Dimanche 7 février 2010
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A l'heure où les entreprises cherchent à maîtriser leurs coûts, le Total Cost of Ownership est un concept qui permet
de garder en permanence la visibilité sur l'ensemble des frais liés au bâtiment. Encore trop peu utilisé, le TCO permet d'évaluer la pertinence et la rentabilité d'un déménagement ou d'un
réaménagement.
Le terme de TCO, le Total Cost of Ownership, est apparu dans le monde de l'informatique, lorsque les responsables de la gestion de parc ont intégré dans leurs comptes non seulement le coût d'achat
du matériel, mais aussi le budget de mise en route, de maintenance, de sécurité, puis les coûts ou recettes liés à la revente éventuelle du matériel en fin de vie... Cette façon de globaliser les
dépenses liées au matériel a eu un tel succès que ce type de calcul s'est rapidement étendu à d'autres secteurs, comme la gestion de flottes automobiles, où le terme se traduit parfois en Coût
Total d'Opération d'un véhicule (CTO). Dans le domaine de la gestion facilitaire, le TCO représente tous les coûts, directs et indirects, basés sur la durée de vie ou d'utilisation d'un bâtiment,
il comprend donc l'achat, les coûts opérationnels, les coûts d'exploitation ainsi que tous les coûts financiers. Cela peut sembler complexe à calculer mais si l'on veut évaluer la pertinence d'un
déménagement, la nécessité d'une réduction de surface, l'intérêt d'une nouvelle construction ou d'autres changements dans l'espace de travail, il est crucial de prendre en compte l'ensemble des
paramètres que cette modification peut entraîner, dont une grande part de coûts cachés, que l'on n'imagine pas toujours liés entre eux.
Par FRITIH Mouffak
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Dimanche 7 février 2010
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11:31
Les constructions économisant l’énergie ont
clairement le vent en poupe. Les bâtiments bien isolés sont devenus la norme mais depuis quelques années apparaissent de plus en plus de nouvelles technologies de construction. Dernière tendance,
les bâtiments passifs et à énergie positive. Le point de la situation avec Olivier Detroz du bureaud’audits Dapesco.
Olivier Detroz du bureau d’études et d’audits Dapesco est bien placé pour parler des dernières méthodes de construction énergétiquement efficaces. En tant qu’expert de la construction durable, il
n’a pas seulement érigé récemment un bâtiment à énergie positive , mais la société Dapesco aide aussi les entreprises à réduire leur facture énergétique. Au moyen d’une analyse de mesure de la
consommation énergétique, un plan d’action est présenté avec des solutions possibles pour optimaliser la gestion de l’énergie. Les économies d’énergie sont également calculées de manière à ce que
le responsable de l’entreprise ait une bonne vision du Return On Invest (ROI) final, la notion clé en matière de construction durable. En effet, le jeu en vaut-il bien la chandelle ? Olivier Detroz
pense que oui. « D’accord, il faut toujours compter un surcoût de 10 à 15 %, quel que soit le nouveau type de construction utilisé, mais il est récupéré en théorie en 7 ans environ. En théorie car
la hausse attendue des prix énergétiques devrait ramener ce laps de temps à 5 ans. »
Par FRITIH Mouffak
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Dimanche 7 février 2010
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11:28
La directive PEB (2002/91/EC -
Performance énergétique des bâtiments du 16 décembre 2002) a finalement été implémentée, avec plus ou moins de retards et de reports, dans le droit des trois Régions belges. La dernière phase
d’entrée en vigueur est prévue en Région wallonne pour le 1er mai 2010. Mais tout cela n’est encore qu’un début. Pour le comprendre rappelons d’abord deux éléments chiffrés importants :
- l’Europe a fait connaître en janvier 2008 ses objectifs « Trois fois vingt » : réduire les émissions de gaz à effet de serre de 20%, améliorer l'efficacité énergétique de 20 % et augmenter la
production d’énergies renouvelables de 20%, le tout d'ici 2020.
- le GIEC (Groupe d’experts
intergouvernemental sur l’évolution du climat) a recommandé dans son 4e rapport de 2007 que les émissions des pays développés soient réduites entre 25 et 40% d’ici 2020, et entre 80 et 95%
d’ici 2050, par rapport au niveau de 1990. Selon les travaux de plus de 2.500 scientifiques travaillant au sein du GIEC, ceci est la seule solution pour que la hausse de température n’excède pas
trop 2°C par rapport à la période pré-industrielle. Et donc pour que l’impact de cette hausse sur le climat et les conséquences qui en découlent (catastrophes naturelles et hausse du niveau des
mers) restent supportables.
