Facility-management & Gestion technique immobiliere

Le marché des bureaux en Ile-de-France a mieux résisté que prévu au ralentissement de

la conjoncture économique et à l’incertitude générale qui a marqué l’année 2003 au cours

de laquelle les prévisions d’évolution du taux de croissance ont été régulièrement revues

à la baisse pour se terminer par un taux proche de zéro. Ce marché a été soutenu par

les transactions de grande taille qui ont permis de conserver un niveau de transactions

relativement élevé et de limiter la croissance du taux de vacance.

Le plus grand marché d’Europe

Avec un parc total de 45 millions de m2, le marché des bureaux de l’Ile-de-France est

l’un des mieux organisé et des plus lisible d’Europe mais aussi l’un des plus diversifié. Il

est constitué de 3 grands marchés centraux et de marchés périphériques.

Paris Quartier d ’affaires (QCA): avec un parc de 8,3 millions de m2 soit 18,4% du

parc total de l’Ile-de-France. Il est le pôle de référence et le pôle directeur de l’échelle

des valeurs locatives. Il accueille la grande majorité des sièges sociaux des banques,

compagnies d’assurances, sociétés industrielles et de services.

Le quartier des affaires de l’Ouest autour de La Défense est le second marché le plus

dense. Le parc est de près de 6,4 millions de m2 soit 14% du parc total. Il accueille également

de nombreux sièges sociaux des banques et compagnies d’assurances mais aussi des sociétés

liées aux nouvelles technologies de l’information.

Les pôles tertiaires secondaires de Paris sont au nombre de 3. En dehors du Front

de Seine et de Montparnasse, le pôle Gare de Lyon/Bercy/Paris Rive Gauche est le plus

dynamique et a concentré tous les nouveaux développements de ces dernières années.

Ce pôle représente aujourd’hui un parc de 1,5 million de m2 mais devrait doubler dans

un horizon de 10 ans.

En raison de la raréfaction foncière et de la réglementation de la construction, ces pôles

commencent à être saturés. Des pôles émergents apparaissent comme des prolongements

naturels des quartiers d’affaires. On constate notamment l’émergence d’un pôle Nord

Ouest constitué des communes de Clichy, Saint-Ouen et Saint-Denis, prolongement naturel

du quartier des affaires de l’Ouest mais également de façon générale toutes les villes de

première périphérie qui ont une frontière commune avec Paris telles Montreuil, Charenton,

Montrouge. Le reste du parc est aggloméré dans un vaste ensemble de 2ème périphérie

dans lequel des micro marchés peuvent exister (villes nouvelles telles que Saint Quentin

en Yvelines ou Marne La Vallée ou encore le marché de Roissy ou enfin Velizy-Villacoublay

et Rueil-Malmaison).

Article rédigé par Marc PONS et Eldred CLARK, responsables du département “ Assurance des producteurs d'énergie ”. ACE Europe

L'assurance, vue comme composante financière de la construction et de l'exploitation d'une unité de cogénération, est souvent ressentie comme une nécessité pénible plutôt que comme un élément indispensable de la gestion des risques liés à cette activité. En faitl'assurance, en tant que mesure prise pour faire face à certains aléas, doit être considérée comme un investissement. Certes, celui-ci ne produit pas de revenu garanti comme un Bon du Trésor, mais il peut permettre d'obtenir une indemnisation substantielle lorsque surviendra un sinistre rentrant dans le cadre de la police d'assurance.
L'entreprise qui recherche une assurance pour la construction ou l'exploitation d'une cogénération, doit prendre le temps et les précautions nécessaires pour vérifier que les primes qu'elle paiera correspondent au mieux à ses besoins et que la compagnie qui assumera le contrat connaît bien la nature et les spécificités du risque qui lui est transféré. L'intermédiaire qui peut le mieux la conseiller à cet égard est en premier lieu le courtier d'assurance. Grâce à sa connaissance professionnelle du marché de l'assurance, il sera en mesure d'orienter l'entreprise vers les assureurs disposant d'équipes spécialisées dans les risques propres à la cogénération.Qu'est ce qui caractérise ces équipes spécialisées ? C'est de pouvoir réunir les capacités requises pour analyser es risques, les souscrire, proposer des mesures de prévention adaptées et régler les sinistres en travaillant en partenariat avec les financiers, les opérateurs, les fournisseurs et les constructeurs des équipements de cogénération.

