TYPOLOGIE DES REVENUS

Publié le par fritih

A - Loyer

 

Il s'agit du loyer annuel brut ou "loyer en principal" versé par un locataire ou un occupant à un propriétaire, en échange de l'usage d'un bien immobilier en vertu d'un titre d'occupation.
Peuvent dans certains cas être assimilées à un loyer des redevances ou indemnités annuelles en contrepartie de la concession ou de l'occupation d'un bien immobilier. Le loyer est exprimé hors droit de bail ou hors TVA et hors charges locatives efacturées au preneur.
Les loyers sont généralement indexés annuellement ou triennalement en fonction d'indices convenus entre les parties (le plus souvent l'indice INSEE du coût de la construction).
Le loyer, hors taxes et hors charges locatives, constitue le revenu brut de l'immeuble.

 

B - Valeur locative de marché

 

Elle se définit comme la contrepartie financière acceptable sur le marché pour l'usage annuel d'un bien immobilier dans le cadre d'un bail (quelle que soit sa nature) ou d'un autre titre d'occupation. Elle varie en fonction de l'offre et de la demande sur le marché locatif concerné.
Comme le loyer, elle est exprimée hors droit de bail, hors taxes (TVA) et hors charges locatives refacturées au preneur.
La valeur locative de marché correspond à la totalité du loyer de marché qui pourrait être négocié pour le bien à la date de référence : elle intègre l'incidence des sommes forfaitaires versées au locataire précédent (droit au bail) ou au propriétaire (droit d'entrée, pas de porte).

 

C - Revenu semi net

 

Il s'agit du loyer annuel diminué d'un certain nombre de frais que le propriétaire engage et qui ne sont pas, contrairement aux charges locatives, habituellement remboursés par le locataire.
Ces frais concernent généralement l'entretien courant (hors gros-euvre) du local ou de l'immeuble.
La notion de "revenu semi net" peut varier suivant les postes de charges, les usages locaux ou nationaux. Elle doit donc être utilisée avec réserves.

 

D - Revenu net

 

Il se définit comme le loyer annuel et les éventuels autres revenus générés par l'immeuble desquels on soustrait l'ensemble des frais annuels supporté par le propriétaire et découlant de la nature intrinsèque de l'immeuble, mais indépendants de la personnalité du propriétaire.
À titre d'exemple, mais de manière non exhaustive, l'on peut citer parmi les éléments à déduire : les honoraires ou frais de gestion, les assurances d'immeubles, la taxe foncière et les travaux d'entretien courant (sauf si ceux-ci sont remboursés par les locataires) ainsi que les grosses réparations.
Ce revenu net annuel constitue l'assiette à laquelle est appliqué le taux de rendement sur le revenu net (cf. chapitre 5, paragraphe E). C'est également ce revenu net qui sert de base dans les actualisations de flux futurs.

 

E - Cash-flow (flux de trésorerie)

 

Il s'entend comme le flux annuel constitué par la différence entre l'ensemble des recettes générées par un immeuble (loyers, location d'emplacements publicitaires, produits financiers des dépôts de garantie) et l'ensemble des dépenses, y compris les impôts sur le revenu, les éventuels remboursements d'emprunts, intérêts d'emprunt ou frais financiers.
Le cash-flow correspond donc au revenu net défini plus haut, duquel on soustrait en outre des catégories de dépenses qui sont variables en fonction de la personnalité du propriétaire (régime d'impôt sur le revenu, financement en fonds propres ou avec des emprunts de quotité et de conditions variables, amortissements).

 

Le cash-flow stricto sensu, à la différence du revenu net, constitue donc plus une donnée d'analyse qu'une base d'expertise.

 

 

 

TAUX DE RENDEMENT ET TAUX D'ACTUALISATION

 

La question des différents taux employés pour les méthodes d'évaluation par le revenu recèle plusieurs écueils terminologiques.
Sur le plan purement terminologique, le qualificatif de "Taux de Capitalisation" apparaît plus adéquat. Toutefois il faut tenir compte du langage courant des professionnels de l'immobilier pour lesquels l'intitulé "Taux de Rendement" est le plus fréquent.

