MÉTHODES D'ÉVALUATION

Publié le par fritih

A - Méthodes par comparaison

 

Ces méthodes, qui connaissent un certain nombre de déclinaisons variables suivant les types de biens, consistent à partir directement des références de transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celle du produit expertisé.
On les appelle également parfois des méthodes "par le marché" ou encore "par comparaison directe".
Selon les cas, ces méthodes permettent d'évaluer un bien ou un droit immobilier en attribuant un prix pour chaque composante à partir des ventes réalisées sur des biens similaires ou approchants.
Selon les types d'immeubles, les paramètres retenus pourront être la surface habitable, la surface utile, la surface pondérée, l'unité (parking, chambre, lit, fauteuil, etc.).

 

B - Méthodes par le revenu

 

Ces méthodes consistent à partir, soit d'un revenu constaté ou existant, soit d'un revenu théorique ou potentiel (loyer de marché ou valeur locative de marché), et à lui appliquer un taux de rendement, donc à le capitaliser.
Les méthodes par le revenu sont également appelées méthodes "par capitalisation du revenu" ou "par le rendement".
Elles peuvent être déclinées de différentes façons selon l'assiette des revenus considérés (loyer effectif, loyer de marché, revenu net), auxquels correspondent des taux de rendement distincts.
En France, l'assiette est généralement constituée soit par le loyer annuel hors taxes et hors charges locatives, soit par la valeur locative de marché annuelle hors taxes et hors charges locatives.
Les méthodes par le revenu peuvent connaître des applications très diverses. Certaines méthodes se fondent sur des revenus nets ou projetés que l'on actualise sur une période future.

 

C - Méthodes par le coût de remplacement

 

Le coût de remplacement constitue à la fois une valeur en soi (valeur de remplacement) et également une méthode de calcul.
En tant que méthode de calcul, le coût de remplacement d'un immeuble, intègre à la fois l'assiette foncière, les bâtiments et les équipements qui y sont liés.

 

Il peut se calculer de trois façons différentes :

 

- soit un coût de remplacement à l'identique : il s'agira dans ce cas de la valeur vénale du terrain, augmentée du coût de reconstruction des bâtiments et installations à l'identique, des frais accessoires de l'opération et de la TVA non récupérable. Ce mode de calcul est peu ou pas employé en valeur d'utilité. Il est en revanche employé en matière de valeur d'assurance pour les bâtiments.

 

- soit un coût de remplacement à l'équivalent c'est-à-dire la valeur vénale du terrain, augmentée d'un coût de reconstitution des bâtiments à l'équivalent, en partant du principe que si les biens étaient reconstruits aujourd'hui, ils le seraient dans des normes de surfaces, de matériaux et d'équipements différentes du bâtiment existant considéré.

 

- soit la valeur vénale de l'immeuble pris dans son ensemble augmentée des frais et droits d'acquisition, des éventuels travaux d'adaptation pour y exercer une activité précise.

 

Cette approche est généralement employée lorsqu'on apprécie un immeuble courant ou standard dont l'équivalent peut être disponible sur le même marché.

 

D - Méthodes indiciaires

 

Ces méthodes consistent à partir d'un valeur antérieure, quelle qu'en soit la nature, et à lui appliquer un indice ou un coefficient de variation.
Ces méthodes sont peu employées et déconseillées en matière de valeur vénale puisqu'il n'existe aucun indice général permettant de chiffrer l'évolution des valeurs de marché des différents biens immobiliers. Elles sont en revanche employées en matière de valeur faisant appel à des notions de coût.

 

E - Méthodes dites par sol et construction

 

Ces méthodes consistent à apprécier séparément les deux composantes de l'immeuble : le terrain, d'une part, les bâtiments, d'autre part. Selon la façon dont elles sont déclinées ces méthodes s'apparentent soit à des méthodes par comparaison, soit à des méthodes par le coût de remplacement.

 

F - Méthode dite du bilan promoteur

 

Cette méthode est parfois appelée également méthode de "récupération foncière" ou de "compte à rebours opérateur".
Elle consiste à partir d'un prix de vente d'une opération projetée sur un terrain, à reconstituer les différents coûts grevant l'opération (coût de construction, frais financiers, honoraires, marge) pour parvenir par déduction en final à la valeur du terrain ou de l'immeuble en question. Cette méthode est couramment utilisée pour estimer la valeur marchande de terrains à bâtir en milieu urbanisé.
Elle peut être également appliquée pour déterminer la valeur d'un immeuble bâti existant mais destiné à faire l'objet d'une opération de restructuration lourde ou de reconstruction.
Elle doit s'appuyer, pour définir le prix de sortie du programme, non seulement sur les références de transactions pour des biens comparables à celui devant être édifié, mais encore sur une analyse de l'offre et de la demande normalement prévisibles d'ici la date de livraison du bien.

 

G - Méthodes dites professionnelles

 

Ces méthodes concernent un certain nombre de biens à caractère spécifique ou encore monovalent tels que : hôtels, cinémas, hôpitaux, cliniques.
Elles sont également utilisées fréquemment en immobilier de loisirs et pour certaines surfaces commerciales.
Ces méthodes sont en fait des dérivés des méthodes par comparaison directe ou par le revenu. Elles privilégient généralement toutefois la considération du chiffre d'affaires et de la marge brute réellement effectués ou potentiels de l'activité exercée dans les locaux, et d'un pourcentage de chiffre d'affaires admissible en loyer.

 

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