prix estimés
 Rapport de la valeur du parc de référence à la période courante sur sa valeur à la période de base = indice. Base 100 fixée au 2ème trimestre 1994.

On écrit un modèle différent pour chaque quartier de Paris. L’indice global de Paris s’obtient en agrégeant les indices des quartiers.

L’indice est semestriel glissant, i.e. calculé chaque trimestre à partir des transactions du dernier semestre.
La publication donne les prix sous-jacents à l’indice, i.e. prix moyen du parc de référence de l’arrondissement au m².
L'intérêt par rapport à l’ancienne méthode est de s’affranchir des effets de structure.

1.3.1.4 Indices calculés et évolution

Liste des indices…
Cet indice concerne le prix des appartements anciens. L’INSEE et le Conseil supérieur du Notariat produisent également un indice pour les appartements des unités urbaines de plus de 10 000 habitants (base 100 au 4ème trimestre 1994) + indice du prix des maisons. Prévu : un indice pour la petite couronne parisienne Objectif : à terme, un indice France entière publié par l’INSEE et à la disposition des professionnels, des chercheurs et de tous les décideurs dans le domaine du logement. A vérifier…

1.3.1.5 Suivi, corrections, publications

Un point importance mérite d'être signalé. Si l'INSEE apporte la méthode de fabrication des indices, il ne les calcule pas lui-même. Il demeure cependant nécessaire d'obtenir une validation rapide et fiable des indices trimestriels, grâce à un outil qui va permette à la fois de commenter les indices, de déceler d’éventuelles erreurs et finalement de les valider. Telle est la vocation du tableau de bord trimestriel. Dans un souci légitime de rapidité, l'INSEE ne valide que les indices agrégés, laissant le soin aux délégués locaux (Perval et CINP) de se charger des indices locaux.
Le principe de la validation repose sur le suivi des bases de données (délais d’intégration des informations élémentaires, détection d’éventuels retards) et surtout sur la comparaison des évolutions de prix moyens et des indices, pour déceler des effets de structure et en trouver les causes. On suit aussi l’évolution du nombre des transactions volumes et la déformation de la structure des transactions par rapport au parc de référence. Les variables privilégiées sont le nombre de pièces des logements ; on repère aussi les zones de variations extrêmes de prix et de volume, par rapport au trimestre précédent et par rapport aux autres zones du même trimestre.
Chaque trimestre sont analysés l’indice provisoire de (t – 1), l’indice définitif de (t – 2), et les indices de volume de transactions correspondants, provisoires et définitifs. Plus précisément, les principaux chiffres à vérifier concernent les publications au Bulletin Mensuel de Statistique (BMS) de l’INSEE, c’est-à-dire les valeurs provisoires pour le trimestre courant et les valeurs définitives pour le trimestre précédent, des quatre principaux indices de prix notaires – INSEE disponibles.

Trois séries d’indicateurs sont principalement étudiées :

 l’indice hédonique ou ses variations ;
 une évolution des prix moyens au m² des transactions du trimestre, sans correction des effets de structure ;
 un indice de volume, qui fournit un nombre trimestriel de ventes, pour donner un aperçu de
la liquidité du marché.
Un premier tableau permet de vérifier la cohérence entre valeurs définitives et provisoires pour les deux trimestres précédents et l’évolution en glissement sur un an.
L' entrée en vigueur de la loi Carrez le 19 juin 1997 oblige le vendeur d’un immeuble collectif à en déclarer la surface, mesurée selon certaines normes précisées dans le loi. Cette surface étant inscrite dans l’acte de vente, elle est garantie par le notaire, ce qui donne le droit à l’acheteur, en cas de litige, de demander une diminution du prix, voire l’annulation de la vente.
A posteriori, on a constaté une baisse systématique et durable de la surface moyenne des logements à partir de 3ème trimestre 1997. Non seulement certains vendeurs pouvaient avoir tendance auparavant à surévaluer la surface de certains logements, mais la définition de la surface habitable selon la loi Carrez est un peu plus restrictive que la définition habituelle. En moyenne, l’écart entre les surfaces avant et après la loi est de 4%, mais avec des différences assez marquées selon la zone géographique et le nombre de pièces du logement. A Paris par exemple, la baisse est de l’ordre de 3%. Les studios ont vu leur superficie réduite de 3,7% en moyenne, les deux-pièces de 3,0%, les trois-pièces de 3,3%, les quatre-pièces de 2,6% et les cinq pièces et plus de 0,3% seulement.
Il en résulte une augmentation apparente du prix au m², sans rapport avec la réalité qu’il faut bien sûr corriger dans le calcul de l’indice. L’idée de base de la correction est de redresser a posteriori toutes les surfaces d’avant la loi, soit selon le terme employé pour l'occasion de les "carreziser", pour les ramener à leur valeur supposée plus exacte après la loi. La correction est modulée selon les deux critères du nombre de pièces et de la zone géographique. Pour estimer les coefficients correcteurs à appliquer dans chaque strate définie par le croisement des deux critères, on a régressé la surface des biens sur leurs caractéristiques, en séparant les effets du nombre de pièces et de la zone géographique et en intégrant une variable indicatrice de la période de la transaction, avant ou après la loi "Carrez".
Ainsi, cet exemple est intéressant puisqu'il montre qu'une modification statistique permet une adaptation utile des données pour permettre l'utilisation de séries plus longues.

