Facility-management & Gestion technique immobiliere

Les banques centrales tirent la sonnette d’alarme sur l’évolution des marchés de l’immobilier d’habitation. Coup sur coup, la Réserve Fédérale Américaine et la Banque de France adoptent des positions pour le moins marquées quant aux risques que fait courir, aux deux économies concernées, la spirale dans laquelle s’inscrit le marché immobilier.

Alan Greenspan, le patron de la FED, prédit que « le boom de l'immobilier va inévitablement se calmer » , annonçant même un recul des prix outre-Atlantique. Dans l’Hexagone, une étude de la Banque de France s’interroge sur l’évolution actuelle du crédit à l’habitat. Frédéric Wilhelm, du service des Analyses et Statistiques monétaires, souligne le dynamisme actuel du crédit à l’habitat qui dure depuis 1996. « Ce phénomène perdure alors que les conditions qui l’avaient enclenché (notamment prix de l’immobilier relativement bas et endettement des ménages revenu à un niveau modéré) ne sont plus de mise aujourd’hui (exception faite du bas niveau des taux débiteurs) : la situation conjoncturelle, en particulier celle de l’emploi, ne paraît guère favorable et plusieurs indicateurs suggèrent une tendance à la dégradation de la solvabilité des ménages à un moment où les prix des logements progressent encore à un rythme soutenu » , constate l’étude de la Banque de France.
L’Institut d’émission tance les banques dont la politique d’offre en matière de crédit immobilier est jugée « accommodante ». « Le processus actuellement à l’œuvre d’auto-entretien de la croissance des prix immobiliers et du crédit à l’habitat atteindra tôt ou tard ses limites, en raison de l’alourdissement de la contrainte de solvabilité des emprunteurs et de la poursuite de la montée des prix. Dans ce contexte, un « atterrissage en douceur » sous la forme d’un ralentissement graduel du crédit et des prix serait bien évidemment préférable à une correction plus brutale du phénomène » conclut Frédéric Wilhelm.

Pour télécharger l'étude de La Banque de France : L’évolution actuelle du crédit à l’habitat en France est-elle soutenable ?

CBRE Bourdais, dans son dernier « market view », dresse un bilan du marché de l’investissement en immobilier d’entreprise en France au cours des 6 premiers mois de l’année. Toujours autant d’engouement malgré une nouvelle baisse des taux de rendement.
5,4 milliards d’€ ont été engagés en immobilier d’entreprise en France durant le 1^er semestre 2005, indique CBRE Bourdais. « Les transactions enregistrées sont plus nombreuses qu’il y a un an, mais le nombre de grosses opérations (supérieur à 100 M€) a sensiblement diminué, expliquant un volume légèrement en deçà comparé au 1^er semestre 2004 (5,84 milliards d’€) », informe le conseil.
Les bureaux occupent toujours la première place avec 80% des engagements recensés au 1^er semestre. Au sein de cette classe d’actifs, les immeubles « de qualité, bien localisés et loués en partie ou en totalité » représentent 84% des investissements. A noter la percée de la logistique, qui pèse désormais 11% du volume global des investissements, devant les surfaces commerciales (9%).
Côté acteur, les investisseurs internationaux totalisent près de 80% des engagements au 1^er semestre 2005. En tête les nord-américains (21% avec l’acquisition de gros portefeuilles multi-sites), devant les allemands (18%), les néerlandais (5,5%) et les britanniques (3%). CBRE Bourdais note la montée en puissance des investisseurs du Moyen-Orient et de nombreux investisseurs européens (espagnols, irlandais et italiens). Les français ne sont pas inactifs sur leur marché domestique. Ils se placent en seconde position au niveau des acheteurs (21%) et restent les premiers vendeurs (56% du volume global des engagements).
L’appétit des investisseurs pèse sur les taux de rendement. Après une stabilisation au 1^er trimestre 2005, les taux « prime » ont connu de nouvelles baisses au 2^ème trimestre comprises entre 20 et 50 points de base selon les produits et secteurs géographiques. Le bureau « prime » dans le quartier d’affaires parisien se négocie sur la base de 5,1%. Pour autant, « l’écart entre les taux de rendement « prime » immobiliers et les taux d’emprunt long terme reste important, ce qui laisse présager des rendements durablement bas », prévient CBRE Bourdais.

