MÉTHODOLOGIE RELATIVE À L'ÉVALUATION DES ACTIFS IMMOBILIERS

Publié le par fritih

En France, l'activité d'Expert en évaluation immobilière n'est réglementée qu'en partie dans le cadre des Expertises judiciaires et des Expertises agricoles, foncières et forestières.

 

L'ensemble de ces textes s'inscrit dans les efforts d'harmonisation de l'Union Européenne et est compatible avec les prescriptions administratives, réglementaires ou législatives déjà en vigueur.
Ces différents textes doivent servir de fondement d'une part, à une meilleure transparence et lisibilité des évaluations immobilières, d'autre part, à une meilleure organisation des professionnels.

 


Le présent article a donc pour objectif de fournir un référentiel de base commun aux Experts en évaluation immobilière, mais aussi d'être une source d'information pour toute personne, organisme professionnel ou privé, concernés par des questions d'évaluation immobilière.

 

PRINCIPES D'ÉVALUATION

 

L'Expert reste libre du choix des principes et des méthodes adaptées aux conclusions qu'il doit produire.  Toutefois il doit exister entre les adhérents à la Charte un consensus sur les grands principes d'évaluation, la méthodologie de base et la présentation des Rapports d'Expertise.

 

 A - Types de valeurs
Il existe deux catégories de valeurs en matière de terrains et de bâtiments :

 

- les valeurs de marché (valeur vénale, valeur locative),

 

- les valeurs de remplacement (coût de remplacement brut ou net).

 

1 - Les valeurs de marché
Valeur vénale
C'est le prix auquel un droit de propriété pourrait raisonnablement être vendu sur le marché à l'amiable au moment de l'Expertise, les conditions suivantes étant supposées préalablement réunies :

 

a) la libre volonté du vendeur et de l'acquéreur,

 

b) un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la situation du marché,

 

c) que la valeur soit à un niveau sensiblement stable pendant ce délai,

 

d) que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions du marché, sans réserves, avec une publicité adéquate,

 

e) l'absence de facteurs de convenance personnelle.

 

Valeur locative
C'est la contrepartie financière annuelle susceptible d'être obtenue sur le marché de l'usage d'un bien immobilier dans le cadre d'un contrat de location.
Elle correspond donc au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d'un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région données.
La notion de valeur locative de marché implique qu'il n'y a pas, parallèlement à la conclusion du bail, de versement d'une somme en capital soit au locataire précédent (droit au bail), soit au propriétaire (pas de porte, droit d'entrée).
La valeur locative de marché est exprimée hors droit de bail ou hors TVA, et hors charges locatives, ou de toute autre nature, refacturées au preneur.

 

2 - Les valeurs de remplacement
Coût de remplacement brut
Il s'agit du coût d'achat du terrain et du coût de construction des bâtiments, à l'identique ou à l'équivalent, qui s'y trouvent, impôts non récupérables, frais, taxes, honoraires inclus.

 

Coût de remplacement net
Il s'agit du coût de remplacement brut, duquel on déduit la dépréciation pour vétusté et obsolescence.

 

B - Méthodes d'évaluation
Il existe quatre grandes familles de méthodes d'évaluation de biens immobiliers.

 

Les méthodes par comparaison directe (ou méthodes par le marché)
Celles-ci consistent à comparer le bien faisant l'objet de l'Expertise, à des transactions effectuées sur des biens équivalents en nature et en localisation, à une date la plus proche possible de la date d'Expertise.

 

Les méthodes par le revenu
Celles-ci consistent à capitaliser ou actualiser un revenu annuel, qu'il s'agisse d'un loyer constaté ou d'une valeur locative, d'un revenu brut ou d'un revenu net, pour parvenir à une valeur vénale.

 

Les méthodes par le coût de remplacement
Celles-ci consistent à reconstituer le prix de revient du bien, en déduisant le cas échéant une dépréciation. Cette dernière catégorie de méthodes est peu utilisée en matière de valeur de marché. Elle est plus fréquemment utilisée pour des biens immobiliers très spécialisés ou pour définir des valeurs d'utilité ou d'exploitation.

 

Les méthodes dites "professionnelles"
Celles-ci s'appliquent à des catégories de biens immobiliers spécifiques ou de type monovalent (cliniques, hôpitaux, hôtels, cinémas, théâtres ...) lorsque leur affectation est maintenue. Ces méthodes sont en fait des dérivés des méthodes par le revenu ou par comparaison.
On peut y assimiler la méthode dite du "bilan promoteur" parfois appelée méthode de récupération foncière ou du compte à rebours opérateur. Cette méthode consiste à déterminer la valeur d'un terrain, d'une charge foncière ou d'un immeuble à reconstruire, à rénover ou à réhabiliter, en partant du prix de vente final d'une opération de promotion, de réhabilitation ou d'aménagement, et en déduisant le coût des travaux et les différents frais liés à l'opération.

