Dimanche 5 juin 2005
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Les clefs du succès d'une maintenance industrielle confiée à un prestataire (Fédération des industries mécaniques - Fédération des industries électriques, électroniques et de communication)
http://www.afim.asso.fr/affaires/contrats/7conditions.pdf
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Dimanche 5 juin 2005
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Cette rubtrique rassemble pour vous les principaux documents de référence à connaître en réglementation dans le domaine des affaires
Codes :
- code du travail
- code des marchés publics
- code du commerce
- code de la construction et de l'habitation
- code de l'environnement
- code civil
Marchés publics :
- décret n° 2004-15 du 7 janvier 2004, nouveau code des marchés publics (le décret n° 2001-210 du 7 mars 2001 portant code des marchés publics ainsi que les dispositions annexées à ce décret sont abrogées)
- manuel d'application du code des marchés publics
Astreintes :
- définition légale, mise en place, contrôle et sanctions...
- l'employeur ne peut mettre un salarié d'astreinte pendant ses périodes de repos légales : arrêt n° 2498 du 10 juillet 2002 de la Cour de cassation
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Mercredi 15 juin 2005
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Le Sénat va examiner une proposition de loi dAlain Fouché, sénateur UMP et président du Conseil général de la Vienne, visant à encadrer davantage limplantation des grandes surfaces. Dès son article 1 er , la proposition de loi exige 5 critères pour toutes demandes soumises à autorisation : maintenir ou favoriser une concurrence effective, participer au développement de l'emploi, promouvoir un aménagement équilibré du territoire, protéger lenvironnement et favoriser la qualité de lurbanisme, ou encore satisfaire les besoins des consommateurs par une offre diversifiée.
Le projet de loi envisage surtout la baisse de 2 000 m² à 1 000 m² du seuil de passage en CDEC pour les changements de secteur dactivité. Pour un équipement de moins de 300 m² implanté dans une Zac, la dérogation de passage en CDEC devrait également être supprimée. Alain Fouché propose aussi de supprimer la dispense de passage en CDEC pour tous les projets commerciaux dans les gares.
La proposition de loi du sénateur qui se veut un toilettage de la loi Raffarin - prévoit la création de commissions interdépartementales déquipement commercial (CIEC) qui seront compétentes pour tous les projets de plus de 6 000 m² dont la zone de chalandise sétend sur plus dun département. Par ailleurs, la composition actuelle des CDEC serait modifiée en portant de 6 à 7 le nombre de leurs membres, dont un appartenant au Conseil général. Les CDEC statueraient à la majorité de 5 voix sur 7 (contre 4 voix sur 6 actuellement).
Le projet de loi sera examiné en séance publique au Sénat le 16 juin prochain et devrait être discuté à lAssemblée nationale à lautomne.
Pour lire le rapport Fouché, cliquer sur : Rapport Fouché
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Samedi 18 juin 2005
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ETAT DES RISQUES TECHNOLOGIQUES ET NATURELS / INFORMATION DES ACQUEREURS (Code de l'environnement : art. L. 125-5 ; décret du 15.2.05 : JO du 17.2.05)
Au plus tard à compter du 1er juin 2006, les acquéreurs de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels prévisibles, ou dans les zones de sismicité, devront être informés de ces risques : un état des risques fondé sur les informations mises à disposition par le préfet devra être annexé à tout avant-contrat ou contrat de vente. (Pour le détail de ce dispositif applicable en cas de vente et de location cf. : § " Qualité de l'habitat ").
CCMI / DEFAILLANCE DU CONSTRUCTEUR / ACHEVEMENT PAR LE MAITRE DE L'OUVRAGE (Cass. Civ. III : 15.12.04)
Deux époux concluent un contrat de construction de maison individuelle. Leur constructeur abandonne le chantier et ses biens sont mis en liquidation. Plutôt que d'actionner leur garant, ils préfèrent prendre en charge l'achèvement du chantier. Ce n'est que par la suite qu'ils se retournent vers le garant pour demander le paiement du coût des travaux exécutés sur leur initiative pour terminer l'ouvrage.
Celui-ci refuse au motif que selon les dispositions impératives du Code de la construction et de l'habitation (art. L. 231-6 II et III), il n'appartient qu'à lui de désigner sous sa responsabilité la personne qui terminera les travaux, en cas de défaillance du constructeur.