SOLUTIONS ET SERVICES SUR MESURE
Prenons l'exemple de l'exploitant d'une turbine à gaz aérodérivative de haute performance ayant si-gné un contrat d'achat de l'électricité qui impose 97% de disponibilité durant les cinq mois de la sai-son d'hiver tarifaire. Cette clause signifie que sur les 3 642 heures d'hiver, il reste un total de 109 heures disponible pour les arrêts. Si le fournisseur garantit une disponibilité moyenne de 97,4% et une fiabilité de 99,3%, on est proche de la limite de performan-ce et les 109 heures ne laissent pas une grande mar-ge pour les arrêts programmés, et surtout pour les imprévus. Tout particulièrement si, par exemple, l'in-cident imprévu nécessite de changer la turbine, que la machine de secours est située à quelques milliers de kilomètres, qu'on est en période de fêtes et qu'il neige. Outre les diffi-cultés techniques à résoudre, les pé-nalités financières et les pertes imma-térielles pour non fourniture de la va-peur et de l'électricité seront très lourdes.
Il est donc important que l'assureur spécialisé ne fasse pas uniquement partie de vos charges mais qu'il connaisse bien votre activité. Grâce à l'expérience acquise en assurant des unités de cogénération dans le monde entier, ACE Europe apporte une expertise résultant de la combi-naison de la connaissance de l'assu-rance, de l'évaluation technique des risques et de la fourniture d'informa-tions telles que la recherche en ur-gence de machines de remplace-ment ou la mise au point de solutions complètes d'assurance et de préven-tion pour les situations complexes. Vous aurez aussi besoin d'un service expérimenté dans le règlement des sinistres, collaborant avec les autres compétences humaines de l'équipe et capable de vous fournir une ré-ponse rapide si quelque chose d'in-attendu ou d'accidentel survient.

En conclusion, vos intérêts seront mieux servis si vous travaillez avec un assureur spécialisé. En plus de la police d'assurance, celui-ci vous fournira des solutions et des services sur mesure, en adéquation avec vos besoins.

La méthode du coût global permet de rechercher l’optimisation du fonctionnement du bâtiment dès la conception, en visant un double objectif :

Þ        la meilleure adaptation possible aux exigences fonctionnelles, donc au souhait des utilisateurs ;

Þ        la recherche d’un coût total minimal pendant la durée de vie prévue.

Ainsi, l’expression « concevoir un projet en coût global » consiste à prendre en compte (dès la phase conception) les conséquences financières, sur le plan de la maintenance, des choix initiaux et de faire éventuellement évoluer ces choix afin que les solutions architecturales et techniques se fassent en fonction de leur adaptation au programme, mais aussi en fonction de leur répercussion sur les coûts d’exploitation et de maintenance.

Dès la définition du programme, certains choix peuvent se révéler déterminants pour le fonctionnement futur (site, coût d’investissement, planning de réalisation, etc.). Assistant du maître d’ouvrage, le conseil en coût global devra ensuite intervenir très en amont au cours de la phase maîtrise d’oeuvre, dont les partis sont toujours déterminants pour l’avenir (orientation, élancement, compacité, choix, équipements techniques, etc.) ; enfin, son rôle est important en phase finale de la réalisation, car il devra imposer la production des documents nécessaires à la préparation des contrats d’exploitation maintenance (DOE, notices diverses, etc.).

Une bonne étude en coût global doit dès le départ, distinguer les éléments à prendre en compte de ceux qui ne le seront pas. En effet, il serait peu rentable de faire porter l’étude sur la totalité des ouvrages ou des installations du projet considéré : il vaut mieux s’intéresser à quelques éléments significatifs, générateurs de coûts d’investissement et de maintenance importants.

Toute approche en coût global doit également intégrer une réflexion concernant le type de patrimoine concerné. En effet, l’étude en coût global d’un bâtiment public accueillant quotidiennement des milliers de clients ou d’usagers devra être traité d’une manière totalement différente de celle permettant d’aborder des bureaux ou des logements.