MÉTHODOLOGIE RELATIVE À L'ÉVALUATION DES ACTIFS IMMOBILIERS

 

CONCEPTS DE VALEURS
A · Valeur vénale
B · Valeur locative de marché
C · Valeur d'utilité
D · Coût de remplacement brut
E · Coût de remplacement net
F · Valeur d'apport
G · Prix de convenance
H · Valeur de vente forcée
I · Valeur à neuf
J · Valeur d'assurance
K · Valeur du droit au bail

 

DÉFINITIONS DES SURFACES
A · Surface cadastrale
B · Surface hors Oeuvre brute
C · Surface hors Oeuvre nette
D · Surface utile brute
E · Surface utile nette
F · Surface utile pondérée
G · Surface GLA
H · Surface commercialisable
I · Surface habitable
J · Surface développée hors Oeuvre pondérée
K · Superficie privative (Loi Carrez)

 

MÉTHODES D'EVALUATION
A · Méthodes par comparaison
B · Méthodes par le revenu
C · Méthodes par le coût de remplacement
D · Méthodes indiciaires
E · Méthode dite du bilan promoteur
F · Méthodes dites professionnelles

 

TYPOLOGIE DES REVENUS
A · Loyer (revenu brut)
B · Valeur locative de marché
C · Revenu semi net
D · Revenu net
E · Cash flow

 

TAUX DE RENDEMENT ET TAUX D'ACTUALISATION
A · Taux de capitalisation théorique
B · Taux de rendement théorique
C · Taux de capitalisation effectif
D · Taux de rendement effectif
E · Taux de rendement sur revenu net
F · Taux de capitalisation net
G · Taux de rendement interne
H · Taux d'actualisation

 

 

 

CONCEPTS DE VALEURS

 

A - Valeur vénale

 

La valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait raisonnablement être cédé en cas de vente amiable au moment de l'Expertise, les conditions suivantes étant supposées préalablement réunies :

 

- la libre volonté du vendeur et de l'acquéreur,

 

- la disposition d'un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la situation du marché,

 

- le maintien de la valeur à un niveau sensiblement stable pendant ce délai,

 

- que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions du marché, sans réserves, avec une publicité adéquate,

 

- l'absence de facteurs de convenance personnelle.

 

Peuvent être considérés comme des synonymes de la valeur vénale les termes de valeur marchande, valeur de marché ou encore valeur de réalisation (expression utilisée dans le décret du 5 Novembre 1990 concernant les Compagnies d'Assurances).

 

La valeur vénale d'un bien immobilier peut être définie dans deux hypothèses :

 

- la valeur d'un bien libre ou supposé tel, partant du principe que le bien est vacant et libre de tout titre d'occupation.

 

- la valeur du bien "occupé", qui tient compte de la présence dans les lieux d'occupants, titrés ou non. Dans ce dernier cas, la valeur dépend aussi des conditions juridiques et financières de l'occupation et de la qualité du ou des occupants.

 

La valeur vénale est en principe exprimée hors droits de mutation ou hors taxe à la valeur ajoutée pour l'immobilier professionnel et commercial soumis au régime T.V.A, T.T.C. pour l'habitation soumise au régime T.V.A., et hors frais d'acquisition (publicité, frais d'actes, honoraires).

 

En règle générale la valeur vénale est déterminée :

 

- soit par une approche par comparaison directe,

 

- soit par la capitalisation ou actualisation d'un revenu théorique ou effectif.

 

Les autres méthodes d'évaluation, notamment celles par le coût de remplacement, ne sont utilisées que de manière exceptionnelle, c'est-à-dire soit à titre de recoupement, soit lorsque l'application de l'une ou l'autre des deux principales méthodes se révèle impossible ou malaisée.

 

Immeubles collectifs
Deux approches de la Valeur Vénale peuvent être pratiquées pour les immeubles collectifs, en particulier pour le logement :

 

- soit une vente " en bloc ",

 

- soit une cession lot par lot (" vente à la découpe ").

 

Usage actuel ou usage alternatif
Plusieurs approches de la Valeur Vénale sont possibles suivant que l'on suppose l'immeuble dans son usage actuel ou dans un autre usage. Les conclusions peuvent bien entendu être très différentes en fonction d'usages divers suivant les conditions du marché et le coût de transformation.

 

B - Valeur locative de marché

 

Elle s'analyse comme la contrepartie financière annuelle de l'usage d'un bien immobilier dans le cadre d'un bail. Elle correspond donc au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d'un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région données.
La valeur locative de marché intègre éventuellement l'incidence de toute somme ou versement en capital, soit au locataire précédent (droit au bail), soit au propriétaire (pas de porte, droit d'entrée, indemnité de changement d'activité, etc...).

 

La valeur locative de marché est exprimée hors droit de bail ou hors TVA, et hors charges locatives, ou de toute autre nature, refacturées au preneur.
En ce qui concerne l'immobilier d'habitation, les lois et règlements fixent de manière précise les charges incombant respectivement aux locataires et propriétaires.
Pour l'immobilier d'entreprise, il n'existe pas de telle répartition et suivant les baux, tout ou partie des charges sont ou non refacturées aux locataires.

 

C - Valeur d'utilité

 

La valeur d'utilité est définie comme la somme d'argent (ou encore l'investissement global), qu'un Chef d'entreprise prudent et avisé devrait accepter de décaisser pour pouvoir disposer d'un bien directement nécessaire à l'exercice de son activité.
Elle a été parfois désignée sous d'autres vocables tels que : valeur d'usage, valeur d'utilisation, valeur d'exploitation. Elle peut être rapprochée de la notion de coût de remplacement (voir infra). Elle se rapproche également de la "Valeur Actuelle" telle qu'elle est définie dans le Code de Commerce à savoir : "la valeur d'estimation qui s'apprécie en fonction du marché et de l'utilité du bien pour l'entreprise".

 

La Valeur d'utilité peut se calculer selon deux types de méthodes, en fonction de la nature du bien à évaluer :

 

- soit il s'agit d'un bien relativement "standard ou courant" ; dans ce cas la valeur d'utilité correspond à la Valeur Vénale augmentée des impôts, taxes et frais sur l'acquisition ainsi que des éventuels travaux d'adaptation ou d'aménagement ;

 

- soit il s'agit d'un bien spécifique, et c'est alors une méthode par le coût de remplacement qui sera utilisée.

 

D - Coût de remplacement brut

 

Il sert notamment à définir la valeur de remplacement d'un immeuble.
Il comprend le coût d'achat du terrain et le coût de construction des bâtiments et agencements immobiliers, impôts non récupérables, frais, taxes et honoraires inclus.