Les maîtres de l'ouvrage assignent le garant d'achèvement en remboursement et obtiennent satisfaction en appel.
Un pourvoi est formé par le garant. A l'appui de son pourvoi, le garant fait valoir que les dispositions du CCH lui imposent d'assurer l'achèvement des constructions et que ces dispositions relèvent d'un ordre public de direction auquel les maîtres de l'ouvrage ne pouvaient renoncer.
La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle considère que les articles L. 231-6 II et III n'ont pour objet que de protéger le maître de l'ouvrage sans créer aucune obligation à sa charge et qu'il lui est donc possible d'effectuer lui-même ou de faire effectuer les travaux par l'entrepreneur qu'il aura choisi.
La Cour souligne que le client dispose du droit à obtenir du garant le remboursement du coût des travaux sauf à démontrer, pour le garant, que l'initiative du propriétaire a renchéri le coût d'achèvement du chantier et donc son obligation à rembourser.
Cet arrêt de la Cour de cassation octroie au maître de l'ouvrage la liberté d'assurer lui-même la direction de l'achèvement du chantier, notamment lorsque le garant semble réticent à intervenir rapidement.
Cette liberté présente cependant un risque : celui de voir le garant contester sa demande de remboursement du coût des travaux et de se voir qualifié de " vendeur-constructeur ", et d'être de ce fait, soumis à la garantie décennale et à son obligation d'assurance (Cass. Civ. III : 2.10.02).
VENTE D'UN TERRAIN / POLLUTION / OBLIGATION D'INFORMATION / CHAMP D'APPLICATION (Cass. Civ. III : 17.11.04 et 12.1.05)
Depuis 1992, le Code de l'environnement (art. L. 514-20) impose à tout vendeur d'un terrain, bâti ou non bâti, d'informer par écrit son cocontractant " qu'une installation soumise à autorisation " a été exploitée sur ce terrain. A défaut de le faire, il s'expose à ce que son acquéreur lui demande la résolution de la vente, la restitution d'une partie du prix ou la remise en état du site à ses frais lorsque le site s'avère finalement pollué.
Cette disposition ne peut faire l'objet d'aucun aménagement contractuel, contrairement à la garantie
des vices cachés qui peut être exclue lorsque le vendeur est de bonne foi (Code civil : art. 1643). Il s'agit donc là d'une menace importante qui pèse sur le vendeur.
Dans l'arrêt du 12 janvier 2005, une commune avait acquis un terrain en 1994 sur lequel avait été exploitée une décharge jusqu'en 1980. La commune avait nécessairement eu connaissance de cette exploitation puisque la décharge avait fait l'objet d'une autorisation au titre de la législation sur les installations classées et que plusieurs arrêtés préfectoraux lui avaient été notifiés. Dans ces circonstances, la société venderesse n'avait pas jugé utile d'en faire mention par écrit dans l'acte de vente.
Mal lui en a pris puisque la commune demanda la résolution de la vente en raison de l'absence d'information sur l'exploitation de l'installation classée.
Sa demande fut rejetée par la Cour d'appel au motif que la commune ne pouvait ignorer qu'une installation classée avait été exploitée sur la parcelle acquise et avait entraîné des nuisances.
Cet arrêt est censuré par la Cour de cassation au motif que lorsqu'une installation soumise à autorisation a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d'en informer par écrit l'acheteur ; il doit également l'informer, pour autant qu'il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l'exploitation. En l'espèce, la Cour relève que la venderesse s'était abstenue d'informer par écrit l'acquéreur à l'occasion de la vente et en conclut que c'est à tort que la Cour d'appel avait rejeté la demande en résolution de la vente formée par la commune, peu importe que la commune ait eu connaissance de l'exploitation de la décharge à l'origine de la pollution du terrain.
L'arrêt du 17 novembre 2004 porte quant à lui sur la notion " d'installation soumise à autorisation " laquelle détermine le champ d'application de l'article L. 514-20 du Code de l'environnement. S'il ne fait aucun doute que les constructions soumises à loi du 19 juillet 1976 relative aux installations classées pour la protection de l'environnement sont soumises à ce texte, la question se posait pour les installations exploitées antérieurement à cette loi.
En l'espèce, une société avait acquis en 1962 un immeuble à usage industriel. En 1994, elle le revend à une société immobilière. A l'occasion de cette vente, un procès-verbal est établi contradictoirement attestant l'absence de produit toxique sur le terrain. Toutefois, en creusant le sol, la SCI découvre que celui-ci est pollué.