Dernière information essentielle : les indices notaires INSEE sont publiés quatre fois par an au Bulletin Mensuel de Statistique de l’INSEE depuis juillet 2000, dans les numéros de janvier, avril, juillet et octobre. Les indices récents de province peuvent aussi être trouvés sur le site Internet de Perval . De même ceux d’Ile-de-France sont sur le site de la CINP. Les séries complètes sont depuis fin 2002 sur le site de l’INSEE, avec l’ensemble du Bulletin Mensuel de Statistique.


1.3.1.6 Avantages et inconvénients de la méthode hédoniste

Il convient d'évaluer la méthode retenue en France comme dans de nombreux autres pays, en proposant successivement ses avantages et inconvénients.

Avantages

 Les indices hédonistes permettent de suivre dans le temps la valeur d’un bien normalisé, défini à partir des données collectées sur les immeubles ayant fait l’objet d’une transaction. La méthode de calcul permet d'avoir sur le long terme des séries homogènes.
 Le prix qui est calculé est objectif car il découle directement des prix observés sur le marché et ceci, quelle que soit la perception des agents économiques concernant le niveau des prix. Il évite les biais qui peuvent naître soit d'un calcul de moyenne qui prend mal en compte la diversité de l'offre, même dans un quartier apparemment homogène, soit d'un calcul sur les prix proposés à la vente, qui peuvent différer sensiblement des prix de transaction dans des amplitudes qui peuvent varier, éventuellement de manière non régulière dans le temps.
 En dernier lieu, l'évaluation des biens immobiliers est faite sur la base de leurs diverses caractéristiques, ce qui contribue tout à la fois à la précision et à la fiabilité des données.

Inconvénients

La méthode reste cependant perfectible, notamment en ce qui concerne sa mise en œuvre: elle est assez lourde à mettre en place du fait qu'elle nécessite une description détaillée des biens immobiliers – nombreux – qui sont nécessaires à la construction de l’indice.


1.3.1.7 Utilisation des indices

En dépit de l'adage souvent répété "la pierre est un investissement sûr", l'immobilier, comme tout actif, comporte des risques, notamment puisqu'il existe nombre de produits dérivés portant sur l'immobilier, tels les crédits hypothécaires, les crédits aux promoteurs, les parts de Sociétés Civiles Immobilières, les options sur indice immobilier, ou même les produits dérivés de crédits immobiliers. Dès lors, le marché de l'immobilier est caractérisé principalement par deux types de risques, le risque de prix d'une part (possibilité de variations rapides des prix) et le risque de non-liquidité d'autre part (impossibilité potentielle de revendre un bien rapidement à un prix raisonnable). Dans ce contexte, les indices statistiques constituent un outil précieux de gestion et d’aide à la décision.