La très importante fréquentation, le vandalisme vont générer une usure plus rapide et il sera nécessaire d’introduire des coefficients particuliers pour prendre cette situation en compte.

Remarque : dans ce type de cas, l’étude peut s’attacher à des ouvrages qui seraient totalement négligés dans d’autres cas.

Enfin le rapport entre choix techniques initiaux et conséquences pour la maintenance étant l’articulation forte du coût global, il serait utile pour mener une bonne étude en coût global de connaître les possibilités du service maintenance :

Þ   une maintenance faible doit générer des choix durables en matière d’investissements ;

Þ  Une maintenance forte peut se satisfaire de choix plus légers en matière d’investissements.

LES FREINS A LA MISE EN OEUVRE DU COÛT GLOBAL

 Séduisante sur les plans techniques et économiques, la notion de coût global immobilier, née en France avec les premières études du plan construction (observatoire de la maintenance), durant la décennie 1970, n’a connu qu’un développement très limité dont les causes les plus fréquemment rencontrées sont :

 ·       séparation structurelle entre le secteur « Investissement » et le secteur « Exploitation » des entreprises ou des organismes, ce qui conduit les responsables de chaque secteur à s’ignorer,

 ·       absence de véritable prise de conscience par les maîtres d’ouvrage des coûts de fonctionnement de l’immobilier,

 ·       réticence de certains maîtres d’oeuvre, qui craignent des limitations à leur créativité,

crainte des responsables opérationnels qui voient, à travers les études nécessaires et les remises en cause de certains choix initiaux, des risques de retard lors de la conception et de l’exécution

En France, l'activité d'Expert en évaluation immobilière n'est réglementée qu'en partie dans le cadre des Expertises judiciaires et des Expertises agricoles, foncières et forestières.

L'ensemble de ces textes s'inscrit dans les efforts d'harmonisation de l'Union Européenne et est compatible avec les prescriptions administratives, réglementaires ou législatives déjà en vigueur.
Ces différents textes doivent servir de fondement d'une part, à une meilleure transparence et lisibilité des évaluations immobilières, d'autre part, à une meilleure organisation des professionnels.

L'Expert reste libre du choix des principes et des méthodes adaptées aux conclusions qu'il doit produire.  Toutefois il doit exister entre les adhérents à la Charte un consensus sur les grands principes d'évaluation, la méthodologie de base et la présentation des Rapports d'Expertise.

 A - Types de valeurs
Il existe deux catégories de valeurs en matière de terrains et de bâtiments :

- les valeurs de marché (valeur vénale, valeur locative),

- les valeurs de remplacement (coût de remplacement brut ou net).

1 - Les valeurs de marché
Valeur vénale
C'est le prix auquel un droit de propriété pourrait raisonnablement être vendu sur le marché à l'amiable au moment de l'Expertise, les conditions suivantes étant supposées préalablement réunies :

a) la libre volonté du vendeur et de l'acquéreur,

b) un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la situation du marché,

c) que la valeur soit à un niveau sensiblement stable pendant ce délai,

d) que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions du marché, sans réserves, avec une publicité adéquate,

e) l'absence de facteurs de convenance personnelle.

Valeur locative
C'est la contrepartie financière annuelle susceptible d'être obtenue sur le marché de l'usage d'un bien immobilier dans le cadre d'un contrat de location.
Elle correspond donc au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d'un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région données.
La notion de valeur locative de marché implique qu'il n'y a pas, parallèlement à la conclusion du bail, de versement d'une somme en capital soit au locataire précédent (droit au bail), soit au propriétaire (pas de porte, droit d'entrée).
La valeur locative de marché est exprimée hors droit de bail ou hors TVA, et hors charges locatives, ou de toute autre nature, refacturées au preneur.

2 - Les valeurs de remplacement
Coût de remplacement brut
Il s'agit du coût d'achat du terrain et du coût de construction des bâtiments, à l'identique ou à l'équivalent, qui s'y trouvent, impôts non récupérables, frais, taxes, honoraires inclus.

Coût de remplacement net
Il s'agit du coût de remplacement brut, duquel on déduit la dépréciation pour vétusté et obsolescence.

B - Méthodes d'évaluation
Il existe quatre grandes familles de méthodes d'évaluation de biens immobiliers.