Une expertise, non contestée, révèle que la pollution est imputable à un précédent exploitant présent sur les lieux entre 1928 et 1941. La SCI assigne la société venderesse en paiement des frais de dépollution.
La Cour d'appel accueille sa demande au motif que l'obligation d'information introduite par le Code de l'environnement s'appliquerait aux installations de la nature de celles soumises à la réglementation relative aux installations classées, datant de 1976, alors même qu'elles auraient cessé d'être exploitées antérieurement à son entrée en vigueur.
Cette solution imposait dès lors au vendeur de rechercher dans le passé si une installation classée, au sens de la loi de 1976, avait été exploitée sur le terrain par l'un des occupants successifs, avant même que cette loi n'existe et ce, sans aucune limite temporelle.
Ce raisonnement est censuré par la Cour de cassation. Selon la Haute juridiction, une obligation d'information ne pèse sur le vendeur qu'à condition que l'exploitation à l'origine de la pollution ait été au moment de son exploitation, au regard de la réglementation en vigueur à cette date, soumise à autorisation.
En conséquence, une installation dont l'exploitation s'est achevée avant 1976 peut entrer dans le champ d'application de l'article L. 514-20 à condition qu'au moment de son exploitation elle ait été soumise à autorisation, par exemple au titre de la loi de 1917 relative aux établissements dangereux, insalubres ou incommodes, ancêtre de la loi de 1976.
On ajoutera que si l'installation à l'origine de la pollution n'était soumise à aucune autorisation au moment de son exploitation, le vendeur qui en aurait connaissance devrait tout de même en informer l'acquéreur, car, dans le cas contraire il s'exposerait à la nullité de la vente pour réticence dolosive ou au jeu de la garantie des vices cachés, puisqu'une clause de non garantie serait inefficace dans ce cas (Code civil : art. 1643).
CONTRAT DE VENTE (ordonnance du 17.2.05 : JO du 18.2.05)
Le délai d'action en garantie des vices cachés prévu à l'article 1648 du Code civil est modifié. Jusqu'ici l'action en garantie des vices cachés devait être exercée dans un bref délai, apprécié souverainement par les juges. Le délai est porté à deux ans à compter de la découverte du vice.
Cette disposition est applicable aux contrats conclus à compter du 19 février 2005.
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Samedi 18 juin 2005
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RESPONSABILITE DES CONSTRUCTEURS / VENDEUR DE L'IMMEUBLE (Cass. Civ. III : 17.11.04)
Sauf clause expresse, le vendeur d'un immeuble reste le bénéficiaire des droits et actions en dommage et intérêts qui ont pu naître à son profit en raison des dommages affectant l'immeuble antérieurement à la vente, même s'il n'a pas effectivement réalisé de travaux.
La Cour de cassation rappelle que le bénéficiaire des actions en dommages et intérêts liés aux malfaçons est le propriétaire au moment de leur survenance.
Rappelons que dans le cadre de l'article 1792 et suivants du Code civil, le vendeur peut dans certains cas être tenu responsable à l'égard de l'acquéreur.
DOMMAGES-OUVRAGE / VENDEUR DE L'IMMEUBLE (Cass. Civ. III : 20.10.04)
En revanche, conformément aux dispositions légales, l'assurance dommages-ouvrage se transmet aux propriétaires successifs.
C'est à tort qu'une Cour d'appel condamne une compagnie d'assurance à indemniser le vendeur, alors que du fait de la vente, le bénéficiaire de l'assurance dommages est le nouveau propriétaire.
Il n'en serait autrement que si le vendeur pouvait être subrogé dans les droits de l'acquéreur du fait de travaux réalisés.
DOMMAGES-OUVRAGE / NON RESPECT DES DELAIS / SANCTION (Cass. Civ. III : 17.11.04)
Suite à l'apparition de désordres de nature décennale, en l'occurrence des infiltrations en sous-sol, les acquéreurs d'une maison individuelle actionnent leur assureur dommages-ouvrage par courrier. L'assureur les informe, 10 mois plus tard, qu'il accepte la mise en jeu des garanties prévues au contrat, sans toutefois présenter d'offre d'indemnité dans le délai de 90 jours comme le lui impose le Code des assurances (art. L. 242-1).