On voit bien que les mesures rendues obligatoires par la directive PEB actuelle ne permettent de satisfaire que très partiellement l’objectif « 3 x 20 » et encore moins complètement les
recommandations du GIEC. Une suite à la directive est donc en préparation et de nouvelles mesures d’économies devront être appliquées. Cette deuxième salve, sans doute pas la dernière, est appelée
provisoirement « directive PEB recast » (refondue). Elle vient d’être approuvée en première lecture au Parlement européen. Que contient-elle, dans les grandes lignes ?
- La limite de 1000 m² pour l’application des nouvelles règles de performance énergétique a été supprimée car elle excluait 71% du parc immobilier. Ceci concerne les nouveaux bâtiments comme les
rénovations.
- Dès 2019, tous les bâtiments neufs seraient « zéro-net », c’est-à-dire ayant un bilan nul, ou à « énergie positive », c’est-à-dire produisant plus d’énergie qu’ils n’en consomment. Les autorités
publiques ont ici un rôle important à jouer car cette mesure serait d’application dès 2016 pour les bâtiments publics.
Sachant qu’il est techniquement toujours moins cher et plus efficace d’agir à la conception plutôt qu’en remédiation, les entreprises qui ont des projets de construction seraient donc bien avisées
de prendre les devants par rapport à une réglementation qui ne manquera pas de devenir toujours plus exigeante.
Par FRITIH Mouffak
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Dimanche 7 février 2010
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11:08
ESPAGNE
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Landon Investments acquiert le siège de Zürich Assurance à Barcelone
Landon Investments, la structure d’investissement de la famille espagnole Gallardo, a acquis le siège social de l’assureur suisse Zürich, à Barcelone, pour 50 M€, rapporte le journal
spécialiséSpanish Real Estate Press. L’immeuble développe 12 370 m² de bureaux sur 11 étages, dont 8 500 m² seront reloués par Zürich
Assurance. CBRE était le conseil de l’acquéreur dans cette transaction.
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FINLANDE
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Pohjola Asset Management lance un fonds de fonds
Le finlandais Pohjola Asset Management a lancé le son premier fonds de fonds immobiliers qui va investir principalement en Europe, avec un objectif de retour sur fonds propres de plus de 9
% Un premier tour de table a permis de lever 65 M€ de fonds propres auprès de cinq institutionnels finlandais. Un closing final est prévu
pour le printemps 2010 pour atteindre les 100 M€.
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GRANDE-BRETAGNE
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Birmingham : Commerz Real acquiert 24 500 m² de bureaux pour 130 M€
Commerz Real a signé, pour le compte du fonds ouvert hausInvest europa, l’acquisition du programme One Snowhill, un ensemble de 24 500 m² de bureaux labellisés BREEAM, situé à
Birmingham. Le montant de l’investissement ressort à 130,4 M€. Livré en 2009, le programme est entièrement loué. Le vendeur était le développeur Ballymore.
Cordea Savills lance un fonds core de 1 Md£
Le gestionnaire d’actifs Cordea Savills vient de lancer un fonds ouvert sur l’immobilier d’entreprise en Grande-Bretagne, qui vise une taille d’investissement de l’ordre du milliard de £
(1,14 Mds€), avec un effet de levier de 30 % maximum. Le fonds va investir dans des actifs « prime » sur les secteurs du bureau, du
commerce et de l’industriel.
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ITALIE
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Risanamento finalise la vente d’un portefeuille de projets
Dans le cadre de la restructuration de sa dette, la foncière italienne Risanamento a finalisé la vente d’un portefeuille de projets immobiliers au groupe Ipi pour 43 M€. Ce portefeuille
comprend un terrain à développer à Agnano, près de Milan, un complexe industriel à Villastellone près de Turin, l’ancien site Snia à Pavie, un centre logistique à Turin, des immeubles de
bureaux à Gessate (près de Milan), des actifs pour les services publics à Gênes, des fonciers à Gênes et Rome, ainsi qu’un projet d’hôtel à Naples.