Les méthodes par comparaison directe (ou méthodes par le marché)
Celles-ci consistent à comparer le bien faisant l'objet de l'Expertise, à des transactions effectuées sur des biens équivalents en nature et en localisation, à une date la plus proche possible de la date d'Expertise.

Les méthodes par le revenu
Celles-ci consistent à capitaliser ou actualiser un revenu annuel, qu'il s'agisse d'un loyer constaté ou d'une valeur locative, d'un revenu brut ou d'un revenu net, pour parvenir à une valeur vénale.

Les méthodes par le coût de remplacement
Celles-ci consistent à reconstituer le prix de revient du bien, en déduisant le cas échéant une dépréciation. Cette dernière catégorie de méthodes est peu utilisée en matière de valeur de marché. Elle est plus fréquemment utilisée pour des biens immobiliers très spécialisés ou pour définir des valeurs d'utilité ou d'exploitation.

Les méthodes dites "professionnelles"
Celles-ci s'appliquent à des catégories de biens immobiliers spécifiques ou de type monovalent (cliniques, hôpitaux, hôtels, cinémas, théâtres ...) lorsque leur affectation est maintenue. Ces méthodes sont en fait des dérivés des méthodes par le revenu ou par comparaison.
On peut y assimiler la méthode dite du "bilan promoteur" parfois appelée méthode de récupération foncière ou du compte à rebours opérateur. Cette méthode consiste à déterminer la valeur d'un terrain, d'une charge foncière ou d'un immeuble à reconstruire, à rénover ou à réhabiliter, en partant du prix de vente final d'une opération de promotion, de réhabilitation ou d'aménagement, et en déduisant le coût des travaux et les différents frais liés à l'opération.

CONCEPTS DE VALEURS
A · Valeur vénale
B · Valeur locative de marché
C · Valeur d'utilité
D · Coût de remplacement brut
E · Coût de remplacement net
F · Valeur d'apport
G · Prix de convenance
H · Valeur de vente forcée
I · Valeur à neuf
J · Valeur d'assurance
K · Valeur du droit au bail

DÉFINITIONS DES SURFACES
A · Surface cadastrale
B · Surface hors Oeuvre brute
C · Surface hors Oeuvre nette
D · Surface utile brute
E · Surface utile nette
F · Surface utile pondérée
G · Surface GLA
H · Surface commercialisable
I · Surface habitable
J · Surface développée hors Oeuvre pondérée
K · Superficie privative (Loi Carrez)

MÉTHODES D'EVALUATION
A · Méthodes par comparaison
B · Méthodes par le revenu
C · Méthodes par le coût de remplacement
D · Méthodes indiciaires
E · Méthode dite du bilan promoteur
F · Méthodes dites professionnelles

TYPOLOGIE DES REVENUS
A · Loyer (revenu brut)
B · Valeur locative de marché
C · Revenu semi net
D · Revenu net
E · Cash flow

TAUX DE RENDEMENT ET TAUX D'ACTUALISATION
A · Taux de capitalisation théorique
B · Taux de rendement théorique
C · Taux de capitalisation effectif
D · Taux de rendement effectif
E · Taux de rendement sur revenu net
F · Taux de capitalisation net
G · Taux de rendement interne
H · Taux d'actualisation

CONCEPTS DE VALEURS

A - Valeur vénale

La valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait raisonnablement être cédé en cas de vente amiable au moment de l'Expertise, les conditions suivantes étant supposées préalablement réunies :

- la libre volonté du vendeur et de l'acquéreur,

- la disposition d'un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la situation du marché,

- le maintien de la valeur à un niveau sensiblement stable pendant ce délai,

- que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions du marché, sans réserves, avec une publicité adéquate,

- l'absence de facteurs de convenance personnelle.

Peuvent être considérés comme des synonymes de la valeur vénale les termes de valeur marchande, valeur de marché ou encore valeur de réalisation (expression utilisée dans le décret du 5 Novembre 1990 concernant les Compagnies d'Assurances).

La valeur vénale d'un bien immobilier peut être définie dans deux hypothèses :

- la valeur d'un bien libre ou supposé tel, partant du principe que le bien est vacant et libre de tout titre d'occupation.