 

Il s'agit en fait de distinguer quatre notions :

 

- le rendement côté vendeur ou dans l'optique d'un exercice courant de gestion (taux de capitalisation),

 

Le taux de capitalisation exprime, en pourcentage, le rapport existant entre le revenu de l'immeuble et son prix de vente hors frais et droits de mutation, ou sa valeur vénale. Il est dit brut ou net selon que l'on retient au numérateur le revenu brut ou le revenu net de l'immeuble.

 

- le rendement côté acquéreur ou investisseur (taux de rendement, dit aussi taux de placement),

 

Le taux de rendement exprime, en pourcentage, le rapport existant entre le revenu brut ou net de l'immeuble et le capital engagé par l'acquéreur (prix d'acquisition + frais et droits de mutation). Il est dit brut ou net selon que l'on retient au numérateur le revenu brut ou le revenu net de l'immeuble.

 

- la rentabilité qui inclut la notion de revenu mais aussi la plus ou moins-value en capital,

 

- le rendement interne qui représente la rémunération globale des capitaux investis (fonds propres).

 

Par ailleurs, les taux décrits ci-après constituent des instruments d'évaluation. Ils résultent de l'observation des marchés immobiliers et varient dans le temps. Ils ne doivent donc pas être confondus avec des taux constatés sur des valeurs historiques. En outre il ne s'agit pas de taux " construits ", mais de taux déduits de l'observation des opérations sur les marchés immobiliers.

 

Quant à l'incidence du régime fiscal de la cession de l'immeuble sur la valeur, il convient de rappeler que lorsque la cession de l'immeuble est soumise au régime de la TVA récupérable (et non aux droits de mutation), l'incidence de la taxe est généralement considérée comme neutre, en immobilier d'entreprise, en raison des facultés de récupération.

 

En revanche, pour l'immobilier d'habitation, les valeurs sont exprimées TTC et hors frais d'acquisition en raison de l'impossibilité de récupérer la taxe sur les loyers.

 

Le souci des rédacteurs a été de compléter et surtout de clarifier un certain nombre de concepts et d'intitulés. En particulier au niveau des taux utilisés en évaluation immobilière, les dénominations sont plus courtes : il a été décidé d'intituler "taux de capitalisation" les taux faisant référence à un rapport direct avec la valeur vénale hors droits, les taux de rendement étant ceux formulés par l'acheteur qui prend en compte les frais d'acquisition, ceux-ci devant être déduits du calcul de capitalisation (valeur " acte en mains "), pour parvenir à la valeur vénale proprement dite.

 

Pour la seconde distinction, qui concerne l'assiette du taux (le loyer du marché ou le loyer perçu qui peut être sensiblement différent du loyer du marché), les qualificatifs "théorique" ou "effectif" ont été maintenus.

 

A - Taux de capitalisation théorique (T1)

 

Ce taux permet de calculer la valeur vénale d'un immeuble ou d'un local à partir de sa valeur locative de marché potentielle.
Il s'utilise comme suit :

 

Valeur locative du marché x 100 = Valeur Vénale hors droits
____________________________________________________________

 

T1

 

B - Taux de rendement théorique (T2)

 

Également appelé "Taux de placement brut théorique".
Il s'agit du même calcul dans son principe, mais le taux est différent puisqu'il porte sur une valeur vénale "droits inclus".
Ce taux est donc censé rémunérer un investissement initial comprenant le prix versé au vendeur ainsi que les droits de mutation non récupérables versés à l'État et les autres frais d'acquisition.
Ce taux est utilisé de la manière suivante :

 

Valeur locative du marché x 100 — Droits de mutation et frais d'acquisition
____________________________________________________________

 

T2

 

= Valeur Vénale libre hors droits

 

Il faut préciser que c'est ce taux de rendement théorique qui est le plus utilisé en immobilier d'entreprise (fourchettes de taux publiées, rendements acceptés sur les immeubles loués au loyer de marché ou destinés à être loués). Il est parfois appelé "taux de base" ou taux du marché".