 

E - Coût de remplacement net

 

Il s'agit du coût de remplacement brut duquel on déduit une dépréciation tenant compte de la vétusté et de l'obsolescence.

 

F - Valeur d'apport

 

La valeur d'apport est celle pouvant être affectée à un bien immobilier dans le cadre d'une opération d'apport déterminée ou de transfert d'actif.
Elle est fonction de la nature de l'opération et de la destination des biens convenue entre les parties. La valeur d'apport n'existe donc pas sui generis mais bien dans le cadre d'une opération précise.
C'est donc aux parties (apporteurs et apportés) de définir quel type de valeur (et partant, quelles modalités de calculs), doit être choisi, et ce, sous le contrôle des Commissaires aux Apports.

 

G - Prix de convenance

 

Le prix de convenance particulière traduit le prix de réalisation sur le marché d'un bien dans des circonstances spéciales qui ont faussé le jeu normal de la loi de l'offre et de la demande.
Ce prix résulte du fait que l'une des parties à été motivée par une convenance particulière, donc propre à elle seule, et exogène par rapport au marché immobilier.
Le prix de convenance est donc distinct de la valeur vénale moyenne, même si les parties prenantes à l'opération n'ont pas réalisé une opération défavorable de leur propre point de vue.
Le prix de convenance est généralement considéré comme non opposable au regard de la réglementation fiscale.

 

H - Valeur de vente forcée

 

Il s'agit de la valeur de réalisation d'un bien ou d'un droit immobilier dans un contexte de contrainte, quelle que soit la nature de ce contexte (judiciaire, psychologique, financier ou autre). Elle traduit une différence sensible, du moins dans la majorité des cas, avec la valeur vénale moyenne.

 

L'expropriation ne rentre pas, a priori, dans le cadre d'une vente forcée ; en effet si l'aliénation a un caractère obligatoire, les bases d'indemnisation doivent être la valeur du marché et le dommage subi par l'exproprié à la date de référence.

 

I - Valeur à neuf

 

Celle-ci se définit comme le coût de reconstruction de bâtiments et d'équipements de nature immobilière (immeubles par destination), honoraires et frais techniques inclus.
À la différence de la valeur de marché, elle est généralement établie à l'identique ou à l'équivalent sur la base de devis.
Elle ne concerne que les bâtiments et les équipements (Services Généraux ou Eléments de confort) qui y sont liés.

 

J - Valeur d'assurance

 

La valeur d'assurance est la valeur pour laquelle un bien est assuré auprès d'une Compagnie. Elle sert de base de calcul au versement des primes annuelles d'Assurances et de base de discussion pour le montant éventuel des indemnités en cas de sinistre.

 

La valeur d'assurance peut recouvrir deux notions :

 

- la valeur à neuf, définie plus haut (calculée à l'identique ou à l'équivalent),

 

- la valeur à neuf vétusté déduite (valeur à neuf à laquelle a été appliqué un coefficient de vétusté tenant compte de l'âge du bien et de son état d'entretien).

 

En France, la valeur d'assurance est exclusivement déterminée par un certain nombre de cabinets spécialisés agréés par l'Assemblée Plénière des Sociétés d'Assurances et de Dommages (APSAD).

 

K - Valeur de droit au bail

 

Il s'agit du prix moyen qu'un locataire est susceptible de retirer de la cession de son bail à un successeur.
Le droit au bail est donc la contrepartie économique des avantages que constitue la reprise d'un bail existant, comportant des clauses plus ou moins avantageuses et l'existence d'un loyer qui peut apparaître sensiblement différent des loyers pratiqués sur le marché. En matière de commerces, l'emplacement revêt un intérêt particulier car il a une conséquence directe sur l'activité.

 

L'évaluation d'un droit au bail consiste donc à apprécier la valeur de l'ensemble des différents avantages dont va bénéficier un locataire pendant une période de temps variable.
La valeur du droit au bail est généralement inversement proportionnelle au montant du loyer versé dans le cadre du bail. Elle croît avec la durée prise en considération et les degrés de protection ou les avantages dont bénéficie le locataire en vertu du bail.

 

Il convient de bien distinguer le droit au bail :

 

- d'une part, du fonds de commerce dont il peut être l'une des composantes,

 

- d'autre part, du droit d'entrée ou du pas de porte qui s'analysent quant à eux, comme la contrepartie d'avantages lors de la conclusion d'un bail, d'un avenant ou du renouvellement de celui-ci, et qui sont versés au propriétaire.

 

Le droit d'entrée ou pas de porte constitue en fait la contre-valeur en capital d'un loyer et dispose d'un régime juridique et fiscal sensiblement différent de celui du droit au bail.

 

 

La suite dans le prochain article

 

 

 