- la valeur du bien "occupé", qui tient compte de la présence dans les lieux d'occupants, titrés ou non. Dans ce dernier cas, la valeur dépend aussi des conditions juridiques et financières de l'occupation et de la qualité du ou des occupants.

La valeur vénale est en principe exprimée hors droits de mutation ou hors taxe à la valeur ajoutée pour l'immobilier professionnel et commercial soumis au régime T.V.A, T.T.C. pour l'habitation soumise au régime T.V.A., et hors frais d'acquisition (publicité, frais d'actes, honoraires).

En règle générale la valeur vénale est déterminée :

- soit par une approche par comparaison directe,

- soit par la capitalisation ou actualisation d'un revenu théorique ou effectif.

Les autres méthodes d'évaluation, notamment celles par le coût de remplacement, ne sont utilisées que de manière exceptionnelle, c'est-à-dire soit à titre de recoupement, soit lorsque l'application de l'une ou l'autre des deux principales méthodes se révèle impossible ou malaisée.

Immeubles collectifs
Deux approches de la Valeur Vénale peuvent être pratiquées pour les immeubles collectifs, en particulier pour le logement :

- soit une vente " en bloc ",

- soit une cession lot par lot (" vente à la découpe ").

Usage actuel ou usage alternatif
Plusieurs approches de la Valeur Vénale sont possibles suivant que l'on suppose l'immeuble dans son usage actuel ou dans un autre usage. Les conclusions peuvent bien entendu être très différentes en fonction d'usages divers suivant les conditions du marché et le coût de transformation.

B - Valeur locative de marché

Elle s'analyse comme la contrepartie financière annuelle de l'usage d'un bien immobilier dans le cadre d'un bail. Elle correspond donc au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d'un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région données.
La valeur locative de marché intègre éventuellement l'incidence de toute somme ou versement en capital, soit au locataire précédent (droit au bail), soit au propriétaire (pas de porte, droit d'entrée, indemnité de changement d'activité, etc...).

La valeur locative de marché est exprimée hors droit de bail ou hors TVA, et hors charges locatives, ou de toute autre nature, refacturées au preneur.
En ce qui concerne l'immobilier d'habitation, les lois et règlements fixent de manière précise les charges incombant respectivement aux locataires et propriétaires.
Pour l'immobilier d'entreprise, il n'existe pas de telle répartition et suivant les baux, tout ou partie des charges sont ou non refacturées aux locataires.

C - Valeur d'utilité

La valeur d'utilité est définie comme la somme d'argent (ou encore l'investissement global), qu'un Chef d'entreprise prudent et avisé devrait accepter de décaisser pour pouvoir disposer d'un bien directement nécessaire à l'exercice de son activité.
Elle a été parfois désignée sous d'autres vocables tels que : valeur d'usage, valeur d'utilisation, valeur d'exploitation. Elle peut être rapprochée de la notion de coût de remplacement (voir infra). Elle se rapproche également de la "Valeur Actuelle" telle qu'elle est définie dans le Code de Commerce à savoir : "la valeur d'estimation qui s'apprécie en fonction du marché et de l'utilité du bien pour l'entreprise".

La Valeur d'utilité peut se calculer selon deux types de méthodes, en fonction de la nature du bien à évaluer :

- soit il s'agit d'un bien relativement "standard ou courant" ; dans ce cas la valeur d'utilité correspond à la Valeur Vénale augmentée des impôts, taxes et frais sur l'acquisition ainsi que des éventuels travaux d'adaptation ou d'aménagement ;

- soit il s'agit d'un bien spécifique, et c'est alors une méthode par le coût de remplacement qui sera utilisée.

D - Coût de remplacement brut

Il sert notamment à définir la valeur de remplacement d'un immeuble.
Il comprend le coût d'achat du terrain et le coût de construction des bâtiments et agencements immobiliers, impôts non récupérables, frais, taxes et honoraires inclus.

E - Coût de remplacement net

Il s'agit du coût de remplacement brut duquel on déduit une dépréciation tenant compte de la vétusté et de l'obsolescence.