Calcul d’indices de performance

 La rentabilité d’un placement immobilier dépend fortement de la variation de la valeur des biens, d'où l'importance de calculer des indices de performance. Or, en rajoutant à la variation annuelle de prix le pourcentage de free cash flow annuel (obtenu en retranchant du cash flow avant intérêts les dépenses de rénovation effectuées en cours d'année) on obtient le rendement total et on peut ensuite construire un indice de performance. On obtient alors une référence ou benchmark pour chaque catégorie de bien (appartement ou villas par exemple) qui va permettre à l'investisseur éventuel de mesurer le risque et de faire une analyse critique des décisions de placement. Il lui est ainsi possible d'établir une comparaison de la rentabilité effective obtenue sur ses immeubles à la rentabilité du benchmark, à partir de laquelle il peut émettre un jugement de valeur sur sa politique d’achat
 Les indices de performance de l'immobilier aident également à tester la capacité des placements immobiliers à protéger contre l’inflation. S'il est généralement admis qu'à long terme, les placements immobiliers permettent une protection efficace contre l'inflation, les études concernant le court-terme diffèrent sensiblement selon les indices utilisés, preuve qu'ils pourraient, concernant ces questions, être rendus plus fiables.
 Les investisseurs, notamment institutionnels recherchent légitimement une allocation optimale des actifs: en particulier, dans une stratégie maintenant très développée de diversification d’un portefeuille, il faut connaître la part optimale à accorder à l'immobilier en fonction des risques et rendements qu'il offre par rapport à d'autres types d'actifs et, au sein même de cette catégorie, aux différents types de produits qu'elle offre. Or ces indices fiable existent pour les actions et obligations notamment ; leur existence pour l'immobilier place donc ce dernier sur un pied d'égalité par rapport aux autres actifs, d'autant plus qu'en fin de compte ce marché subit souvent des chocs sur les prix avec des amplitudes très importantes, difficiles à prévoir et à expliquer, tout comme les marchés d'action.


Modèle d’évaluation des biens

Les modèles ou formules d'évaluation constituent également un outil puissant d'aide à la décision.

 Ces modèles permettent en premier lieu une évaluation régulière des portefeuilles immobiliers, exigence de plus en plus forte pour les gérants de portefeuille. A titre d'exemple, l'estimation annuelle de la fortune des fonds de prévoyance se fait par ce biais, grâce à une évaluation des valeurs immobilières à leur valeur actuelle et non valeur d’achat qui peut entraîner des erreurs d'interprétation. Une telle évaluation est enfin une obligation légale pour les fonds de placement immobiliers, et les investisseurs y sont très attentifs.
 L'évaluation est aussi pertinente lors d’un transfert de portefeuille immobilier découlant d’une restructuration d’entreprises, phénomène très fréquent aujourd'hui. Si par exemple un écart sensible entre le prix calculé par la méthode hédoniste et le prix demandé à la vente est observé, une attention toute particulière sera portée au bien concerné pour déceler les raisons d'un tel écart.
 Une dernière utilisation de ces modèle concerne la gestion des risques de crédits hypothécaires pour les banques. Ces derniers dont le marché est déjà extrêmement développé aux Etats-Unis, notamment grâce aux possibilités de refinancement qu'ils offrent, sont importés progressivement en Europe et seront donc amenés à un développement conséquent dans les années à venir. Le suivi conjugué des évolutions des conditions de crédit et des prix peut permettre de prendre d'éventuelles mesures correctives. Enfin, dans le cas d'une demande de crédit hypothécaire, ]]> Thu, 08 Sep 2005 17:47:44 +0200 http://facility-management.over-blog.com/article-801782-6.html#comment807847 <![CDATA[Commentaire de cicero]]> http://facility-management.over-blog.com/article-1751568-6.html#comment2530491 Mon vendeur doit-il payer 19,60 de tva pour le bien qu'il nous vends. Il achete plusieurs lots en ruine, il rénove le tout avec un dépot de permis de construire, mais n'obtient pas le certificat de conformité, puisq'il ne finit pas les travaux, et ne respecte pas le permis de construire. Tout le second oeuvre a été refait, plus des agrandisements, plus la refection totale des façades, plus ouvertures de portes et de fenêtres et j'en passe. Pourais-je avoir une réponse sur ce sujet? Merci à tous

]]> Wed, 15 Feb 2006 22:51:32 +0100 http://facility-management.over-blog.com/article-1751568-6.html#comment2530491 <![CDATA[Commentaire de Stéphane COUGOUREUX]]> http://facility-management.over-blog.com/article-482857-6.html#comment1338106 Il reste toutefois une erreur : l'étude "outsourcing Andersen" citée en référence, ne peut en aucun cas dater de 2004. En effet, Andersen n'existe plus sous ce nom depuis septembre 2002. La dernière étude date de 2001. De plus, les chiffres cités sont bien ceux de 2001.
Une rectification s'impose donc.

Je vous félicité néanmoins pour votre travail.]]> Wed, 16 Nov 2005 15:31:27 +0100 http://facility-management.over-blog.com/article-482857-6.html#comment1338106