 

C - Taux de capitalisation effectif (T3)

 

Ce taux permet de calculer la valeur vénale de biens immobiliers loués à partir des loyers existants.
Les loyers effectivement versés sont en effet souvent sensiblement différents de la valeur locative de marché qui pourrait être obtenue d'un nouveau locataire au même moment.
Il s'applique de la manière suivante :

 

Loyers perçus x 100 = Valeur Vénale "occupé" hors droits
____________________________________________________________

 

T3

 

D - Taux de rendement effectif (T4)

 

Également appelé "Taux de placement effectif".
Ce taux permet de calculer, à partir de loyers effectivement perçus, la valeur vénale plus les frais d'acquisition et droits de mutation.
En d'autres termes, il s'agit d'un taux de rendement sur l'investissement initial (valeur vénale + frais d'acquisition et droits de mutations non récupérables versées à l'Etat par l'acquéreur).
Ce taux dérive du même principe que le taux T2, la seule différence étant la base de calcul : dans le cas du T2, l'assiette est la valeur locative de marché, dans le cas du T4, l'assiette est constituée par les loyers réels.
Pour obtenir une valeur vénale "hors droits", il convient donc de soustraire du résultat le montant des droits de mutation et frais d'acquisition.
Le taux de rendement net effectif s'applique donc de la manière suivante :

 

Loyers perçus x 100 — Frais d'acquisition et Droits de mutation
____________________________________________________________

 

T4

 

= Valeur vénale "occupé" hors droits.

 

E - Taux de rendement sur le revenu net (T5)

 

Également appelé "Taux de placement net"
Ce taux permet d'obtenir la valeur vénale d'un bien immobilier en capitalisant le revenu locatif réel, net des charges inhérentes à l'immeuble et supportées par le propriétaire.
Il produit une valeur vénale + frais d'acquisition et il convient donc de déduire ceux-ci.

 

Ce taux permet le calcul suivant :

 

Revenu locatif net x 100 — Droits de mutation et frais d'acquisition
____________________________________________________________

 

T5

 

= Valeur vénale "occupé" hors droits.

 

F - Taux de capitalisation du revenu net

 

Le taux de capitalisation net est le rapport entre le revenu locatif net des charges supportées par le propriétaire à la valeur vénale ou au prix de vente hors frais et droits de mutation.
Il s'applique de la manière suivante :

 

Revenu locatif net x 100 = Valeur Vénale "occupé" hors droits.
____________________________________________________________
T6

 

G - Taux de rendement interne

 

Le taux de rendement interne (T.R.I. ou Internal Rate of Return en anglais) exprime la rentabilité moyenne de l'ensemble des capitaux investis dans un placement (un immeuble, etc.) sur une période de temps déterminée.
Il est aussi appelé "Taux de Rentabilité" (la rentabilité traduisant en fait le rendement de l'ensemble des fonds investis sur une période donnée).
Il synthétise à la fois le rendement généré par la somme des revenus nets du placement sur la période, et la plus ou moins-value réalisée entre le montant de l'investissement de départ et le produit de la revente à la fin de la période.
Si FM0, FM1, FM2 ... FMt, sont les flux financiers aux années 0, 1, 2,... t, le taux de rendement interne est la valeur TRI solution de l'équation :

 

FM0 + FM1 + FM2 + ... + FMt = 0
(1+TRI) (1+TRI)2 (1+TRI)t

 

H - Taux d'actualisation

 

Le taux d'actualisation permet de calculer la valeur actuelle d'une somme de flux financiers à venir sur une période donnée.
À titre d'exemple, l'actualisation des flux financiers peut être employée dans certaines évaluations de droit au bail, de contrats de crédit bail ou de construction sur terrain d'autrui, ainsi que dans les méthodes d'évaluation par actualisations de flux.
La doctrine a toujours varié en France et dans les autres pays étrangers sur le choix du type de taux à retenir :

 

- soit un taux raccordé aux taux de rendement constatés sur les marchés immobiliers correspondants, donc dépendant essentiellement des caractéristiques de l'immeuble dans son marché,

 

- soit des taux construits à partir des taux du marché financier, la base d'appréciation la plus courante étant le taux de l'argent à faible risque (c'est à dire celui des obligations).

 

Dans le cadre d'évaluations immobilières, il est d'usage de retenir en matière d'actualisation de flux, un taux dont l'appréciation de départ est fondée sur le taux de l'argent à faible risque généralement rehaussé d'une prime variable tenant compte de la moindre liquidité des biens immobiliers et des caractéristiques principales de l'immeuble. Toutefois, la considération des taux de rendement nets observés sur le marché immobilier peut constituer une seconde approche dans l'appréciation d'un taux d'actualisation.

 

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