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J
Voici quelques méthodes utilmisées pour l'évaluation d'un actif.<br /> <br /> Chapitre 1 Les différentes méthodes d'évaluation<br /> <br /> <br /> <br /> L’objet de ce chapitre est de balayer les différentes méthodologies les plus fréquemment utilisées pour procéder à l’évaluation des actifs immobiliers. Il est à noter qu’il n’existe pas une méthode universelle adaptée à tout les cas de figures.<br /> Nous pouvons classer en 3 catégories les différentes méthodes d’évaluation mises en œuvre jusqu'à aujourd’hui :<br /> <br />  Les méthodes dites par comparaison (méthodes statistique, la méthode par évaluation des coûts, la méthode par indexation, méthode de la valeur intrinsèque, méthode de la moyenne pondérée : ancien indice Notaire/INSEE)<br />  Méthode par le rendement (par capitalisation du revenu, par actualisation des cash flow)<br />  Les derniers modèles (méthode hédonique, modèle PIM)<br /> <br /> 1.1 Les méthodes dites par comparaison<br /> <br /> 1.1.1 Méthode statistique<br /> <br /> Cette méthode traditionnelle, basée sur une recherche d’informations concernant un marché donné, paraît relativement simple aux premiers abords.<br /> Par définition, cette méthode consiste à apprécier la valeur vénale du bien à l’aide de termes de comparaison constitués par les ventes portant sur des immeubles identiques ou tout du moins similaires. Il s’agit d’une méthode traditionnelle, majoritairement utilisée depuis des années. D’apparence simple, cette technique requiert néanmoins une certaine rigueur de la part de l’expert pour être efficace. Effectivement, il convient tout d’abord de déterminer la catégorie de biens à laquelle appartient le sujet. Ensuite, les points de comparaison doivent présenter une certaine similitude avec la localisation du bien et ne pas être trop anciens. Enfin, l’expert doit choisir quelle sera l’unité de base de la comparaison, à savoir le type de surface employée, afin de ramener tous les exemples à un dénominateur commun.<br /> En d’autres termes, il faut, pour utiliser cette méthode, disposer d’une bonne information du marché afin de pouvoir trouver des biens comparables. Le marché immobilier français étant relativement opaque, il peut s’avérer compliqué de trouver des données fiables et pertinentes, notamment dans le cas de biens quelque peu spécifiques. Dans cette perspective, la technique par comparaison s’applique surtout à des immeubles existants en nombre suffisant pour être comparés. Elle permet effectivement, dans ce cas, de se raccrocher aux valeurs du marché local. En France, les références servent généralement à établir une fourchette de prix pour le type de bien concerné. Il appartient ensuite à l’expert, à partir de ces données, d’apprécier la valeur du sujet.<br /> <br /> L'expert doit rechercher des exemples de ventes récentes de biens comparables. La comparaison se fait sur la base d'une réduction commune (m² par exemple).<br /> La valeur unitaire retenue est multipliée par la surface à évaluer pour obtenir la valeur du bien expertisé.<br /> En pratique, nous pouvons mettre en équation l’estimation par comparaison sous la forme suivante :<br /> V = n x v<br /> Avec : <br /> V : estimation recherchée<br /> N : nombre d’unité de mesure à estimer (surface en m² SHON, SHOB, SH <br /> <br /> Mise en œuvre :<br /> <br /> Pour permettre une évaluation la plus précise possible nous pourrons utiliser les canaux d’informations suivants :<br /> Source d'informations : notaire, agents immobiliers, conservation des hypothèques<br /> Facteurs influençant la comparaison : unité de lieu (quartier), unité de temps (problème du décalage), unicité des biens (mais ajustements nécessaires).<br /> <br /> Limites de cette méthode :<br /> <br /> Sa fiabilité est liée aux possibilités de lecture du marché (problème des marchés étroits).<br /> Focalisation sur le passé, d'où reproduction des tendances passées et amplification des mouvements de hausse et baisse.<br /> <br /> 1.1.2 Méthode d'évaluation par les coûts<br /> <br /> Cette méthode peut se poser comme suit :<br /> V = prix du terrain + prix de construction neuve – dépréciation<br /> Nota : Pour évaluer le coût du foncier ont utilisera la méthode par comparaison.<br /> <br /> Une proposition d’évaluation peut être l’évaluation du coût de reconstruction à l’ identique ou remplacement (doit procurer la même utilité au client) du bien à évaluer. Dépréciation physique et fonctionnelle est traité en utilisant des coefficients de vetusté.<br /> <br /> <br /> Critiques :<br /> <br /> Méthode arbitraire des experts dans la détermination du choix des coefficients ou des abattements.<br /> <br /> Améliorations :<br /> <br /> Cette variante est déjà utilisé dans le secteur de la promotion immobilière.<br /> Charge foncière + coût de reconstruction – frais de commercialisation – travaux pour remise à neuf = valeur du bien.<br /> <br /> 1.1.3 La méthode par indexation<br /> <br /> Cette méthode correspond à la réévaluation du prix ou de valeur antérieures par des indices (érosion monétaire, pouvoir d’achat, indice du coût de la construction, etc.).<br /> Cette méthode est triplement inexacte :<br /> <br /> - l’indice peut être inadapté, par exemple l’indice du coût de la construction qui repose sur des considérations de coûts technique des bâtiments et qui est loin de refléter l’évolution des valeurs vénales<br /> - l’assiette de départ peut s’avérer être inexacte ou imprécise (prix affecté de convenances particulières, valeurs comprises dans des opérations juridiques ciblées ; valeur de succession apport de fusion, etc.)<br /> - le marché évolue suivant son mouvement propre. Il n’a pu, jusqu’à présent, être établi d’indices fiables traduisant l’évolution des différents compartiments de l’immobilier (objet de particuliers, objet de rendement et objet de production).<br /> <br /> 1.1.4 Méthode de la valeur intrinsèque<br /> <br /> Cette méthode est basée sur l’évaluation du coût de construction (intrinsèque), corrigé d’un abattement pour vétusté et obsolescence. Le terrain, quand a lui, est évalué par comparaison.