Après avoir saisi le juge des référés pour obtenir, d'une part, le paiement d'une provision à valoir sur le montant des dépenses de réparation et d'autre part, la communication du rapport " définitif " établi par l'expert de l'assureur, à peine d'astreinte, les assurés obtiennent satisfaction sur l'ensemble de leurs prétentions.
Un pourvoi est formé par l'assureur.
L'arrêt des juges du fond est partiellement censuré par la Cour de cassation. Selon la Cour, l'absence de communication du rapport d'expertise préalablement à la remise d'une proposition d'indemnisation constitue une condition de validité de cette offre. En son absence, l'offre n'est pas valablement faite dans le délai de
90 jours ; par conséquent l'assureur s'expose à ce que l'assuré engage les dépenses nécessaires à la réparation des dommages et lui en réclame le remboursement majoré de plein droit d'un intérêt égal au double du taux de l'intérêt légal (Code des assurances : art. L. 242-1 al.5).
La Cour souligne qu'il s'agit là, de la seule sanction prévue par les textes et qu'elle ne peut être complétée par aucune autre. C'est pourquoi elle censure l'arrêt rendu en appel en ce qu'il condamnait l'assureur sous astreinte à communiquer le rapport de l'expert désigné par lui.
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Samedi 18 juin 2005
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Dans l'attente des analyses de l'ordonnance 2005-655 que nous vous fournirons ultérieurement, voici les commentaires de la DGUHC précisant les conditions d'application de l'ordonnance. Les décrets à venir fourniront les délais de mise en oeuvre de la quasi totalité du dispositif.
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Mercredi 22 juin 2005
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600 M : cest le nouvel objectif que le gouvernement sest fixé pour les cessions dactifs immobiliers cette année. A lorigine, lEtat avait pour ambition de céder 850 M dactifs en 2005. Lan passé, le gouvernement avait déjà programmé 500 M de cessions. En réalité, il sest vendu 100 000 m² de bureaux et casernes pour un produit total de 160 M, dont 33 M réaffectés au ministère de la Défense.
Jean-François Copé, ministre délégué au Budget et de la Réforme de lEtat, explique cet échec par « certains blocages » au niveau des administrations de lEtat. « En premier lieu, la culture des ministères na pas évolué du jour au lendemain, et certains voient avec méfiance les interventions interministérielles sur des biens dont ils se considéraient jusquà présent comme propriétaires » , a expliqué le ministre devant la mission dévaluation et de contrôle de lAssemblée nationale. Le pilotage du dispositif présente également des faiblesses, explique Jean-François Copé. « Compte tenu de sa taille, la mission de valorisation du patrimoine immobilier de lEtat na pas les moyens dengager des actions de terrain à destination des responsables opérationnels », indique-t-il, tout en rejetant lidée de créer une agence pour recevoir la propriété des immeubles de lEtat. Trop complexe.
Malgré ce constat déchec, Jean-François Copé nentend pas vendre à tout prix. « La cession en bloc me semble une idée à manier avec prudence » , souligne-t-il. En revanche, pour inciter les ministères à rendre plus rationnelle la gestion des immeubles, le ministre du Budget propose dexpérimenter le mécanisme du loyer budgétaire. En dautres termes, cest la fin de la gratuité. « Ce système permettra de créer une véritable dynamique de progrès car les problématiques immobilières feront désormais partie intégrante de la gestion financière des services de lEtat au quotidien », argumente Jean-François Copé. « Une révolution ». |
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Mercredi 22 juin 2005
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Laccord collectif du 16 mars 2005 sur la protection des locataires dans le cadre des ventes par lots na pu être étendu par décret en raison dune opposition de la majorité des associations de locataires. Dans un contexte de crise du logement, le législateur a repris linitiative dans le but de protéger les locataires/occupants de bonne foi concernés. La vente à la découpe consiste pour les marchands de biens à revendre par appartement des immeubles achetés en bloc à des institutionnels.
Adoptée en première lecture à lassemblée nationale le 16 juin, la proposition de loi de Martine Aurillac (UMP) sarticule autour de deux dispositifs :
1. Le droit de préemption des locataires (art. 10, loi du 31 décembre 1975 ) est étendu aux ventes en bloc des immeubles de plus de cinq logements dans le cas où lacquéreur ne sengage pas au maintien du statut locatif pour une durée minimale de six ans.