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SUEDE
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Axa Reim signe deux commissariats pour 38 M€
Axa Reim vient d’acquérir, pour le compte du fonds Alternative Property Income Venture (APIV) deux commissariats de police en Suède, pour 38 M€. Les deux actifs, 11 200 m² à Kalmar et
4 000 m² à Västervik, sont entièrement loués sur la base de baux de 20 ans. A noter dans cette transaction le financement de 34,1 M€ accordé par la banque Helaba
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Par FRITIH Mouffak
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Dimanche 7 février 2010
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11:05
Aviva France,
filiale du groupe Aviva, et Predica, filiale de Crédit Agricole Assurances, ont signé un accord de partenariat immobilier pour la réalisation de la tour «
Carpe Diem » située à La Défense (92).
« Carpe Diem » sera la première tour en France à bénéficier de la double certification
environnementale HQE et LEED GOLD. Cette tour se distingue par une identité architecturale innovante associée à une fonctionnalité souple et élégante.
Aviva France et sa filiale Aviva Investors
Real Estate France, dirigée par Joëlle Chauvin, développent depuis trois ans le projet « Carpe Diem
» dans le cadre du plan de renouveau de la Défense initié par l’Epad en 2006.
Cet investissement sera réalisé à travers une SCI détenue à parité par Aviva France et Predica. Le
projet « Carpe Diem » a obtenu un permis de construire définitif. Les travaux débuteront dès le mois de février 2010 pour une livraison prévue fin
2012.
Par FRITIH Mouffak
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Dimanche 7 février 2010
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11:00
Immo Partners, société
spécialisée en diagnostic immobilier lié à la transaction, vient de créer un département dédié au diagnostic accessibilité handicapés pour les ERP. « Dans le but de rendre accessible l’intégralité des ERP à l’horizon 2015, un diagnostic précis de l’ensemble du parc doit être réalisé avant fin 2010, rappelle Immo
Partners. En concertation avec le client, le diagnostiqueur établit une liste de travaux à réaliser et les coûts induits pour rendre l’établissement accessible. »
Ce projet est développé par Marie-Clémentine de Quénetain, qui a précédemment travaillé chez AXA Reim et LaSalle Investment Management.
Par FRITIH Mouffak
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Dimanche 7 février 2010
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10:58
Faceo vient de signer un accord d’une durée de 5 ans pour le Facility
Management(gestion des services généraux) de la majorité des sites européens de Delphi, le géant des équipements et de l’électronique pour l’industrie automobile.
« L’expertise de Faceo dans les services aux bâtiments et à leurs occupants et sa couverture européenne, permettra à Delphi de bénéficier de prestations homogènes
dans toute l’Europe », fait valoir Faceo. Le périmètre comprend les services suivants : maintenance technique des bâtiments, gardiennage et sécurité des sites, restauration des salariés,
nettoyage des locaux et entretien des espaces verts.
Le contrat se déploiera dans les mois à venir, sur plus de 30 sites Delphi, localisés dans au moins 10 pays d’Europe. Cet accord entre dans le cadre de la stratégie de Delphi, qui cherche à
optimiser ses coûts et les modes opératoires des fonctions supports.
Par ailleurs, Face a obtenu le Facility Management du musée du quai Branly, pour une durée minimale de 38 mois. Le musée occupe une surface de 40 600 m² répartie sur 4 bâtiments et un jardin de 18
000 m².
… et renouvelle sa mission pour le Quai Branly
À la suite d’un appel d’offres, le musée du quai Branly a décidé de confier le Facility Management du site à Faceo. Le nouveau marché a pris effet le 1er octobre 2009, avec une
durée d’au minimum 38 mois. Faceo a répondu à l’appel d’offres pour la totalité du périmètre, qui comprend notamment l’accueil des publics, la signalétique, la propreté, le multi-technique, la
sécurité et les systèmes d’information. « Faceo a fait une proposition novatrice qui a pour objectif final « l’enchantement du visiteur », précise
le groupe. Le musée du quai Branly occupe une surface de 40 600 m² répartie sur 4 bâtiments et un jardin de 18 000 m², et accueille chaque mois depuis son ouverture plus de 125 000
personnes.
Par FRITIH Mouffak
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Dimanche 7 février 2010
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10:53
L’investissement en immobilier d’entreprise en France
a-t-il enfin retrouvé sa dynamique d’antan ? Décongestionné à partir du 2e semestre 2009, le marché a renoué avec des volumes d’engagements rassurants pour les opérateurs : 3,5 Mds€ au dernier trimestre, contre seulement 900 M€
au 1er trimestre. La France a suivi ainsi le rallye haussier qui a démarré – comme souvent – en Grande-Bretagne et qui s’est propagé à l’ensemble de l’Europe.