<br /> Cette pratique est discutable car les conditions de réalisation des bâtiments en en constante évolution. De plus, l’ensemble des règles et normes régissant l’acte de construire et ayant un impact direct sur les dispositions constructives sont difficilement quantifiable.<br /> Les abattement toujours suggestifs ne sont que peu fiable. Enfin, l’évaluation du foncier ne peut être précise qu’en ayant une appréciation très fine du marché. <br /> <br /> 1.1.5 Méthode de la moyenne pondérée : ancien indice Notaire/INSEE <br /> <br /> Depuis 1984 et jusqu’à mars 2000, la Chambre Interdépartementale des Notaires de Paris (CINP) calculait tous les 6 mois un indice des appartements anciens (plus de 5 ans) et libres à Paris, avec la collaboration technique de l’INSEE. <br /> La méthode de calcul consistait en une moyenne pondérée des prix au m² des transactions courantes d’un trimestre donné, par arrondissement, comparée à celle de la période précédente.<br /> Plus précisément, les étapes de calcul étaient les suivantes :<br /> <br /> - répertorier l’ensemble des transactions de biens immobiliers (i.e. mutations à titre onéreux, hormis celle qui sont faites par des actes administratifs ou résultent d’une adjudication judiciaire) dans un secteur donné, pour un trimestre t.<br /> - faire le rapport entre la somme des prix des transactions sur la somme des m² ayant fait l’objet d’une transaction. <br /> - répéter l’opération pour le trimestre t+1, t+2… jusqu’à t+6 <br /> - la moyenne arithmétique de ces rapports donne un indice des prix au m² semestriel des biens immobiliers pour un secteur donné.<br /> <br /> Cependant, cet indice ne tient pas compte du problème d’hétérogénéité des biens tels la localisation de l’immeuble, son standing… Un indice fiable doit s’abstraire des modifications éventuelles de structures. En effet, supposons que des ventes d’immeubles en très bon état dans des beaux quartiers durant un trimestre soient suivies le trimestre suivant de ventes de vieux immeubles, mal entretenus et principalement dans des quartiers dévalorisés. Une apparente baisse des prix serait constatée, sans rapport avec l’évolution réelle. <br /> On peut bien sûr regrouper les immeubles par catégories (bureau/logement, individuel / collectif, etc.), par taille, par secteur de localisation, afin de rendre les comparaisons pertinentes, mais ces regroupements engendrent nécessairement une diminution du nombre de transactions observées et donc la moyenne calculée est moins significative.<br /> Il est donc généralement admis que ces indices ne reflètent que de façon imparfaite l’évolution des prix sur les marchés immobiliers. Ce type d’indices est cependant actuellement utilisé par la Halifax Building Society en Grande-Bretagne.<br /> <br /> Un prix médian, tel que la moitié des appartements s’est vendue au-dessous et l’autre moitié au dessus de ce prix, peut aussi être utilisé : il est bien plus significatif de la majorité des transactions.<br /> <br /> <br /> 1.1.6 Méthode des ventes répétées : Etats-Unis, Pays-Bas, Suisse<br /> <br /> Cette méthode consiste à construire un indice en ne retenant que les biens qui ont fait l’objet d’au moins deux transactions. Une vente répétée (couple de transactions sur un même bien) permet de calculer une variation de prix. L’indice est ensuite construit sur la base de ces variations individuelles. Comme chaque variation de prix est évaluée sur le même bien, cet indice permet d’éliminer les hétérogénéités de biens en ne tenant compte que des évolutions.<br /> <br /> Des problèmes demeurent cependant. Tout d’abord, il n’est tenu nul compte de la variation des hétérogénéités dans le temps : les caractéristiques et les qualités d’un bien varient dans le temps selon sa vétusté ou les éventuelles rénovations dont il fait l'objet. D’autre part, le nombre de transactions et de ventes répétées en France est bien trop insuffisant pour se prêter au jeu statistique : le marché français manque de fluidité pour pouvoir se plier à ce type de modèle. Par contre, la méthode des ventes répétées est fréquemment utilisée aux Etats-Unis où les biens immobiliers sont beaucoup plus liquides et font souvent l’objet de plusieurs transactions rapprochées dans le temps. Les Pays-Bas et la Suisse utilisent également ce type d’indices.<br /> <br /> 1.2 La méthode par le rendement <br /> <br /> Dans la description de cette méthode nous avons pris soins de comparer les manières de procéder en France et aux états Unis. En effet, il paraissait intéressant de mener ce comparatif pour cette méthode pour mettre en avant les différentes logiques de ces deux pays. La notion de rentabilité et le contexte de B to B étant prépondérant chez nos voisins Américains.<br /> <br /> 1.2.1 Par capitalisation du revenu<br /> <br /> L’évaluation d’un bien immobilier par la technique du rendement peut se faire de deux manières : soit par la capitalisation du revenu, soit par l’actualisation des flux futurs. Nous avons vu que cette dernière méthode, appelée également Discounted Cash-Flow (DCF), était apparue en France il y a une dizaine d’années seulement. Dans quelle mesure cette méthode s’applique-t-elle actuellement ? Est-elle complémentaire des méthodes traditionnelles que sont les techniques par comparaison et par capitalisation ? Les taux sont-ils identiques dans les deux pays concernés ?<br /> <br /> La définition de cette technique est identique tant en France qu’aux Etats-Unis : il s’agit du procédé qui consiste à retenir le revenu procuré par l’immeuble et à le capitaliser à un taux choisi en fonction de ses caractéristiques. Néanmoins, là encore, si les fondements méthodologiques sont identiques, des divergences apparaissent dans l’application concrète du processus dans les deux pays.