Property management et FM, vers un rapprochement organique : tandem complémentaire ou mélange des genres ?

Publié le par Michel Tolila

L’Immobilier, un espace-système cardinal

L’immobilier en tant que secteur d’activité est organisé de manière cardinale par quatre grands acteurs : l’Asset Manager, le Property Manager, le Facility Manager et l’Occupancy Manager, tour à tour ou simultanément au service du locataire résidant.

Du cloisonnement de leurs métiers, les protagonistes de ce système ont évolué vers plus de spécialisation développant des compétences nouvelles, qui sont parfois celles de l’un des autres acteurs cardinaux.

un espace-système cardinal composé de deux pilotes et de deux opérateurs

Un Asset Manager qui pilote les comptes et qui évolue vers une activité de plus en plus financière en confiant des opérations immobilières à des développeurs ou à des promoteurs,

Un Property Manager, spécialisé dans  l’Administration des Biens, qui  se développe en proposant de plus en plus de Services à l’Entreprise,

Un Occupancy Manager (ex : Directeur des moyens généraux), pilote des ressources internes dont la gestion est désormais sous-traitée avec recours aux Facility Managers.

Faisant ainsi abstraction du Développeur/Promoteur, les Property Manager et Facility Manager demeurent donc les seuls acteurs opérateurs de Services au sein cet espace-sytème cardinal.

Deux opérateurs aux arcs de compétences en perpétuel rapprochement

Les Property Managers et les Facility Managers s’adressent aux mêmes clients : le propriétaire et/ou l’entreprise locataire.

A partir de son savoir-faire et de ses compétences techniques, on assiste à un élargissement de l’offre du Facility Manager. Par une intégration verticale amont,  et de nouveaux services à l’occupant, permettant ainsi au le Facility Manager voit  son offre évoluer vers la Gestion du Bien.

La démarche du Property Manager est inverse. En effet, le Property Manager élargit son arc de compétences et son offre vers la technique par l’intégration verticale avale, la mise en place de contrats de sous-traitance et/ou de partenariats auprès de Facility Managers.

Un rapprochement risqué ?…

Le rapprochement organique du Property Manager et du Facility Manager a des conséquences économiques directes sur la marge et sur la volatilité croissante du potentiel de marge.

Au-delà de la concurrence issue de ce rapprochement, le Facility Manager absorbe le périmètre d’intervention du Property Manager et vice-versa.

Par exemple, le Property Manager propose une offre globale « incluant » le Facility Manager, ainsi il adopte un comportement d’acheteur avant d’être prestataire de service.

On assiste à un changement dans la relation de ces deux acteurs aux métiers complémentaires et indispensables : ils deviennent alors concurrents, sur un même site et vers deux cibles clientes, le Propriétaire et le Locataire.

Au-delà de la concurrence, la perte d’arbitrage …

Le rassemblement de compétences entre les mains d’un seul opérateur conduit à la difficulté de maintenir un arbitrage. C’est par l’utilisation d’outils de gestion de patrimoine que transparence et aide à la décision seront préservées. Cet outil doit être administré par des tiers indépendants.

L’utilisation de ces outils et la diffusion de méthodes attachées participent à une visibilité accrue des postes et une meilleure maîtrise des coûts.

Par ailleurs, ils contribuent à la professionnalisation globale des métiers de ce secteur avec des prestations toujours plus fines et adaptées aux besoins de l’Occupant, consommateur de Services…

Publié dans Facility-management

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