Chat échaudé craint l’eau froide. Les conseils se montrent particulièrement prudents dans leurs prévisions. Lors de "l’Année
Immobilière", Laurent Boucher, directeur général adjoint Investissement France chez BNP Paribas Real Estate Transaction, a estimé autour de 10
Mds€ les volumes d’engagements pour 2010. A comparer aux 8,4 Mds€ échangés en 2009. Plusieurs facteurs positifs sont avancés : détente des conditions de financement, masse record de
liquidités, appétit des investisseurs en raison de la prime de risque sur la classe d’actifs immobilier.
Quelques points noirs subsistent. Le caractère moutonnier des investisseurs, qui se focalisent sur des actifs sécurisés, risque d’assécher assez rapidement l’offre de qualité sur le marché. Le
dernier survey de l’Inrev, l’association européenne des fonds non cotés, montre que 70 % d’entre eux ciblent des actifs « core » avec une espérance de rentabilité globale comprise tournant autour de 7 %. Le dernier rallye haussier en Grande-Bretagne a entraîné une forte compression
des taux de capitalisation, au point même que certains observateurs comme Laurent Ternisien, directeur général d’IPD, redoute un « double dip ». Un scénario en W.
Surtout, une inconnue de taille obère aujourd’hui toute visibilité aux investisseurs : l’évolution des marchés locatifs. « Le retour du marché de
l’investissement à un degré de liquidité normal, c’est-à-dire autour de 15 Mds€, dépendra du redémarrage des marchés locatifs », prévient Laurent Boucher. Une chose est sûre : ce
n’est pas pour 2010. Pour le secteur des bureaux en Ile-de-France, Max Le Roux, le président de BNP Paribas Real Estate Transaction, anticipe un volume
de demande placée compris entre 1,7 et 1,9 million de m², soit un niveau quasi-étale par rapport à 2009. Dans le même temps, il parie sur une poursuite de la hausse de l’offre à un an, alimentée
par des libérations de grands utilisateurs, qui devrait se situer entre 5,1 et 5,4 millions de m². Autant de facteurs qui vont encore tirer à la baisse les loyers et impacter le niveau des valeurs
vénales.
Par FRITIH Mouffak
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Dimanche 7 février 2010
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10:47
e bureau d’études Energies Demain lance Enerterweb, un outil de diagnostic qui vise à mesurer l’impact « énergie-climat » du
secteur résidentiel en France à l’échelle d’un territoire, de la commune à la région.
Cet outil s’adresse aux décideurs publics ou aux gestionnaires de parcs immobiliers désireux de connaître précisément la structure de leur parc de logements, ses consommations énergétiques et ses
émissions de gaz à effet de serre. Un préalable à une stratégie de réhabilitation.
Par FRITIH Mouffak
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Dimanche 7 février 2010
7
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/2010
10:46
Le Ministère de l’Ecologie, de l’Energie, du Développement Durable et des
Transports (MEEDDAT) et le Ministère de la Santé en collaboration, notamment avec la Fédération Française du Bâtiment (FFB) et le Service de recherche et d’ingénierie en protection sanitaire (Srips), ont édité un fascicule de 20 pages servant de guide aux
systèmes d’utilisation des eaux de pluie dans le bâtiment. Il précise certaines dispositions de l’arrêté du 21 août 2008 relatif aux modalités d’utilisation de l’eau de pluie. Ce dernier comportait
en effet quelques zones d’ombre, notamment en ce qui concerne le comptage.
Ce fascicule pratique détaille différents points de la réglementation tel le dimensionnement, la disconnexion des réseaux ou encore la distribution.
Un autre guide sous la supervision de l’Association Scientifique et Technique pour l’Eau et l’Environnement (ASTEE) est en cours de préparation. Il est censé porter davantage sur un état des lieux
de la connaissance en matière d’eaux de pluie.
Enfin, une norme NF élaborée par l’Afnor est en cours de préparation. Dans les prochains mois, une circulaire relative aux conditions d’utilisation des eaux de pluies pour le lavage linge sera
publiée.
Par FRITIH Mouffak
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