<br /> <br /> 1.2.1.1 Le cas français<br /> <br /> Employée en France dès la fin du XVIII ème siècle, cette méthode convient bien aux investissements immobiliers car elle consiste à appliquer un taux de rendement aux revenus d’un immeuble afin d’en dégager la valeur vénale, droits inclus. D’après la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière, le revenu net se définit comme « le loyer annuel et les éventuels autres revenus générés par l’immeuble desquels on soustrait l’ensemble des frais annuels supportés par le propriétaire et découlant de la nature intrinsèque de l’immeuble, mais indépendants de la personnalité du propriétaire. »<br /> C’est en pratique le revenu brut que l’on utilise en matière d’habitation. Il s’agit alors du montant du loyer tel qu’il est mentionné sur la quittance du locataire, diminué des charges qu’il a payées. Le revenu net comme défini ci-dessus est généralement utilisé dans le domaine commercial et il est beaucoup plus fluctuant que le revenu brut.<br /> Dans cette perspective, la valeur vénale est obtenue en appliquant la formule suivante :<br /> Valeur vénale du bien droits inclus = Revenu brut Taux de rendement<br /> <br /> Les deux paramètres à déterminer dans cette méthode sont donc le revenu brut et le taux de rendement, qui est à distinguer du taux de capitalisation.<br />  Le revenu brut<br /> Nous avons vu qu’il s’agissait du loyer hors taxes et hors charges locatives ; l’obtention de cette donnée suppose donc un état locatif à jour. Dans certains cas, ce revenu peut éventuellement être réactualisé afin d’anticiper la révision des loyers, qui se fait généralement de façon annuelle ou triennale, le plus souvent selon l’indice INSEE du coût de la construction.<br />  Distinction entre taux de capitalisation et taux de rendement<br /> Les confusions entre les deux taux étant fréquentes, il est bon de rappeler les distinctions existant entre ces deux notions. Dans un premier temps, il faut préciser que le revenu brut est toujours employé, dans un cas comme dans l’autre. La différence majeure est la suivante : le taux de capitalisation appliqué à un revenu brut donnera une valeur hors droits alors que le taux de rendement appliqué à ce même revenu brut donnera une valeur droits inclus.<br /> Les droits dont il est ici question peuvent être de trois sortes :<br />  Le régime de TVA : il s’applique au bien immobilier pendant les 5 ans qui suivent la date d’achèvement des travaux et jusqu’à la première mutation. Pour les locaux professionnels ou commerciaux, ces droits sont récupérables par le propriétaire.<br />  Le régime des droits d’enregistrement : ils ne sont pas récupérables par l’acquéreur.<br />  Le régime marchands de biens : ce régime est dérogatoire et bénéficie de droits réduits dans certains cas de revente.<br />  Le taux de rendement<br /> Ce taux est choisi selon les caractéristiques de l’immeuble par rapport au marché concerné. Il s’agit alors d’évaluer le risque que représente un tel investissement. Pour cela, l’expert analyse la nature de l’immeuble, sa destination, son état d’entretien et sa situation par rapport au marché local. Plus le risque est élevé, plus le taux de rendement doit l’être aussi. A l’inverse, plus le placement est sûr et plus le rendement peut être moindre. Il y a donc recherche d’un équilibre entre les revenus et la valeur du bien.<br /> En France, la détermination du taux de rendement se fait généralement à partir de références pour des biens similaires, dans un environnement comparable. Nous développerons par la suite le choix des taux de rendement dans les deux pays étudiés. La méthode par capitalisation convient alors particulièrement aux immeubles de rapport, c’est à dire les immeubles produisant des revenus pour les propriétaires. Par contre, dans le cas de locaux vacants, les tribunaux reconnaissent que « l’immeuble n’étant pas loué, l’évaluation qui en est faite par la méthode du revenu ne saurait être prise en compte ». Voyons désormais comment cette méthode s’applique aux USA.<br /> <br /> 1.2.1.2 Le cas américain<br /> <br /> Selon le manuel The Appraisal of Real Estate, la technique par capitalisation consiste à convertir les revenus estimés pour une année en une valeur du bien. Les revenus pris en compte sont généralement l’anticipation des flux à venir pour l’année suivante ou alors les flux moyens pour le futur, sur une période de 10 à 15 ans. Cette méthode est basée sur le fait qu’un investisseur avisé ne paierait pas plus pour l’immeuble concerné que pour un investissement présentant des risques et des caractéristiques de retour similaires. Le processus se rapproche donc de celui employé dans l’Hexagone, et la formule permettant d’obtenir la valeur vénale est analogue. Il faudra effectivement choisir un taux de rendement, dont nous développerons la détermination par la suite, ainsi que la typologie des revenus auxquels ce taux sera appliqué. Théoriquement, les revenus peuvent être de différentes natures, mais c’est généralement le revenu net (Net Operating Income) qui est retenu.<br /> <br />  Les différents types de revenus<br /> En France, les revenus les plus usités sont les revenus bruts et les revenus nets définis ci-dessus, ces derniers étant un peu moins employés lors de la méthode par capitalisation. Aux Etats-Unis, la typologie des revenus se répartit comme suit :<br /> - Potential Gross Income (PGI) : il s’agit du revenu brut que l’immeuble peut fournir, à savoir la somme des loyers payés par les locataires en place, hors taxes et hors charges; une étude de marché est généralement effectuée pour savoir si les loyers actuels sont en phase avec les prix habituellement pratiqués. Afin d’anticiper les variations futures, les valeurs locatives employées sont souvent réactualisées en fonction des résultats de l’analyse.<br /> - Effective Gross Income (EGI): ce type de revenu correspond au Potential Gross Income<br /> diminué des risques de vacance et d’impayés (Less Vacancy and Collection Loss). Ces risques sont représentés par un pourcentage du revenu brut, obtenu à partir des données du marché pour des biens comparables et ayant une situation similaire.