Si le statut locatif nest pas maintenu, les vendeurs doivent informer le locataire/occupant de bonne foi du montant de la vente en bloc, du prix unitaire du logement quil occupe et des conditions de la vente. Les bailleurs doivent aussi communiquer un projet de règlement de copropriété qui réglera les rapports entre tous les copropriétaires si, le cas échéant, lun au moins des locataires/occupants conclue un acte de vente. Dans un délai maximum de deux mois, le locataire doit exprimer son intention dacquérir au prix unitaire du logement concerné.
Ce dispositif est complété par le droit pour les locataires recevant un congé pour vente à la découpe moins de deux ans avant le terme de leurs baux de demander une reconduction de ces baux pour une durée de deux ans à compter de la notification du congé.
2. Le droit dopposition dont bénéficient actuellement les organisations représentatives des bailleurs et des locataires pour refuser lextension par décret des accords collectifs (art. 41 ter, loi du 23 décembre 1986 ) est remplacé par une simple consultation, par le ministre chargé du logement, des organisations concernées. Si la loi est adoptée, des accords collectifs de location pourront donc être étendus et rendus obligatoires par décret même si ceux-ci font lobjet dune opposition des organisations représentatives.
Le non respect par les bailleurs des dispositions obligatoires des accords collectifs est passible dune amende civile pouvant aller jusquà 10 000 par logement concerné.
Veille juridique Groupe immobilier du cabinet davocats Baker & McKenzie
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Mercredi 22 juin 2005
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Confirmant sa jurisprudence Sté Pleiade du 18 février 2004 , le Conseil dEtat a dans un arrêt du 18 mai 2005 SA Etablissements Guyomarch considéré que le montage auquel avait participé une société française et ayant consisté à acquérir une participation dans une holding luxembourgeoise dépourvue de toute substance dans le but de pouvoir bénéficier du régime des sociétés mères en France était constitutif dun abus de droit. Le Conseil dEtat souligne notamment que cette holding était sous lentière dépendance de létablissement bancaire à lorigine de sa création, navait aucune compétence technique et que ses actionnaires ne prenaient aucune part aux assemblées statutaires. Notons toutefois que ladite holding bénéficiait dun régime fiscal privilégié au Luxembourg (holding 1929). Cette position du Conseil dEtat appelle à la prudence dans le cas dinvestissements immobiliers détenus au travers de sociétés holding situées à létranger.
Veille juridique Groupe immobilier du cabinet davocats Baker & McKenzie
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Mercredi 6 juillet 2005
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 Rodamco Europe et Redevco contestent la vente du projet du centre commercial de la Zac Eiffel à Levallois-Perret (92). En effet, Unibail vient dannoncer avoir été retenu pour acquérir et développer un ensemble immobilier de quelque 85 000 m² de bureaux et de commerces. Mais, Rodamco Europe et Redevco rappellent, dans un communiqué, que la municipalité de Levallois a organisé un concours en vue de la restructuration complète de la Zac Eiffel et quelle a « choisi le projet de restructuration du centre commercial porté par les investisseurs Rodamco Europe et Redevco ». Mieux, un protocole daccord a été signé en janvier 2004 avec les protagonistes engagés dans cette opération aux côtés de Nexity.
« Les équipes de Rodamco Europe et de Redevco, en lien avec lopérateur, ont travaillé sur les ajustements financiers, techniques et commerciaux inhérents à cette phase du programme, et en vue du montage des dossiers relatifs aux demandes dautorisations administratives », précise un communiqué. Les deux foncières bataves entendent « faire valoir leurs droits ». « Nous irons très probablement sur le terrain judiciaire », nous a déclaré Jérôme Le Grelle, directeur général France de Rodamco Europe. Pas de commentaires chez Unibail qui rappelle simplement avoir été officiellement désigné par la ville de Levallois.
Le projet de centre commercial de la Zac Eiffel risque donc dêtre gelé, le temps de régler cet imbroglio. A linstar peut-être du nouveau centre commercial de Beaugrenelle (Paris 15ème), dont la vente aux promoteurs (Gecina et Apsys) a été annulée par le préfet de Paris. La ville de Paris a tenu à préciser que la rénovation du centre Beaugrenelle continuait, arguant que le préfet « na plus le pouvoir de « déclarer illégale » une délibération dune assemblée délibérante dune collectivité ». La municipalité a deux mois pour donner une réponse au préfet, celui-ci ayant la faculté de saisir le tribunal administratif. A suivre. |
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