LEXIQUE IMMOBILIER

Notion de surface

Surface Hors Œuvre Brute (SHOB)
Elle est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction, y compris les prolongements extérieurs couverts tels que balcon, loggia ou coursive.

Surface Hors Œuvre Nette (SHON)

Elle est égale à la SHOB diminuée d'un certain nombre de surfaces telles que, entre autres :
	les parties de planchers en comble ou sous-sol disposant de hauteur sous plafond inférieure à 1,80m
	les locaux en comble ou en sous-sol recevant des installations spécifiques (chaufferie, machinerie d'ascenseur, installation téléphonique, système d'air conditionné)
	les balcons, loggias et les surfaces non closes situées en rez-de-chaussée
	les surfaces de planchers, bâtiments ou parties de bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules

Surface Utile Brute

Elle est égale à la SHON, déduction faite des éléments de structure, tels que poteaux, murs extérieurs, refends et circulations verticales. Elle se compose de :
	circulations horizontales
	locaux à caractère social et sanitaire
	surfaces effectivement réservées aux postes de travail (bureaux, ateliers, laboratoires...)

Surface Utile Nette
Elle est égale à la Surface Utile Brute, déduction faite des circulations horizontales et des locaux à caractère social ou sanitaire.

Surface Utile Pondérée
C'est la somme des Surfaces Utiles Brutes décomposées par zones, affectées de coefficients variant en fonction de l'intérêt présenté par chacune des zones par rapport à l'affectation principale du bâtiment.

Surface habitable
Elle est égale à la surface de plancher construite, d'une hauteur sous plafond supérieure à 1,80m, déduction faite des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d'escalier et des ébrasements des portes et fenêtres.

Surface Développée Hors œuvre Pondérée (SDHOP) C'est la somme des surfaces Hors œuvre d'un bâtiment, affectées par niveau d'un coefficient de pondération proportionnel à l'utilité de chaque niveau par rapport à celle d'un niveau courant.

Surface privative d'un lot de copropriété (au sens de la loi dite Carrez)
C'est la somme des surfaces de planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d'escaliers, gaines, embrasures des portes et des fenêtres. Il n'est pas tenu compte des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1m80. Les lots inférieurs à 8m² ne sont pas pris en compte.


Notions de valeurs

Valeur Locative de Marché
Elle correspond au loyer de marché qui pourrait être négocié pour le bien à la date de référence, et intègre l'incidence des sommes forfaitaires éventuellement versées au locataire précédent (droit au bail) ou au propriétaire (droit d'entrée, pas de porte). Elle est exprimée hors droit de bail, hors taxes (TVA) et hors charges.

Valeur Vénale (ou valeur de marché, de réalisation ou marchande)
Elle correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait raisonnablement être cédé en cas de vente amiable au moment de l'expertise, étant supposés :

		la libre volonté du vendeur et de l'acquéreur
		la disposition d'un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la situation du marché
		le maintien de la valeur à un niveau sensiblement stable pendant ce délai
		l'absence de facteurs de convenance personnelle

Elle peut être définie dans deux hypothèses :

	le bien est libre ou supposé tel, en principe vacant et libre de tout titre d'occupation
	le bien est occupé, auquel cas la valeur tient compte de la présence d'occupants titrés ou non et est fonction des conditions juridiques et financières de l'occupation et de la qualité de l'occupant.

Notions de taux

TAUX DE CAPITALISATION Il permet de calculer la valeur vénale de biens immobiliers à partir des loyers constatés ou estimés. Il s'applique de la manière suivante : loyers x 100/TC = valeur vénale hors droits Le taux de capitalisation effectif prend en compte les loyers effectivement perçus et permet de calculer la valeur vénale 'occupée' hors droits. Le taux de capitalisation théorique prend en compte la valeur locative de l'immeuble et permet de calculer la valeur vénale hors droits.

TAUX DE RENDEMENT (ou taux de placement) Il s'agit du taux de rendement sur l'investissement global (valeur vénale + frais d'acquisition et droits de mutation non récupérables). Il se détermine comme suit : TR = loyers / valeur vénale droits inclus