<br /> - Net Operating Income (NOI): c’est l’Effective Gross Income diminué des charges locatives<br /> évoquées auparavant, supportées par le propriétaire (à savoir taxes immobilières, assurances, réparations et maintenance, entretien, services publics, frais de gestion et réserves pour gros travaux). Ces deux dernières dépenses sont évaluées par un pourcentage de l’EGI.<br /> <br />  Application de la méthode<br /> Afin d’obtenir la valeur vénale du bien, le taux de rendement net choisi est appliqué au Net Operating Income. Ceci constitue donc une différence fondamentale avec l’emploi de cette technique en France, où le revenu brut est souvent privilégié. Nous avons vu plus haut que l’emploi de la méthode par capitalisation du revenu était déconseillé pour les immeubles vacants en France. Aux Etats-Unis, la technique peut être employée, à condition d’appliquer à la valeur obtenue une décote correspondant au temps estimé nécessaire pour louer le bien. Autre solution, l’expert peut également utiliser la capitalisation par le revenu pour des locaux vacants et préciser qu’il s’agit d’une Prospective Value, c’est à dire d’une valeur projetée dans l’avenir, l’immeuble étant supposé loué. Après avoir défini cette méthode ainsi que la typologie des revenus employés en France et aux USA, on peut désormais se demander si les taux de rendement sont identiques dans les deux pays.<br /> <br /> 1.2.1.3 Détermination des taux de rendement<br /> <br /> Le taux de rendement permet de convertir des revenus en une valeur vénale pour un bien immobilier donné. Il s’agit d’un élément fondamental dans l’application de cette méthode car la moindre incertitude aura des répercussions importantes sur la valeur finale. En effet, l’emploi d’un taux de 5% au lieu de 4% aura pour conséquence une variation de 20% sur la valeur du bien à estimer, ce qui est loin d’être négligeable.<br /> Le choix du taux de rendement doit donc se faire au regard d’un grand nombre de paramètres propres à l’immeuble concerné : sa destination (bureau, commerce, habitation, local industriel), son état d’entretien, son régime d’occupation (les clauses du bail) et sa situation par rapport au marché local. La combinaison de ces facteurs engendre la notion de risque qui est primordiale dans la détermination du taux. Un investissement, quel qu’il soit, se caractérise en effet par sa volatilité, sa liquidité et sa rareté.<br /> Dans cette perspective, la sécurité du placement sera compensée par une moindre rémunération. Donc plus le risque représenté par le bien immobilier est faible, plus le taux de rendement choisi est bas car on peut envisager une plus-value conséquente lors de la vente. Un arbitrage entre le revenu immédiat et la valeur vénale doit être effectué, tant en France qu’aux USA.<br /> Néanmoins, les méthodes d’obtention des taux ainsi que les valeurs moyennes sont-elles identiques dans les deux pays ?<br /> <br />  La technique française : comparaison et évaluation du risque<br /> En France, ces taux sont obtenus par comparaison à un taux de référence dit sûr, qui correspond à celui employé pour les emprunts d’Etat, c’est à dire des placements à longs termes (Obligations Assimilables au Trésor, OAT 10 ans). En fonction du caractère du bien immobilier, le taux sera d’autant plus élevé que le risque impliqué est grand, afin d’intégrer la notion de prime de risque. Par exemple, les immeubles loués sous le régime de la loi de 1948 représentent un placement extrêmement sécurisé, d’où un taux de l’ordre de 2 à 4%. Par contre, les constructions à clientèle spécifique (étudiants, résidences médicalisées, etc.) seront capitalisées à un taux plus élevé, un investissement immobilier considéré comme « sûr » se voyant appliquer un taux d’une moyenne de 6% pour Paris. Généralement, les taux en France sont obtenus par référence à des biens similaires se trouvant dans une situation comparable avec le sujet et appréciés en fonction des données du marché. Nous allons voir que les méthodes américaines sont toutes autres.<br /> <br />  La rigueur des techniques américaines<br /> Tout d’abord, il doit être précisé que la notion de valeur « droits inclus » n’entre pas en ligne de compte lors de l’expertise américaine ; effectivement, les frais et droits résultants de la transaction (ou transfer taxes) sont négociés avec les différents acteurs et ne sont jamais inclus dans la valeur finale. Aux Etats-Unis, on parle alors couramment de taux de capitalisation. Afin d’obtenir ce taux (Direct Capitalization Rate ou Overall Rate) applicable à un bien donné, les experts américains recourent généralement à trois méthodes différentes :<br /> - Market extracted method : il s’agit d’une méthode rejoignant celle utilisée en France, à savoir l’obtention d’un taux par recherche de ceux applicables pour des biens similaires. Les références sont décrites avec précision (date de vente, année de construction…).<br /> - Constructed method : cette méthode est généralement employée lorsque les données du marché sont peu abondantes ou afin de confirmer les résultats obtenus par la technique précédente. Il s’agit d’élaborer un taux de capitalisation à l’aide de formules intégrant des notions financières relativement pointues (amortissement, ratio hypothécaire, taux de retour sur investissement…) ; la plupart des termes et des notions employés n’ayant pas d’équivalent en langue française et nécessitant de plus une certaine maîtrise des techniques financières américaines, nous avons choisi de ne pas expliciter les formules. Ces dernières permettent globalement d’obtenir un taux de capitalisation reflétant les risques de l’investissement par rapport au marché local.<br /> - Investor surveys: cette dernière méthode est utilisée de manière complémentaire des deux précédentes, afin de confirmer les résultats obtenus. Elle consiste à citer les taux de capitalisation moyens obtenus à partir d’enquêtes statistiques réalisées par des entreprises spécialisées (telles Cushman and Wakefield Investor Survey, Korpacz Real Estate Investor<br /> Survey).