Télécharger l'étude : Market View

 

LOCATION INVESTISSEMENT
Saint-Denis (93) : Kan Am en passe d’acquérir « Stadium »

L’investisseur allemand Kan Am a signé une promesse de vente pour l’acquisition de l’immeuble « Stadium » propriété de Générale Continentale Investissement (GCI) et du fonds Whitehall. L’immeuble développant 21 000 m² de bureaux, situé avenue du Président Wilson à Saint-Denis (93), est loué à plus de 90%, notamment à : CGA ( 3 530 m2 ), la Haute Autorité de Santé ( 3 390 m² ), DHL ( 3 006 m² ), Volkswagen Bank ( 515 m2 ), la MAIF ( 500 m² ) ainsi que FMS Hoche (Groupe ABN Amro), Beko France (Groupe KOC) et Oregon Scientific. Dans cette vente, le département investissement d’Atisreal Auguste-Thouard est le conseil de l’acquéreur.

SIREO achète en Vefa à Lyon

Bati Conseil Immobilier et L’Art de Construire ont vendu en VEFA l’immeuble le « SUD PART DIEU » au fond Sireo Immobilienfonds N° 4 SICAV. Cet immeuble R+6 (architecte : Babylone Avenue à Lyon), dont la surface est de 12 500 m² HON avec 249 places de parking, est situé boulevard Vivier Merle à Lyon (3ème). Les travaux vont démarrer en septembre 2005 pour s’achever en avril 2007. Le montant global de la transaction est de 32 M€ HT. Dans cette opération, Asset Partenaires (BNP Paribas Immobilier) était le représentant exclusif du fond Sireo Immobilienfonds No. 4 SICAV. Atisreal Auguste Thouard était le conseil de l’acquéreur et Brice Robert Arthur Loyd celui du vendeur. Les notaires chargés du contrat étaient l’étude Alcaix et associés pour le vendeur et l’étude Wargny Katz pour l’acquéreur. Le cabinet Lacourte Balas et associés était également le conseil du vendeur et le cabinet Mayer, Brown, Rowe & Maw celui de l’acquéreur.

SCPI Participation Foncière Opportunité achète à Marseille

La SCPI Participation Foncière Opportunité vient de faire l’acquisition de 1 910 m² de bureaux (+ 113 de parkings en sous sols) auprès de la société Martell & CO (Pernod Ricard). Ces bureaux, loués à 95 %, se situent au 146 rue Paradis à Marseille 6ème. Le montant de la cession hors droit s'élève à 3 038 787 €. Cette transaction a été réalisée par Atisreal Auguste-Thouard.

Une SCI achète 2 450 m² d’activités à Lunel
La SCI Abrivado vient de se porter acquéreur d’un local d’activités de 2 450 m², ZAC des Fournels à Lunel (34). Prix de vente : 570 000 € (HD HF). Mandant : la SCI Rube. Cannon Technologies vient de prendre en location ces mêmes 2 450 m² avec un loyer annuel de 36 €/m² (HT/HC). Les transactions ont été réalisées par DTZ.

CGW arbitre à Troyes
IMMO PBM vient de se porter acquéreur de 1 716 m² d’activités et de bureaux sur un terrain de 1 272 m², au 6 avenue de Chomedey à Troyes (10). Le prix de vente s’élève à 550 000 € (HD). Mandant : CGW Immo. Une transaction DTZ.

Une SCI achète de l’activité à Vitrolles
Une SCI vient de se porter acquéreur d’un local d’activités de 2 635 m² au 4 rue de Lisbonne à Vitrolles (13). Prix de vente : 350 000 euros HD HF. Mandant : BDPME. L’opération réalisée en étroite collaboration avec l’agence DTZ de Marseille.

Trip à Londres avec STEELCASE !Quand deux géants se rencontrent, l’un de l'aménagement des espaces tertiaires l’autre de l’architecture, naît un produit innovant qui se devait d’être présenté dans un cadre exceptionnel. C’est la capitale anglaise qui a été choisie le 16 mai dernier par Steelcase et Foster § Partners, l’agence de l’architecte Norman Foster.

• L’association Steelcase et Foster § Partners :

L’ambition du nouveau produit Steelcase intitulé « Forward » était de concevoir un nouveau programme d’intégration à l'architecture. « Pour ce faire, nous avons décidé d’aller voir le plus grand », nous dit Thierry Coste, Directeur Marketing France. « Norman Foster est un grand nom de l’architecture. Steelcase recherchait une expertise complémentaire pour un programme inédit. Le défi de l’intégration architecturale a été relevé par Foster pour imaginer ce que nous appelons désormais le « design silencieux »: L’architecture de Foster est toute en nuance, dans le respect de l’environnement, la puissance du bâti, et une approche globale des problématiques.

Norman Foster et a créé l’une des plus grosses structures d’architecture au monde. Il cumule diverses agences dans le monde qui regroupent environ 500 personnes, avec un CV impressionnant : le Pont de Millau, le Parlement allemand, le métro à Bilbao, etc. Mais son berceau et son jardin reste Londres. Il dynamise Londres tandis que la ville est sa vitrine.