F - Valeur d'apport

La valeur d'apport est celle pouvant être affectée à un bien immobilier dans le cadre d'une opération d'apport déterminée ou de transfert d'actif.
Elle est fonction de la nature de l'opération et de la destination des biens convenue entre les parties. La valeur d'apport n'existe donc pas sui generis mais bien dans le cadre d'une opération précise.
C'est donc aux parties (apporteurs et apportés) de définir quel type de valeur (et partant, quelles modalités de calculs), doit être choisi, et ce, sous le contrôle des Commissaires aux Apports.

G - Prix de convenance

Le prix de convenance particulière traduit le prix de réalisation sur le marché d'un bien dans des circonstances spéciales qui ont faussé le jeu normal de la loi de l'offre et de la demande.
Ce prix résulte du fait que l'une des parties à été motivée par une convenance particulière, donc propre à elle seule, et exogène par rapport au marché immobilier.
Le prix de convenance est donc distinct de la valeur vénale moyenne, même si les parties prenantes à l'opération n'ont pas réalisé une opération défavorable de leur propre point de vue.
Le prix de convenance est généralement considéré comme non opposable au regard de la réglementation fiscale.

H - Valeur de vente forcée

Il s'agit de la valeur de réalisation d'un bien ou d'un droit immobilier dans un contexte de contrainte, quelle que soit la nature de ce contexte (judiciaire, psychologique, financier ou autre). Elle traduit une différence sensible, du moins dans la majorité des cas, avec la valeur vénale moyenne.

L'expropriation ne rentre pas, a priori, dans le cadre d'une vente forcée ; en effet si l'aliénation a un caractère obligatoire, les bases d'indemnisation doivent être la valeur du marché et le dommage subi par l'exproprié à la date de référence.

I - Valeur à neuf

Celle-ci se définit comme le coût de reconstruction de bâtiments et d'équipements de nature immobilière (immeubles par destination), honoraires et frais techniques inclus.
À la différence de la valeur de marché, elle est généralement établie à l'identique ou à l'équivalent sur la base de devis.
Elle ne concerne que les bâtiments et les équipements (Services Généraux ou Eléments de confort) qui y sont liés.

J - Valeur d'assurance

La valeur d'assurance est la valeur pour laquelle un bien est assuré auprès d'une Compagnie. Elle sert de base de calcul au versement des primes annuelles d'Assurances et de base de discussion pour le montant éventuel des indemnités en cas de sinistre.

La valeur d'assurance peut recouvrir deux notions :

- la valeur à neuf, définie plus haut (calculée à l'identique ou à l'équivalent),

- la valeur à neuf vétusté déduite (valeur à neuf à laquelle a été appliqué un coefficient de vétusté tenant compte de l'âge du bien et de son état d'entretien).

En France, la valeur d'assurance est exclusivement déterminée par un certain nombre de cabinets spécialisés agréés par l'Assemblée Plénière des Sociétés d'Assurances et de Dommages (APSAD).

K - Valeur de droit au bail

Il s'agit du prix moyen qu'un locataire est susceptible de retirer de la cession de son bail à un successeur.
Le droit au bail est donc la contrepartie économique des avantages que constitue la reprise d'un bail existant, comportant des clauses plus ou moins avantageuses et l'existence d'un loyer qui peut apparaître sensiblement différent des loyers pratiqués sur le marché. En matière de commerces, l'emplacement revêt un intérêt particulier car il a une conséquence directe sur l'activité.

L'évaluation d'un droit au bail consiste donc à apprécier la valeur de l'ensemble des différents avantages dont va bénéficier un locataire pendant une période de temps variable.
La valeur du droit au bail est généralement inversement proportionnelle au montant du loyer versé dans le cadre du bail. Elle croît avec la durée prise en considération et les degrés de protection ou les avantages dont bénéficie le locataire en vertu du bail.

Il convient de bien distinguer le droit au bail :

- d'une part, du fonds de commerce dont il peut être l'une des composantes,

- d'autre part, du droit d'entrée ou du pas de porte qui s'analysent quant à eux, comme la contrepartie d'avantages lors de la conclusion d'un bail, d'un avenant ou du renouvellement de celui-ci, et qui sont versés au propriétaire.

Le droit d'entrée ou pas de porte constitue en fait la contre-valeur en capital d'un loyer et dispose d'un régime juridique et fiscal sensiblement différent de celui du droit au bail.

La suite dans le prochain article