<br /> D’après l’USPAP, l’expert n’est pas obligé d’utiliser ces trois méthodes simultanément, il peut se contenter d’une seule. Néanmoins, dans la plupart des estimations américaines le taux de capitalisation employé est justifié de plusieurs façons.<br /> A l’issue de ces trois analyses fournissant chacune une valeur précise, un taux de capitalisation définitif est choisi par l’expert. Il ne s’agit pas forcément de la moyenne ; il lui appartient d’adapter les résultats obtenus aux caractéristiques particulières du bien concerné.<br /> Ainsi, il apparaît alors que les méthodes de détermination des taux de rendement dans le cadre de la technique par le rendement sont relativement différentes en France et aux Etats-Unis. Effectivement, aux USA, le taux choisi doit être justifié par l’emploi complémentaire de plusieurs procédés concourrant à confirmer la valeur définitive retenue. Cette situation s’inscrit dans le cadre de la normalisation des méthodes américaines. Dans l’Hexagone, il semblerait au contraire qu’une analyse davantage superficielle, basée sur le système de références, soit globalement admise. Le taux de rendement s’avère alors la synthèse d’éléments divers, tant liés à l’immeuble lui-même qu’au marché. On peut alors se demander si les taux moyens pour un type de bien donné sont identiques dans les deux pays.<br /> <br /> 1.2.1.4 Constat des taux de rendement employés en France et aux USA<br /> <br /> A partir de données collectées sur les taux de rendement et de capitalisation respectivement en France et aux Etats-Unis, nous avons obtenu les constats suivants :<br /> <br /> Type de construction, taux moyens en France et aux Etats Unis, type de construction <br /> <br /> Habitation  Paris : 4 à 6% Amérique : de 8 à 10%<br /> Province en France : 7 à 8%<br /> Bureaux  Paris : à partir de 6% Amérique : de 8 à 12%<br /> Province : jusqu'à 10 ou 11%<br /> Centres Commerciaux  Paris : De 7 à 12% Amérique : de 7 à 10%<br /> <br /> Locaux industriels/Entrepôts France : 8 à 20% Amérique : de 8 à 11%<br /> <br /> Effectivement, en France, les taux de rendement pour l’habitation sont relativement bas, notamment à Paris, ce qui relève d’une certaine sécurité pour cet investissement. Aux Etats-Unis, la situation est inverse, à savoir que l’habitation présente a priori un risque important. Pour les autres types de biens, les taux sont sensiblement identiques a priori ; néanmoins, il faut remarquer que la centralisation administrative française entraîne des différences non négligeables en fonction de la localisation des biens entre Paris et la province. Cette situation s’applique dans une moindre mesure aux USA, en raison de l’absence de configuration tentaculaire et de l’autonomie conséquente des Etats. S’il est indéniable que les marchés des grandes métropoles telles New York, Chicago ou encore Los Angeles présentent des caractéristiques quelque peu différentes, il faut reconnaître que les données ci-dessus illustrent globalement les tendances du moment.<br /> Il faut également noter la perception différente des locaux à caractère industriel. En France, ces derniers représentent souvent un risque important, notamment en province, d’où des taux de rendement généralement élevés. Aux Etats-Unis, la présence des Flex Buildings (bâtiments multi-usages), classés dans la catégorie locaux d’activité, introduit des données différentes sur le marché immobilier.Ces constructions étant en effet modulables et pouvant accueillir des activités diverses, la clientèle visée est plus large et donc l’investissement plus sûr. Au vu de ces simples constats, la notion de placement sécurisé semble présenter des caractéristiques différentes selon les deux pays concernés. La configuration des marchés immobiliers étudiée plus haut joue alors un rôle prépondérant dans la détermination des taux de rendement. Nous tenterons dans une troisième partie d’expliquer les origines et les conséquences de ces divergences, notamment à partir de facteurs culturels. Ainsi, si la méthode par capitalisation du revenu relève globalement d’une définition similaire en France et aux Etats-Unis, les procédés d’application pratique révèlent de nombreuses différences : tout d’abord la typologie des revenus capitalisés (bruts dans l’Hexagone, nets aux USA) puis les techniques d’obtention des taux de rendement. Ces dernières semblent en effet plus élaborées outre-atlantique, où l’emploi simultané de plusieurs procédés concourt à justifier la valeur finale retenue. Voyons désormais ce qu’il en est pour l’autre méthode par le rendement, à savoir l’actualisation des flux futurs.<br /> <br /> En désignant par R le taux de capitalisation, et par L et V le loyer et la valeur du bien, <br /> V = L/R<br /> L est le revenu locatif brut<br /> R est choisi par comparaison, il faut donc que l'échantillon soit homogène.<br /> <br /> Critiques :<br /> <br /> Les principales critiques de cette méthodologie sont les suivantes :<br /> <br />  Le choix du taux de comparaison.<br />  Une baisse du taux de 5% à 4% entraîne une revalorisation de 25% du bien.<br />  Problème des loyers hors marché (loyers 1948 par exemple).<br /> <br /> Limites :<br /> <br /> Le taux de capitalisation doit traduire la valeur du marché.<br /> D'où un ajustement a faire en utilisant la méthode par comparaison.<br /> Nous pouvons alors nous poser la question de l’ intérêt de cette méthode ?<br /> <br /> 1.2.2 Méthode par actualisation des cash-flows (DCF)<br /> <br /> Principe : la valeur d'un bien est égale à la somme actualisée de ses revenus futurs.<br /> <br /> Exemple sur 4 années :<br /> <br /> V0 = L1/(1+a) + L2/(1+a)² + L3/(1+a)3 + L4/(1+a)4<br /> <br /> L1, L2… = loyers de l'année 1, 2 etc.<br /> P4 = prix de revente au bout de 4 années<br /> a = taux d'actualisation tel que :<br /> <br />  a >k (k = coût du financement)<br />  a = taux sans risque + prime de risque<br /> <br /> <br /> Simplification :<br /> <br /> H1 = g, taux de croissance moyen des loyers est constant<br /> H2 = les prix croissent aussi à ce taux g<br /> L'équation devient alors :<br /> <br /> V0 = L1/(a - g)
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