• Le produit Forward :

L’œuvre de Foster fait preuve d’une grande originalité. En qualité de chercheur, il a beaucoup travaillé sur l’autonomie énergétique, la convergence de la lumière naturelle et du végétal, les jeux de lumière. Il y a beaucoup de transparence dans son œuvre, de bâtiments intégrés dans la nature, différents des aménagements classiques et opaques. Un programme doux, calme, non « surdesigné ». L’approche est unique et honnête. Ce sont ces notions que Steelcase a retenues pour créer un outil de gestion et de performance pour l’entreprise appelé « Forward ».



« Il se veut révolutionnaire dans le sens où, dans tout ce que l’on voit, nous tentons d’accompagner un mouvement global de l’entreprise en évolution, en profitant de la dynamique extérieure. Les entreprises subissent actuellement toutes sortes de problèmes : changements technologiques, des habitudes de travail, pression des salariés, réorganisation interne. Le FM doit comprenser les problèmes et impacts en terme de moyens matériels. Il faut retourner le gant pour que les changements deviennent des facteurs de réussite et des outils de performance », précise Thierry Coste.





Comment ? en favorisant la performance globale par le bien-être des individus. « On a alors presque trouvé la pierre philosophale, puisque les gens travaillent davantage mais sans angoisse. Quand l’environnement favorise un état d’esprit plus vif, plus créatif, on peut donner le meilleur de soi-même, démultiplier ses performances. Le levier développé par Steelcase est de passer par l’explication de l’espace. Forward est développé sur ce postulat. Traduit en critère d’usage, cela signifie la facilité de communication, la fluidité de l’aménagement encourageant les gens à communiquer, à se mobiliser, à parler, à se regrouper et à être mobiles, tout en préservant l’intimité des collaborateurs. Une fois tous ces éléments synthétisés, on comprend mieux Forward. C’est le seul système d’équation absolue entre le besoin d’organisation de la structure d’entreprise et le besoin de liberté : Et le monde devient simple ! ». Les grandes structures deviennent plus rassurantes et organisées. Tout est mobile, ce qui laisse une grande liberté à l’individu.


Les câbles passent dans des pontons bas ou de hauts portiques. « Nous conduisons l’irrigation et distribuons la vie sur les lignes auprès desquelles vont vivre des équipes d’individus, comme autant d’éléments libres. L’aménagement dépend de l’activité, une recette ancestrale de notre société, et beaucoup d’aménagements sont possibles avec cet outil qui relève du système, ce qui est plus valorisant ».


L’événement pour le lancement se devait alors d’être emblématique.

• L’événement : Londres comme vous ne l’avez jamais vue !

La ville de Londres a été choisie en tant que berceau de Foster § Partners. La présentation du produit Forward a rassemblé des personnes de toute l’Europe (l’Espagne, l’Italie, l’Allemagne, la Suisse, la Hollande, l’Angleterre…), principalement des architectes, des journalistes et des prescripteurs. La volonté était de lancer un produit pan-européen.
Sur 180 personnes, environ une trentaine était originaire de la France.

La visite s’est organisée autour de spots et projets de Foster, suivie d’une soirée cocktail. La visite se voulait spectaculaire :


- La Great Court du British Museum. Dans la cour au coeur de l’espace central, un bâtiment circulaire abrite bibliothèque et salle de lecture. Cet espace a été retravaillé par Foster & Partners pour en faire un espace public, avec l’ajout d’un toit moderne en verre et acier, le plus grand espace couvert de toute l’Europe.







- Le programme « More London » fait partie des éléments phares d’une rénovation et d’une reconstruction de tout un quartier sur la rive sud de la Tamise, avec notamment le célèbre bâtiment Greater London Authority Headquarters.

- Le Millenium bridge est l’un des plus grands projets du millénaire à Londres et le premier pont à avoir été construit sur laTamise depuis plus d’un siècle. De nuit, l’éclairage de sa structure le transforme en un véritable vaisseau de lumière.





- Les 39 et 40ème étages du 30, Saint Mary Axe ont émerveillé les invités par une vue superbe sur tout Londres pour une soirée mémorable dans ce que les Londoniens apelle affectueusement « le cornichon ».


L’ambiance était chaleureuse. Suite à cet événement, des lancements commerciaux ont par ailleurs débuté en région, signes annonciateurs d’un lancement prometteur. « On ne présentait pas un objet mais mais une offre globale, d’où une communication importante », conclut Thierry Coste.